買賣的博弈
永遠都是槓桿低的一方掌握話語權
文 |楊六娃
前段時間寫了個項目跑盤，具體哪個項目不說了，開發商找到我們說，能不能刪稿？
我說，雖然寫了項目的一些缺點和不足，但絕對不是惡意針對，有則改之，無則加冕，為何要刪稿？
對方說，標題的“地王”二字，不能提...
難不成是我記錯了？
還記得2016年的那個夏天，上海的土拍現場比外面的天氣還要暴躁， 融信以110.1億的總價，面對17家地產豪門虎口奪食，最終以10萬 /平方米的名義樓板價，14.3萬/平方米的可售面積樓板價，拿下全國樓板價地王，一時間風頭無兩。
那個時候，可沒人覺得“地王”是一個不好的詞，只覺得，融信，真牛逼。
短短3年的時間，上海房地產究竟發生了什麼？讓“地王”二字成了避諱？
01、瘋了魔，也不一定成了活
如果要評選21世紀初最能代表中國特色的一個詞，我會把票投給它——“槓桿”
從1998年房改開始，如今已經過了30年，在這30年裡，貪婪、瘋狂、投機取巧，幾乎所有的人性暗面都在這個行業裡演繹過。
一堆磚頭，變得比黃金還貴；一紙戶型圖，變得比彩票還讓人著迷。
人們心目中“溫馨的家”，淪為一個充滿套路、欺詐、賭性的名利場。這個名利場，成就了中國第一批頂級富豪，也慢慢把中國年輕人，逼入買不起房的人生死角。
隨後，貧富差距拉大、階級分化、實體經濟倒退，進一步摧毀下一代年輕人的希望。
是什麼，造就了這樣一個死循環，答案就是——“槓桿”
眾所周知，房地產的本質是金融，金融的本質是負債，負債的本質就是遊戲，一個關於人生的槓桿遊戲。
用某房產大佬的話來解讀就是“用一塊鋼鏰做十塊錢的事”。
十倍槓桿意味著什麼？
我們普通人買首套房，一般3.5成首付，自有資金和外部融資接近1：2，這就是三倍槓桿，為什麼國家一直把首付比例維持在三倍槓桿的位置，因為這個比例常用於實體工業企業的融資中。
也就是說，三倍槓桿正是一個相對保險的數字。
買房子我們對外借錢，開發商買地同樣也要對外借錢，而且隨著2015年房地產的瘋魔，房地產開發商的融資渠道大開，社會上所有的流動資金都恨不得把錢投給房產商，一下子，槓桿遊戲的倍數來到了十倍。
這場賭博遊戲的巔峰之戰正是2016年8月17日。
那天，18家房企豪門聚在上海，拿著高槓杆融來的錢，進行了一場豪賭，最終，融信以110.1億的總價拿下靜安地王，溢價率139%，單價記錄放眼全國，至今都無人超越。
你說靜安的地王真值這個錢麼？也不至於，畢竟不是濱江核心板塊。
你說融信腦子瓦特了麼？有可能，畢竟那種場合，是個人都會上頭。
你說萬科和融信的產品力強？很難，中興路壹號要有多絕世的設計，才能多出一倍的溢價？
要說背後真正的推手，還是把錢投給地產商的資本家們。
地還是那塊地，加個王字，也玩不出什麼花來。
但十倍槓桿下，錢，卻真的不值錢了。
太過容易得來的錢加上不理性的房產市場，其實對開發商的操盤手而言，很容易造成一種錯覺，我可以隨便花，反正房子好賣，以後能還上就行。
有句話說得好，不瘋魔，不成活，但這一場瘋魔大秀，真的會盤活局中人的生路？
在當時，大家都是看好的，但站在未來往後看，那只是一群盲目自信的瘋子罷了。
02 地王時代的終局
其實，2016年那兩年，盲目自信的開發商並不止融信一家。
從數量上看，2016年上海成交了7宗地王，並且2016年成交的地王不僅數量最多，質量也“最佳”，地王平均樓板價高達55051元/平方米，也是上海近30年來名副其實的“地王年”。
正當人們陷入地王帶來的狂熱之中時，一碰冷水澆在了開發商頭上。
2016年底的房住不炒，叫停了地王熱。
2017-2019年地王數量明顯減少，尤其是2017年，為了響應房住不炒，杜絕“地王”出世，上海出讓土地多位於郊區，價值度低，同時土拍政策收緊及門檻提升導致競拍房企銳減，多數地塊以底價成交，土地成交價格和溢價率均降至低位。
一夜之間，地王“全軍覆滅”。
麵粉被掐死，賣麵包的也不好過，新房市場在限購令下急速降溫，購房者哄搶新房的情況一去不返，成交量萎縮、成交週期拉長，也就意味著房企靠項目回款還貸款的節奏完全被打亂。
預想中的“快週轉”成了“慢性死亡”，錢還不上成了地產商的常態。
這一切的背後，都圍繞著三個大字——“去槓桿”。
一夜之間，房地產商被划進所有金融機構的黑名單之中。甚至到了今天，央行釋放資金到市場，仍然會在文末用紅字加一句，“嚴防資金流進房地產！”
福無雙至，禍不單行。
2017年開始，上海新房的限價政策又重拳出擊。你的地王項目想入市？不行啊，你只能賣6萬，什麼？賣6萬虧本只能賣8萬？那不行，房住不炒。誰叫你之前拿地哪這麼貴？
更尷尬的是，就算拿著6萬的預售證入市，營銷口的地產人也發現，如果自家產品沒亮點，一樣得不到購房者的青睞，說自己的項目是地王，更有可能招來冷嘲熱諷。
“地王？呵，關我屁事？”
於是，一方是頂著“限價令”和“地王壓力”力爭跑量的開發商，一方是已經被掏空錢包的買房人；
開發商說自己已經割肉了，買房人說我現在豬肉都買不起，更別說人肉了。
殘酷的現實，在“地王時代”的墳頭上，又上了一炷香。
03 地王的...未來？
到現在，“地王”已經成了一個項目的笑柄，賣也不是、不賣也不是。
2016年5月11日，融創以30.5億競得泗涇12-01號地塊，樓板價38291.33元/㎡，溢價率超111.62%，當時業內預測保本售價達到6.1萬元/㎡。
但後來，融創做出了一個令人驚訝的舉動。
融創拿地之後快馬加鞭迅速動工，打造了融創壹號公館，於2018年年底開盤，一次性推出所有房源，全部是容易出手小高層住宅，均價4.8萬元/㎡，很快，項目售罄。
同樣是2016年5月11日，格力以19.65億競得泗涇10-05號地塊，樓板價37674.7元/㎡，溢價率109%，當時業內預測保本售價達到6萬元/㎡。
而格力卻做出了一個和融創完全相反的決策——緩慢開發，等價格上漲再入市。
但是，恐怕這個小算盤要隨著最近泗涇兩幅宅地的拍出而落空了。
12月10日，泗涇一天內拍出兩塊宅地，中標者分別是招商蛇口和華髮兩大房企，而且，全部都是底價成交。
如今，格力的項目還未入市，但是，市場的態度已經變得曖昧。
前有融創後有招商、華髮，已經註定它未來的價格很難賣到5萬以上。也就是說，大家基本都是虧的，而且格力還要比融創付兩年的高額利息。
對於地王的未來，不管是融創還是格力，或者是握著中興路壹號，小心翼翼的融信和萬科，他們都做出了自己的判斷，真正無奈的是，無論做出什麼選擇，未來，好像都是穩輸的死局。
剩下的，只是輸多少的問題罷了。
寫在最後的話。
有人說，地王不在，說明房地產已經是英雄遲暮，這句話我只贊同一半。
英雄遲暮的，是已經過時的開發商。
如果時光倒回30年，地產行絕對是個英雄輩出的年代，但過於激進的開發節奏，早就讓這些英雄在賭桌上輸掉了一切。
特別是最近兩年，在高槓杆的壓力之下，偷工減料、貨不對版、違約棄約的情況時有發生，連底褲和尊嚴都輸掉之後，地產這個行當，又何以論英雄呢？
房企去槓桿，等於戒除賭性，沒了高地價的壓力，不再有那麼多地王的虛名，開發的週期也會相應延長，質量起碼會得到保證。
當然，這不是一朝一夕能完成的，行業的問題，也會隨之慢慢暴露出來，最終，完成一輪行業大洗牌。說真的，這也是我們小老百姓希望看到的結果。
賣方動盪，買方受益，這是自古以來的市場邏輯。
比如到了年底，一些承受不了回款壓力的品牌開發商做出了一定讓步，有的降價打折，有的送車送豬。而且在明年，相信會有更多營銷手段吸引買房人的目光。
如今，地王不再，這是樓市變好的一點徵兆。這也警示著打算買房的各位，千萬不要輕易加槓桿，因為買賣的博弈，永遠都是槓桿低的一方掌握話語權。
換句話說，讓你的人生遠離賭博，你就已經成功了一半。
主編：楊六娃
主筆：楊六娃
閱讀更多 楊六娃 的文章
