撰文=徐三刀
—壹—
每天群里群外咨询房产的人，都是一百个人左右，大部分咨询都聚焦于一个问题。
刀哥，请给我介绍一个项目，前期投资，后期自住，最好学校、地铁都有！
敢于投资自己，值得点赞，但期待是美好的，现实残酷的，无论你去房天下、安居客、贝壳或者诸葛找房，都不会给你一个投资兼自住的最佳方案。没有一种选择方案，能够在当下楼市满足投资、自住双面开花。
投资，不是炒房，要追求租金收益，但现在普遍月供5-6千/平，租金能跟上么？自住，不是抄底，没有那么多笋盘，三环内普遍在1.2-3万/平，资金量跟得上么？所谓“投资兼自住”，最大的可能性是折中。
一般这种问题，都是资金不足，又想谋划长远，因此，考虑折中，买在新开发区或者近郊。因为，通勤成本高，舒适度不够，投资回报全看市场，心里没底。
面对这种情况，一方面告诫“房住不炒，安居即可”，另一方面，你敢劝别人不买房么？
—贰—
在房地产被妖魔化的今天，人们宁可把资金放在P2P里面等爆雷，也不敢买房给自己投资，就已经说明，这个社会风险意识有多扭曲了。
比起P2P、空气币、贵金属、期货买卖来说，买房是最没有技术含量的一种投资。我们经常会看到兜售科技金融、狗皮膏药、假货背背佳、各种短期贷款的信息，如同布道者一般向网络撒药，空置率这么高，房子还敢买么？
房地产投资和房地产投机是两回事。为了一家人长期租金收益和短期资产增幅，购置两三套，这属于正常，稍有远见的市民皆是如此；但如果到处借贷，或是低息融资，去炒楼花、倒号再卖，这属于炒房了。
因此，我们经常会看到这种情况，一家人挤在六十平的小房子里，想要去摇号买房，却发现已经变成了普通家庭，但自己分明是刚需，于是，就啧啧啧。
一般来说，如果不是超高层次，房地产算是优质标的物，尤其是核心城市，城市化又快又高，房价的增幅，能够增进普通家庭账面收益。
其一，如果房产增值获利，在房价上行阶段，可以考虑二手出售。
其二，如果是长期收益，属于优质现金流，租金靠谱，充当养老金。
关于房地产投资，方式方法很多，吹嘘成分更多，不同的城市操作方法都有不同，资金来源和量级都不一样，关注点也不一样。当然，如果变成了温州、东北、水库这些团队，就跟炒房差不多了。
对于普通家庭而言，最好的投资，就是看租金，最好的情况就是——租金平月供。
—叁—
一套城南90平米房子，总价100万，首付30万，税费及其他费用以2万计，贷70万，30年月供约3900元，月租金2500元，收入如下：
其一，高估一点来算：租金收益率=年租金净收入（租金-月供）/首付款
年租金收益率=（0.25万*12-0.39万*12）/30万= –5.6%
其二，实际一点来算：（租金－月供）× 12 /（首付实际付款+其他费用）
年租金收益率=（0.25万*12-0.39万*12）/（30万+2万）= –5.25%
竟然是负值！还记得我们之前说的2022年之前，西安租金有可能会变高么？实际情况，2017-2019年这一批房源价格都很高，如果租金太低，无法平月供，所以，为了不赔钱，稍微好点的地段都会提高租金。
当前，按照现有租金水平和房价水平，究竟多少月供、多大面积能够实现“租金平月供”？可以看一下这个图：
简单一算，应该在60平米，低于60平米，租金收到2500元/月，基本持平。如果是城南40平米，租金收到2000元/月，一年的租金收益率是2.7%，如果房价稍微低一些，例如九千，收益就有保障。
一套40平米房子，单价11000元/㎡，总价44万，首付13.2万，税费及其他费用以1万计，贷30.8万，30年月供约1728元，月租金2000元，收入如下：
其一，高估一点来算：租金收益率=年租金净收入（租金-月供）/首付款
年租金收益率=（0.2万*12-0.17万*12）/13.2万= 2.73%
其二，实际一点来算：（租金－月供）× 12 /（首付实际付款+其他费用）
年租金收益率=（0.2万*12-0.17万*12）/（13.2万+1万）=2.54%
地段配套优质，承租能力强，项目户型小、价格低，这就算是优质标的物了 。居住舒适度不一定高，但租金却与优质楼层相差不多。一些畸形户型，还因为空间比较扯淡，可以多改几间房。
但反过来看，公寓楼、面积小、户型差、装修劣，这种房子你拿来住吗？几乎不可能，除非是破产。
因此，投资兼自住，如果是追求“租金流”，就是一个伪命题。因此，大部分人所谓“自住兼投资”，就是为了资产价格增幅，换而言之，哪个区域房价最低、增速最快、涨幅最大？
关于这个问题，已经在《一个西安市场，17种买房选择！》中详细解答过。除此之外，还有一些九千块左右的公寓也值得考虑，例如海亮德文郡、华南城1668、梧桐年华等等，大家可以看一下。
当然，还有一种产品比较特殊，就是LOFT，如果是双钥匙户型，可以两层出租，出租收益率会高一些。
—肆—
千万不要听信谣言，说西安楼市还可以炒一把，这绝对是忽悠，而且是大忽悠。
因为，西安第一轮限购在2011-2014年之间，炒房团在2015年进入之后，2016年就已经坐等涨势，2017/2018年进入的外地购房者，要么是后知后觉，要么就是看好西安，与炒作关系不大。
典型如2015年，西安首付分期、零首付遍地都是，还有各种工程抵款房，那个时候资金流入西安，根本泛不起浪花。如果参照一下土地销售量、住宅销售量，就会清晰发现，在西安人最不看好西安的时候，外地人反倒看得起西安。
于是，一般散户，五六千块钱进入潜力区域，提前进入卡位，静待区域发展，实现高位套现。一般资方，一次购入一栋，甚至于几栋楼，或是垫资开发，潮起潮退，水过无痕。
当然，官方猛烈回击之下，这种机会被卡死了，连公司买房都被一刀斩断，想要抄底，实在太难。
随着西安国家中心城市发展，三环内或者长安核心区都将进入二手房交易市场，存量房将是大主流，新房市场靠边站，典型如北京、深圳都是如此。因此，未来衡量市场冷暖的或将是存量房。
买房过程中，一定要搞清楚，自住还是投资，如果是投资，究竟谋求长期收益，还是资产增值。面对越来越高的房价，一定要搞清楚自身需求！
简单备注一下，以上房价、租金、收益全部为估算，各个区域、产品、付款方式略有不同，都会导致租金收益率变动，不要拿高房价、高地价、高利率说事，西安还有便宜房，只是信息不流通。
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