近日，深圳市规土委发布最新4月成交数据，一手成交量相比去年同期增幅4成，但稍弱于3月，实际上近3年新房数据没多少意义，特别是“房价连跌22个月”这类情况，有着明显人为操作。
不过，二手房被业内称谓楼市晴雨表，相比新房受开发商营销手段、网签进度等影响稍小。4月楼市数据最大的亮点便是，二手房成交破8000套，达到8296套创近16个月的新高！
接下来，小楼从冰冷的楼市数据之中，分析当前楼市状态，以及后市走向如何？
01、8296套！二手房创16个月新高！
由咚咚找房统计的一张二手房成交图来看，从区域、纵向横向时间段等成交量均呈现飚红状态。
为了更加清晰看清整个市场走向，房BOSS统计了近40个月深圳二手房成交量走势图。可以明显看出，突破8000套各个时间节点，最近一次是2019年4月，稍前一次是2017年12月，再靠前是2016年9月等等。
2016年10月“深八条”颁布，开启了影响深圳楼市长达三年横盘期，二手房成交量上基本全线低于8000套/月，除2017年12月、2019年4月之外。
2017年12月情况属于“深八条”政策影响下，被市场压抑1年之久的需求真正释放和恰逢年关将近正常的翘尾行情。
2018年年尾未出现这类行情是，受“三价合一”政策影响税费暴增带来二手房降温，和“731限售”新政双重影响下，楼市出现空前低迷行情，成交周期严重拉长。
如何正确解读4月二手房破8000套？
01.从前瞻性预判来看，4月二手房数据表现大火实属正常。
已被和谐
实际上，房BOSS早在2月底已经预测3月深圳楼市“小阳春”，从市场看房量、业主心态、购房者动作、房贷利率变化、金融信贷业务等多维角度分析得出，不过由于太过超前的原因，已被和谐处理。
这类分析基于真实市场走动，与一线从业人员接触而感，在2月春节返工之际除房BOSS之外，无一家深圳自媒体发表3月小阳春趋势，3月中旬然后才能看到此类“3月小阳春”信息频频出现。
另外，像豪宅市场、刚需市场两端出现局部牛市，引发楼市复苏态势。（点击查看：局部牛市已现！2019深圳楼市正在复苏！）
当时发文标题第一考虑是“当前深圳楼市，有点像2015年初”，但碍于被和谐的风险，暂且以楼市复苏为主。
从当前个人感受角度来看，3月市场基本是2016年10月“深八条”以后最好的一个月，远超同期2017、2018年3月，并且有点像2015年前大行情启动前期。
特别是豪宅市场需求极其旺盛，成交活跃远超同期。（点击可查看：深圳千万级豪宅成交表曝光！最高单价23万/平！）
房BOSS文章截图
从种种文章风格来看，3月市场是阳春市场，成交量大增一点也不奇怪，旺盛之火依旧会传导延续至4月。
02.从网签数据滞后性来看，4月数据大部分是3月真实市场反馈。
不少人总盯着当前的成交量来看当前，实际上我们都知道网签数据滞后性挺严重的，一般是体现一个月之后；但新房表现更甚，比如中山新房网签滞后长达3-4年。
因此，考虑网签数据滞后性来看，4月数据大部分是3月真实市场的反馈。简单来说，你现在看到4月数据是3月的，那么真实4月数据要在5月发布。
但以上并非不能100%看到真实实时市场动态，比如第五届民间研讨会贝壳发布一张深圳3月二手房数据：实际成交8300套。
另外，中原早前公开讲座也有此观点，3月二手房实际成交量超8000套。
一般而言，可以看中介开单量、中介积极性（活动步数、电话次数、打街霸频率等）、购房者看房量等指数大概能体现实际市场。
03.真实市场表现指标：中介积极性、看房量、开单量等。
链家近一年二手房供需走势图
2019年4月链家带看数据
2019年3月带看量在19.7万，是近一年来最高峰。虽然4月看房量有所微小下滑，但17.3万人/次也远超2018年3月最高峰14.6万人/次。
简而言之，当前市场明显强于去年同期，后市反弹力度大、回暖趋势继续。
另外，由于2019年几大改善新盘入市态度积极，不少区域市场受到冲击，市场打新势头再次燃起，比如半岛四期、宝中几个新盘、宝能城、华强城二期等。可以明显看出来，4月下旬市场中介积极性较低不少，看新房多、买新房多，二手房出现部分下滑。
从深圳中介协会统计数据来看，4月第一周开单量下滑，第二周强势反弹，第三周下滑回落、第四周继续下探。不过对比3月来看，真实4月成交量依旧高位，不比3月弱，具体数据可以查看届时5月数据。
04.8000套不代表会启动新一轮大行情。
8000套成交量确实是近年较为罕见的，但不一定代表就有新行情。个人有以下几点分析：
一是，当前楼市环境并不宽松，与2015年相对大放水环境基本是两种。
二是，当前深圳置换客多是2015年/2016年时期上车群体，由于已满两年税相对较少，先卖再买属常规操作。
三是，短期个别月份破8000套属个例，较为孤立， 还待观察后市几个月的市场表现。
02、深圳楼市牛熊市判断标准
房BOSS统计了从2014年至今深圳楼市成交量走势图，通过简单分析，有以下几点结论：
01.深圳楼市牛熊市临界点：二手房成交8000套/月。
二手房成交8000套/月是牛熊市的临界点，并且连续3个月及以上二手房成交破8000套/月，基本可以判定牛市已来，市场由卖方主导，购房者没多少讨价还价余地。比如，2015年基本一整年、2016年前3个月。
02.深圳楼市温寒市场临界点：二手房成交5000套/月。
二手房成交5000套/月是市场冰点与正常市场临界点，当连续3个月以及上二手房成交量低于5000套/月，基本可以判断市场低迷、遇冷的熊市，市场由买方主导。最明显的是2018年下半场（2018 年10月-2019年2月），观望情绪浓厚、挂盘半年无人问津、看空观点较多……
当然，常态市场是二手房成交介于5000-8000套/月，相对温和，市场常规化。
03.政策决定牛熊市走向。
简单来说，一旦市场超预期连续多月破8000套，政策出台、必定会引导向正常水平过渡；一旦政策太过严厉，失衡后导致熊市出现，必定再出新政减缓力度、稍加利好刺激，再次引导向正常市场运行。
04.2016年325开启降温横盘，2016年930彻底降温。
不少人在2016年高位接盘，基本站岗三年，亏本卖的案例不绝如缕，之前也有写到（点击查看：买房≠赚钱！“深八条”后75%的房子，买到即亏钱！）
因此，基本上只要这个时期入场的，赚到的比例少于亏本的。毕竟分化来临，市场不是随便买买买赚钱的（点击查看：涨幅排名第一！“深八条”后学位房最高涨幅超50%！）
05.政策时效性在1-2年左右。
2016年325，在2015年330新政大利好之后接踵而至，刚好一年；
2016年10·4"深八条“在2016年325颁布半年之后，补刀加码施压；
2018年3·28”三价合一“颁布，距离”深八条“不到18个月，再次加码；
2018年7·31限售政策颁布，距离”三价合一“落地不到半年；
实际上，以大政策间隔时间来看，2016年325与2015年330间隔一年；2016年10·4与2018年7·31不到两年。
03、后市走向会如何？
实际上，后市走向埋藏在上文之中，通读可以归纳几点：
01.网签数据层面，5月数据预计与4月相差不大。
可以从带看量、中介开单量、中介积极性等方面指标来看。
02.真实市场：5月二手房将部分受新房冲击影响。
2019年几大改善新盘入市态度积极，不少区域市场受到冲击，市场打新势头再次燃起，比如半岛四期、宝中几个新盘、宝能城、华强城二期等。
比如西部两大新盘势头如日中天，华强城二期五一单日破千看房量（只有400多套）、万科星城五一期间4天销售破100套。
03.上半年行情：整体基本会延续当前状态。
实际上从2月春节返工以来，市场基本回温明显，这种态势是多重小利好刺激组合而成，如粤港澳大湾区规划发布、利率上浮5%、楼市季节性规律（金三银四）、网传新征信系统颁布……
刚需基本已释放开来，不少新盘热卖；豪客入市积极，湾区成交火热。当前市场主力依旧是刚需，短期市场依旧会持续当前状态。
04.豪宅税上调不用指望，短期基本落空。
当前市场不具备出台上调豪宅税条件，没有理由来利好刺激。
05.几点总结与建议（之前发布的内容）
~福利：2019楼市大礼包~
持续更新中……
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