壹
上海歷年區域、人口與房價關係
2008-2018上海各區房價、人口密度變化情況
我們研究了10年房價變化趨勢，與各區域年末人口，人口密度之間的關係，分別求取房價與其因素的相關係數，房價漲幅與人口的增長呈現明顯的正相關性。人口密度也是如此，近期中心城區人口密度出現下降，從數據角度上看，其與房價呈現負相關，主要由於中心城區的區位優勢以及各項完備的配套等條件，中心城區人口密度下降並未帶來房價下跌。
總的來說，房價與人口的關係大致可以劃分為三種類型：
1、中心城區——黃浦、虹口、靜安、徐匯、普陀、長寧、楊浦，主要表現為人口密度下降，區位優勢以及各項完備的配套等條件，繼續影響房價上漲
2、外圍區域——浦東、閔行、松江、嘉定、青浦、寶山，主要表現為人口密度上升，房價大幅上漲
3、邊緣區域——金山、奉賢、崇明，主要表現為人口密度上升，房價小幅上漲
接下來咱們來看一下這三種類型房價與人口的進一步關係。
貳
各區房價與人口密度詳解
1、中心城區
中心城區大多呈現人口密度下降但房價漲幅依然明顯的特點，主要由於中心城區的區位優勢以及各項完備的配套等條件，這也說明了市中心的房產稀缺性很強。
2、外圍區域
本次研究將浦東、閔行、松江、嘉定、青浦以及寶山列為外圍區域，主要由於其統一呈現出人口密度緩慢上漲，但房價漲幅較為明顯的特點。其中，浦東新區漲幅最為明顯，2018年房價達到49870元/平方米，10年共計漲幅339%，這主要是由於浦東新區部分區域位於城市中心且政策規劃向此處傾斜。
3、邊緣區域
金山、奉賢、崇明三區由於出現人口密度較為平穩，房價小幅上漲，又都地處邊緣的特點，因此將其劃為邊緣區域。
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