已經買了房子，或者即將買房子的朋友，一般都清楚，房子是以計算價格的。現在，這種情況好像要改變了。
看樣子，住宅交易“套內計價”，在文件上即將成為現實；但這事兒，口誅筆伐是輿論的流量，興高采烈是群體的狂歡，其實什麼也沒有改變。
01
這主要是一種設計規範
住房和城鄉建設部官網2月18日發佈了一份《關於等38項住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規範公開徵求意見的通知》。意見反饋截止時間為2019年3月15日。
其中第10項，是《住宅項目規範（徵求意見稿）》，全文有3.1萬字。
該規範的第二部分2.4.6條指出，“住宅建築應以套內使用面積進行交易。”
正如住建部所說，這些規範是由中國城市建設研究院有限公司等單位起草的，也就是說，它們主要是一種設計規範。各位朋友有意見建議的，趕緊去提，如果不出意外，這38個行業規範將很快頒佈實施。
其實，根據住建部2016年11月發佈的（建標[2016]166號）文，上述規範是要求以國家標準的要求來編制或修改的（規範的正式名稱有變化），如果它們獲得國家標準化管理委員會批准，則可能上升為國家標準予以頒佈實施。
也就是說，如果規範、標準得以頒佈，以後向買房子，將以套內使用面積計算房價，而不是現行的以建築面積計算房價，一腳把討厭的踢了出去。
聽上去是不是很美好？
但規範是規範，標準是標準，要全面實施，還得修改法律法規。
02
法規規章早就有了，也早有城市實行
但這並不算什麼創舉。既有法規提出，也有城市施行。
2017年5月19日，住房和城鄉建設部就《住房租賃和條例（徵求意見稿）》公開徵求意見。其中第二十二條規定：住房銷售可以按套計價，也可以按面積計價。住房面積計算規則由國務院住房城鄉建設主管部門制定。
2001年6月1日起施行的《》第十八條規定：銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建築面積或者建築面積計價。商品房建築面積由套內建築面積和分攤的共有建築面積組成，套內建築面積部分為獨立產權，分攤的共有建築面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。
2012年1月1日起施行的《城鎮房地產交易管理條例》第十三條規定，商品房銷售應當同時公佈套內建築面積及其價格、建築面積及其價格，並載入商品房買賣合同。交易當事人發生面積糾紛時，應當以套內建築面積和套內建築面積價格作為處理糾紛的計價依據。
（除一個區以外）新房是以套內面積計價銷售，但二手房卻是以建築面積計價交易。
你看，法規規章賦予的選擇是，房子既可以按套銷售，也可以按面積銷售，面積分為建築面積和套內建築面積。除了重慶之外，其他城市都是按建築面積銷售。只不過，像北京市等城市，在房產證（不動產證）上同時載明瞭套內面積是多少。
這屬於城市政府的事權。合法合規，也符合現實情況。但即使是重慶，也不是一刀切。它的新房是套內面積計價，二手房卻是建築面積計價，就如同，全國住宅土地使用權，基本是70年，而重慶很多隻有50年。
如果要將建築面積計價銷售的方式，全部改為套內面積計價銷售，光有行業規範是不夠的，還得修改《》，並將徵求意見稿《住房租賃和條例》這一條款“住房銷售可以按套計價，也可以按面積計價”，改為“住房銷售按套內面積計價”。
光這個修改，仍然不夠。還得出臺一批有關小區公共服務設施的配套政策規定，否則就會埋下新的糾紛隱患。
面積計價方式的改變，只是具有形式意義。
03
你並沒得到實惠
套內建築面積（也稱為套內使用面積）與建築面積計價，有什麼不同？關鍵區別在於，建築面積包括了分攤的共有建築面積（簡稱為公攤面積），而套內面積不包括。
公攤面積包括哪些？根據2000年8月1日開始實施的國家標準《房產測量規範》（GB/T17986.1-2000），可分攤的共有建築面積即公攤面積為：
（1） 大堂、公共門廳、走廊、過道、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、變（配）電室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和物業管理用房以及其他功能上為該建築服務的專用設備用房；
（2） 每套與公用建築空間之間的分隔牆及外牆（包括山牆），為牆體面積水面投影面積的一半。
也就是說，大堂、公共門廳、走廊、過道、管道井、電梯間等公共設施的建築面積，構成了公攤面積，與套內面積一起計入銷售面積。
如你所知，我國所有住宅小區，小區內道路（還有些小區外道路）、綠化，以及小區建築的大堂、公共門廳、走廊、過道、管道井、電梯間等公共設施，全都是開發商投資建設的。這些成本必然要分攤到整個小區的建設成本里，也就是，計入房價裡。
如果把公攤面積一腳踢出去，只按套內面積計價銷售，會發生什麼情況呢？
第一，房本上的面積是實打實的面積，套內面積多少，就實得多少。充分滿足了人民群眾買70平方米得70平方米的迫切願望。但是，這純粹是心理層面的YY。
也有朋友關心，改為套內面積計價，會不會導致房產面積“縮水”？不會。即使以後都按套內面積交易，也會是新房新辦法，老房老辦法，二手房還是按建築面積計價；而買新房，同樣的房子，原本房產證是100平方米建築面積，現在房產證上只有70平方米套內面積，你並沒有吃半平方米的虧，因為實際的使用面積一直是那麼多。
第二，單價大幅“上漲”。前面說了，公共設施的成本要計入建設成本，公攤面積雖然不在套內面積裡，但成本必然要轉嫁到套內面積裡。也就是說，一套房的總價不變的情況下，這種計價方式的改變，會帶來單位建築面積的價格上漲，而且是大幅上漲。
100平方米建築面積，假如轉換成套內面積是70平方米，那這70平方米套內面積的價格就要遠高於100平方米建築面積的價格。但房價的這種“上漲”，只是計價形式的轉換，總價不變。而買房子，總價才是最重要的。目前決定房子總價的因素，不是計價方式，而是供求關係。
總而言之，計價方式的改變這一因素，不會帶來房子銷售總價的改變；而你所得的房子，真正的使用面積，既不會多出一平方米，也不會少於一平方米。公攤面積該怎麼樣還怎麼樣。
這引發了另一個大問題：計價方式改變，“導致”統計數字上的房價大幅上漲，而中央要求保持房地產市場的穩定，就包括了房價的穩定。地方政府該怎麼解釋？且費口舌呢。
我個人判斷，在修改法律法規以前，各地仍然會維持現有的住宅銷售面積計價方式，亦即個別城市外，還是按建築面積交易。
第三，必須出臺一批配套政策規定。大堂、公共門廳、走廊、過道、管道井、電梯間等公共設施被踢出去了，不在房本里了，但它們的產權、使用、管理和收益權等的界定，必須另外出臺規定，否則就亂套了。
而事實上，社會輿論對房子計價方式的不滿，其實是對公攤面積本身計算方式的不滿，是對公攤面積權利義務模糊的不滿。公共設施產權、責任、義務等未有更清晰界定的前提下，將房子以建築面積計價改為以套內面積計價，不但無助於解決這種不滿，反而可能會放大這種不滿。
另一方面，住宅交易以建築面積計價的城市，如北京，要求在合同裡同時載明套內面積和公攤面積，在產權證上同時載明套內面積和，已經給予了產權人應有的知情權。改變計價方式，不過是朝三暮四與朝四暮三的區別，買房人並沒有得到更多的實惠。
第四，改用套內面積計價，將來交會不會更少？想多了。不動產統一登記系統建立後，房地產權屬管理系統與稅務系統聯網，未來按套內面積還是徵收，並無定論，並不會因為按套內面積徵就更少——稅率才是關鍵。
但在許多朋友看來，按套內面積計價，即使只是心理上的安慰，形式上的變化，就夠了。民眾的大狂歡，如同收割流量，哪有那麼多的實質意義？也對，難得集體一次。
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