徐凡淋 中房報記者 付珊珊｜上海報道
頂級豪宅降價的冷風在樓市趨緊的調控下還是使市場變得異常敏感。
近期，有媒體報道，上海一套頂級豪宅降價35%，由之前的報價5.5億元調整至4.1億元出售，直降1.4億元。
房地產中介稱，這套佔地4畝、1572.89平方米的“上海第一豪宅”檀宮8號，掛牌兩年多無人問津，目前以4億元出售後依然無人接盤。
降價的不僅是豪宅，普通住宅也不例外，家住上海閔行區的鄭瓊（化名）2017年5月通過中介購買了一套170平方米的大三房，成交價970萬元，時隔兩年，現在同小區同戶型的房子掛牌價只有880萬元，降幅近10%。
“上海樓市從2016年‘325’調控政策以來，經歷2016年、2017年上漲階段，從2018年下半年開始降溫，今年上半年一二手房地產價格略有上揚，下半年再次降溫，當前的房價相比2016年底2017年初時下跌了10%至15%。”上海易居房地產研究院楊紅旭接受中國房地產報記者採訪時表示。
“整個行業都有危機意識，現階段的房地產就像人處於亞健康狀態一樣，有好轉也有惡化的可能。”房地產業內人士表示。
樓市寒潮 一二手樓價全面下跌
受調控政策影響，中國房地產報記者在市場走訪中發現，下半年隨著大量新盤入市，上海市場早已處於供大於求狀態，不僅開發商促銷走量，各區二手樓盤均呈不同幅度下降趨勢。
根據中原地產官方數據顯示，位於上海市中心靜安區的三和花園11月25日的掛牌均價7.52萬元/平方米，環比上月下降0.4%；徐彙區中海鑫源園11月25日掛牌均價8.39萬元/平方米，環比上月下降1.41萬元/平方米；嘉定區江橋板塊的瀾茵華庭目前均價4.52萬元/平方米，環比上月下降1.09%；閔行區梅隴二村11月25日掛牌均價4.74萬元/平方米，環比上月下降4.24%。
自2016年3月25日，上海市政府發佈被業內稱作“滬九條”的樓市調控政策《促進房地產平穩健康發展的若干意見》，提升購房條件和二套房首付款後，讓當時很多在滬人士一夜間失去了購房資格。
2016年10月，全國統一要求調控政策進一步升級，要求提高首付比例；11月28日，上海再出樓市調控新政，提高首付款比例的同時認房又認貸。“325”政策和10月、11月政策的疊加，上海房地產市場進入實質性調整階段，在多次房地產調控政策加碼下，房地產市場逐漸降溫，漸入寒意。
根據上海網上房地產官方數據統計，上海靜安區2016年3月成交均價為86371元/平方米，2017年8月樓市高峰期靜安區成交均價為126320元/平方米，2018年下半年開始回落。
今年，12月7日即將開盤的雙地鐵上蓋項目，位於靜安區長安路的凱德星茂邸，一房一價表中顯示的開盤價為112670元/平方米起，截至11月26日，138套房源現場銷售表示目前認籌客戶僅為38組。
即將開盤的上海靜安府東區項目也失去了幾年前的“紅盤”光環，今年開盤價依然維持2018年12月份的水平，在均價8.4萬元/平方米的基礎上下浮5%。二手房市場中，靜安區的三和花園目前掛牌均價僅為7.52萬元/平方米。
在這股樓市寒潮中，即使是上海市中心靜安區的銷售去化率也大不如前，一二手樓市場整體呈降溫趨勢。
整個行業都有“危機意識”
根據上海網上房地產官方成交數據顯示，截至2019年11月14日上海內環以內成交均價為108955元/平方米，內外環間成交均價為55707元/平方米，外環以外成交均價23622元/平方米。
今年的熱門區域臨港自貿區，2018年4月高峰期平均成交均價為26840元/平方米，之後呈下降趨勢，2019年1月成交均價降為23200元/平方米，降幅達13.5%。今年8月份以來受臨港自貿區新政利好推動，2019年10月成交均價為25258元/平方米，價格略有回升，但比2018年4月依然有所下降。
上海市中心的樓盤去化率大不如前，遠郊區的樓盤基本處於賣不動的狀態，有數據統計，郊區市場去化率只有20%～30%。對於市場這一現象，中原地產項目部總經理黃韜表示，中原地產在全國30多個公司從2018年開始整體業務量都有一定的減少，業績受影響較大，中介機構同樣會隨著市場變化進行調整，甚至會考慮縮減店鋪。
一方面融資環境受阻，房企融資接近冰點，另一方面市場銷售不理想。最近，房企高管跳槽，多家中小房企宣佈破產的消息時有傳出。自今年7月份寧波銀億集團宣佈破產重整以來，銀億股份多個銀行賬戶和股份遭遇凍結，最近廣州曾經的豪宅開發商頤和地產同樣出現多起債務違約。
根據人民法院公告網消息，截至11月11日，宣告破產的房企增加至431家之多。
對此，中原地產黃韜說：“整個行業都有危機意識，現階段的房地產就像人處於亞健康狀態一樣，有好轉也有惡化的可能。”
樓市明年觸底反彈？
2019年接近尾聲，還剩最後一個月，依然有不少樓盤選擇在12月份開盤，為年終目標做最後的衝刺，但在全國樓市持續偏緊的調控政策下，短期內很難出現實質性反彈。
對於明年的房地產市場，楊紅旭表示，樓市可能會在明年見底觸底反彈的概率比較大，到2021年～2022年市場情況會相對好很多，隨著政策面寬鬆，市場往上走的概率較大。
對於未來的房地產市場，黃韜則認為，未來3年到5年，房子的投資屬性將逐漸退出，中國經濟將實現真正的去房地產化，房地產在整個經濟當中不佔主導地位，房子迴歸居住屬性，將形成中國房地產的全新面貌。
“房地產還有幾年發展期，房企和市場在2026年都還有機會。” 同策研究院首席分析師張宏偉如此說。
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