撰文=徐三刀
—壹—
每天群裡群外諮詢房產的人，都是一百個人左右，大部分諮詢都聚焦於一個問題。
刀哥，請給我介紹一個項目，前期投資，後期自住，最好學校、地鐵都有！
敢於投資自己，值得點贊，但期待是美好的，現實殘酷的，無論你去房天下、安居客、貝殼或者諸葛找房，都不會給你一個投資兼自住的最佳方案。沒有一種選擇方案，能夠在當下樓市滿足投資、自住雙面開花。
投資，不是炒房，要追求租金收益，但現在普遍月供5-6千/平，租金能跟上麼？自住，不是抄底，沒有那麼多筍盤，三環內普遍在1.2-3萬/平，資金量跟得上麼？所謂“投資兼自住”，最大的可能性是折中。
一般這種問題，都是資金不足，又想謀劃長遠，因此，考慮折中，買在新開發區或者近郊。因為，通勤成本高，舒適度不夠，投資回報全看市場，心裡沒底。
面對這種情況，一方面告誡“房住不炒，安居即可”，另一方面，你敢勸別人不買房麼？
—貳—
在房地產被妖魔化的今天，人們寧可把資金放在P2P裡面等爆雷，也不敢買房給自己投資，就已經說明，這個社會風險意識有多扭曲了。
比起P2P、空氣幣、貴金屬、期貨買賣來說，買房是最沒有技術含量的一種投資。我們經常會看到兜售科技金融、狗皮膏藥、假貨背背佳、各種短期貸款的信息，如同佈道者一般向網絡撒藥，空置率這麼高，房子還敢買麼？
房地產投資和房地產投機是兩回事。為了一家人長期租金收益和短期資產增幅，購置兩三套，這屬於正常，稍有遠見的市民皆是如此；但如果到處借貸，或是低息融資，去炒樓花、倒號再賣，這屬於炒房了。
因此，我們經常會看到這種情況，一家人擠在六十平的小房子裡，想要去搖號買房，卻發現已經變成了普通家庭，但自己分明是剛需，於是，就嘖嘖嘖。
一般來說，如果不是超高層次，房地產算是優質標的物，尤其是核心城市，城市化又快又高，房價的增幅，能夠增進普通家庭賬面收益。
其一，如果房產增值獲利，在房價上行階段，可以考慮二手出售。
其二，如果是長期收益，屬於優質現金流，租金靠譜，充當養老金。
關於房地產投資，方式方法很多，吹噓成分更多，不同的城市操作方法都有不同，資金來源和量級都不一樣，關注點也不一樣。當然，如果變成了溫州、東北、水庫這些團隊，就跟炒房差不多了。
對於普通家庭而言，最好的投資，就是看租金，最好的情況就是——租金平月供。
—叄—
一套城南90平米房子，總價100萬，首付30萬，稅費及其他費用以2萬計，貸70萬，30年月供約3900元，月租金2500元，收入如下：
其一，高估一點來算：租金收益率=年租金淨收入（租金-月供）/首付款
年租金收益率=（0.25萬*12-0.39萬*12）/30萬= –5.6%
其二，實際一點來算：（租金－月供）× 12 /（首付實際付款+其他費用）
年租金收益率=（0.25萬*12-0.39萬*12）/（30萬+2萬）= –5.25%
竟然是負值！還記得我們之前說的2022年之前，西安租金有可能會變高麼？實際情況，2017-2019年這一批房源價格都很高，如果租金太低，無法平月供，所以，為了不賠錢，稍微好點的地段都會提高租金。
當前，按照現有租金水平和房價水平，究竟多少月供、多大面積能夠實現“租金平月供”？可以看一下這個圖：
簡單一算，應該在60平米，低於60平米，租金收到2500元/月，基本持平。如果是城南40平米，租金收到2000元/月，一年的租金收益率是2.7%，如果房價稍微低一些，例如九千，收益就有保障。
一套40平米房子，單價11000元/㎡，總價44萬，首付13.2萬，稅費及其他費用以1萬計，貸30.8萬，30年月供約1728元，月租金2000元，收入如下：
其一，高估一點來算：租金收益率=年租金淨收入（租金-月供）/首付款
年租金收益率=（0.2萬*12-0.17萬*12）/13.2萬= 2.73%
其二，實際一點來算：（租金－月供）× 12 /（首付實際付款+其他費用）
年租金收益率=（0.2萬*12-0.17萬*12）/（13.2萬+1萬）=2.54%
地段配套優質，承租能力強，項目戶型小、價格低，這就算是優質標的物了 。居住舒適度不一定高，但租金卻與優質樓層相差不多。一些畸形戶型，還因為空間比較扯淡，可以多改幾間房。
但反過來看，公寓樓、面積小、戶型差、裝修劣，這種房子你拿來住嗎？幾乎不可能，除非是破產。
因此，投資兼自住，如果是追求“租金流”，就是一個偽命題。因此，大部分人所謂“自住兼投資”，就是為了資產價格增幅，換而言之，哪個區域房價最低、增速最快、漲幅最大？
關於這個問題，已經在《一個西安市場，17種買房選擇！》中詳細解答過。除此之外，還有一些九千塊左右的公寓也值得考慮，例如海亮德文郡、華南城1668、梧桐年華等等，大家可以看一下。
當然，還有一種產品比較特殊，就是LOFT，如果是雙鑰匙戶型，可以兩層出租，出租收益率會高一些。
—肆—
千萬不要聽信謠言，說西安樓市還可以炒一把，這絕對是忽悠，而且是大忽悠。
因為，西安第一輪限購在2011-2014年之間，炒房團在2015年進入之後，2016年就已經坐等漲勢，2017/2018年進入的外地購房者，要麼是後知後覺，要麼就是看好西安，與炒作關係不大。
典型如2015年，西安首付分期、零首付遍地都是，還有各種工程抵款房，那個時候資金流入西安，根本泛不起浪花。如果參照一下土地銷售量、住宅銷售量，就會清晰發現，在西安人最不看好西安的時候，外地人反倒看得起西安。
於是，一般散戶，五六千塊錢進入潛力區域，提前進入卡位，靜待區域發展，實現高位套現。一般資方，一次購入一棟，甚至於幾棟樓，或是墊資開發，潮起潮退，水過無痕。
當然，官方猛烈回擊之下，這種機會被卡死了，連公司買房都被一刀斬斷，想要抄底，實在太難。
隨著西安國家中心城市發展，三環內或者長安核心區都將進入二手房交易市場，存量房將是大主流，新房市場靠邊站，典型如北京、深圳都是如此。因此，未來衡量市場冷暖的或將是存量房。
買房過程中，一定要搞清楚，自住還是投資，如果是投資，究竟謀求長期收益，還是資產增值。面對越來越高的房價，一定要搞清楚自身需求！
簡單備註一下，以上房價、租金、收益全部為估算，各個區域、產品、付款方式略有不同，都會導致租金收益率變動，不要拿高房價、高地價、高利率說事，西安還有便宜房，只是信息不流通。
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