機構：民生證券股份有限公司 研究員：楊柳
1、戶籍制度持續放寬,城鎮化有望繼續提速:文件要求繼續加大戶籍制度改革力度,放寬落戶條件。我們認為,今後我國城鎮化水平有望迎來又一波快速提升期,而住宅的需求量亦將有所提振。值得注意的是,第一,文件當中提到的人口規模為城區常住人口,而不包含下轄代管農村;第二,關於超大特大城市大幅增加落戶規模的要求,在之前發改委對外解釋的口徑當中,是除了個別超大型城市外,都要放寬落戶限制,個別即為北京、上海,同時文件中也提到“超大特大城市要立足城市功能定位、防止無序蔓延”,因此我們認為京滬的戶籍制度仍然難望寬鬆。
2、城市發展思路重大轉向,著重強調推動城市群、都市圈的發展:過去的城市發展思路中,更強調實現區域均衡發展,限制大城市,發展中小城市。而此次文件中提到,要“按照統籌規劃、合理佈局、分工協作、以大帶小的原則……推動城市群和都市圈健康發展……堅持以中心城市引領城市群發展,推動一些中心城市地區加快工業化城鎮化,增強中心城市輻射帶動力”,發展思路轉向大城市。過去幾十年的改革開放中,農村戶口只便於在小城市落戶,這次文件很明確了大城市要全面放開落戶條件。我們認為,原本城鎮化中三四線城市的主力流入群體,有望在證策的導向下向一二線流入,而三四線城市的高資產群體也有望向放寬落戶的一二線流入(不含北京上海),一二線城市與都市圈內的核心三四線城市將迎來更大發展機遇。
3、與農村土地制度改革相得益彰:我國農村土地制度改革包含農村土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革三大方面,與本次發改委文件相得益彰。一方面農村土地制度改革給農民帶來的增量財富會形成新的購買力,通過進城落戶推動城市發展;另一方面通過鼓勵農民進城落戶,也可以實現原本分散的農村土地的集中化,提高農業生產效率。
4、看好一二線城市房地產市場的長期發展,建議關注佈局都市圈的房企:文件重提京津冀、長三角、粵港澳三大都市圈,並著重提及了成渝城市群。建議關注佈局一二線城市與核心都市圈的房企,如萬科、保利、金地、招商蛇口、華夏幸福、榮盛發展、金科股份、藍光發展等。
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