問：您好！ 我預算在600萬以內，需求三房，希望學位排名在全市50名左右，交通最好有（或未來有）地鐵。目前已重點關注的盤：1.桃源居（世外桃源）；2.金地梅龍鎮；3.城投七里香；4.金地名津； 以上四個樓盤，您的建議順序是什麼？如有其它更好的推薦，煩請告知，多謝！
答：桃源居的中澳實驗成績比較好，桃源居在西鄉的邊緣區位，社區巨大，房源居多，我一直把它類比為北京的天通苑，屬於易橫難漲的類型。 金地梅隴鎮嚴格意義上講是在紅山片區的邊緣，除了外觀差了點，園林物業戶型都還不錯，住家其實來說應該是很不錯的。但是離地鐵遠（腳程20分鐘左右吧），學位不行是重大限制因素。現在深圳北站商務區沒有發展起來，而紅山片區主要的賣點來自於學位，承擔不了就業需求，那自然通勤需求大量在科技園和福田，所以對於地鐵的依賴度高。如果北站商務區發展的好，能在北站通勤的話，金地梅隴鎮就能很快翻身。 現在看，河套片區的開發可能遠遠達不到預期。 皇崗片區的住宅更多承擔福田中心區的外溢。 金地名津這個盤在福田的競品太多，本身沒有太多亮點，不算投資的好標的。 這幾個盤可以優先金地梅龍鎮。
問：南山後海城市印象一套自住兩房，無貸款，現金50w，年收入80w，想諮詢純粹投資的購房建議，謝謝（不想太犧牲生活品質的）
答：你好，我理解你是想兼顧自住和投資。 抵押城市印象融資，參考選籌： 【寶中】天健時尚，西岸官邸，金泓凱旋城，宏發領域，天悅龍庭、西城上築，第五大道、幸福海岸等 【前海南片區】（南海中學）：鼎太豐華四期，諾德假日，陽光玫瑰園 【科技園】科苑學裡（文華）、華潤潤璽四期新盤（科華），陽光帶濱海城（南外高新），海怡東方花園（南外高新） 【蛇口】半島城邦四期五期新盤（南外濱海），南海玫瑰園（育才太子灣） 【後海】蔚藍海岸二期（北師大），後海理想雅園、海境界（育才）漾日灣畔（南二外），太古城南（深圳灣），海怡灣（深圳灣） 【後海總部基地】紅樹西岸、中信紅樹灣（少量2房戶型）
問：謝謝大師！昨天從頭條新聞看到您指點的帖子，就慕名進來了。讀了您之前的帖子，真的是受益無窮。我原想賣掉中海錦城的約摸750萬，加手裡現金，買套不超1500的面積大些、升值空間大的給兒子住，考慮過深圳灣片區的吉祥龍、太古城、海月華庭、海境界、還有寶中的熙龍灣（太貴），也有朋友推薦宏發領域。您覺得我該如何選擇呢？新房還是二首房呢？另外，中海錦城的房子值得出掉不？求您指點迷津[抱拳][抱拳][抱拳]
答：你好，中海錦城建議繼續持有，未來還有潛力。 為什推薦龍華龍勝片區？ 1.成片的優質住宅，底商陸續進駐，生活氛圍好； 2.多為2015年以後交房，社區環境好，居住人群相對純粹； 3.500萬左右就可以買到3房2衛，上車容易； 4.4號線地鐵入戶，6號線即將通車； 5.附近有恆裕、萊蒙、恆大、金茂在建項目，價格還有想象空間； 6.龍華實驗、高峰、和平實驗，學位不算差； 7.中海錦城、壹城中心、港鐵天頌都有綜合體商業； 8.與北站商務中心、福田中心通勤都很方便； 劣勢在於: 1.城市中心西移，去前海、後海、科技園都不方便； 2.片區二手供應量大，短期內無法強拉價格； 投資角度建議抵押融資，繼續入手總價1000萬左右的樓盤。 新盤可以關注華潤城 二手房關注太古城，西岸官邸
問：大師好，請問沙井的博林天瑞 新房如何？剛入夥。這個樓盤在沙井海岸城對面吧，目前是帶寶安第二外國語的學校，2019年該校的排名在30名左右。請問大師，我是純投資，是等沙井海岸城還是直接購買剛剛入夥的博林天瑞？博林天瑞的學校將來有可能被劃分到深外片區嗎？請大師回覆。謝謝
答：你好，更建議等海岸城 目前的消息是海岸城獨享深外學區，但是未來具體怎麼劃分，不確定。
問：老師你好，本人90後，現在計劃把長沙房子賣掉，在深圳進行購房，目前首付可以準備180萬左右，年收入也有五六十萬，房貸的壓力可以承受。目前在看福田的梅林一村和龍華的萬科和雅軒，還有龍華的壹城中心。請老師幫我看看，或者有沒有推薦的，新房二手房均可接受
答：梅林一村長期看跑平大市，短期看有學位暴擊的可能 梅林一村也是非常著名的公務員社區，00年入夥至今，盤子非常大總共有13個區7000戶，基本都是三房四房或者頂復，設計是改良過的港式戶型設計，高層小洋房，整體感很強，物業管理ok，車位不足。 交通方便頗有優勢，進出依託北環大道、地鐵9號線兩個站，備考塘朗山梅林水庫和運動公園，環境和交通都是很不錯的。原本的初中是一個短板，但在建的梅香學校可能劃為名校分校，這個還未確定的因素是重大利好。 目前在同類型的福田花園社區盤中，梅林一村是價格相對較低的，住家環境很不錯的，因此跑平大市沒有問題。 萬科和雅軒區域沒有比較大的增量導入，一牆之隔的橫嶺舊改算一個小小利好，但是它的硬傷一直存在: 首先該盤處於"英雄難過梅林關"的尷尬位置。 第二，梅觀高速噪音是居家大忌，一旦不宜居就會競相拋盤，戶型又不稀缺的話就賣不起價。 第三，小區地塊太狹長，沒有舒適大花園，生活也不是那麼便利。 龍華壹城中心。龍華區地標性住宅，是龍華老城區最吸睛的盤，沒有之一。 這個小區有優勢: 1、高贈送，利用率普遍超過90%。 2、配套齊全，學校、商業、地鐵（共十區，但是隻有九區算地鐵房）； 3、次新、鴻榮源品牌； 4、稅費低，因為2015年首開，登記價高而且漲幅不大。 5、價格也親民。 劣勢也很明顯： 1、體量確實太大了，而且附近舊改太多，一手砸盤，二手價格也一直上不去，簡直天量供應； 2、本身離地鐵較遠，加上四號線交通擁擠，依靠地鐵上班不方便（9區稍微近一點），而且全部入住道路交通勢必擁堵； 梅林一村=壹城中心>萬科和雅軒
問：老師您好，也想諮詢一下如果按照父母的想法，買房自住。 1）去年研究生畢業來深，在高新園上班。有房票，已買車，個人年收入不到20w； 2）父母提供500w現金，總價在800-1000w之間，因我目前收入不高，需留3年左右房貸； 3）想買車程20分鐘內，90平方左右三房，需求是具有升值空間、小區品質好、商業配套好、10年內樓齡、周邊環境好（需求程度依次遞減）； 僅僅看過的有：1、南頭：前海東岸花園或豪方天際；2、蛇口：棲遊花園、春樹裡；針對打算自住5-10年等升值後賣掉換學區房（應該也結婚了），請老師推薦南山、寶安、福田適合的樓盤。
答：豪方的優點缺點都很明顯，被北環和南坪包圍的現狀不可改變了。 因為有雙學位、南山次新、總價最低小三房這幾個標籤，短期價格還拉了不少。 我認為，短期內，這個盤可能要橫上一段時間，要到成績出來、地鐵通車才能判斷下一波行情。 棲遊花園周邊配套較差，學校一般，比較雞肋 推薦的樓盤已經發給你了
問：我單獨擁有一套寶安外國語小學和寶安中學的雙學位房（三房），在洪浪北路豐華苑。工作生活在福田南山寶安，雙學位對我的孩子在五年後不再需要。現在計劃購置另一套四房作為投資，底線是五年後賣不到好價錢可以自住改善。我的投資房接盤對象是對住房有改善需求的小中產剛需房（學位房太貴放到次要，自住舒適為主），我認為以後的二孩趨勢，小四房雖比不上學位房熱銷，但會算是下一個半剛需。現有計劃是：能有三成的票，首付200萬，房總價600萬左右的四房。這個價格在寶安福田南山已經撬不動。我只能重點看布吉、鹽田、龍崗和坪山的新盤。目前，對布吉片區和佳兆業鹽田城市廣場比較看好。請問對於我的想法，十三大大如何點評和建議？
答：你好，每個市場都有它存在的價值，滿足特定人群的需求。 投資時機也會在不同的市場間輪動，因為各個發展要素在時間上的不均衡，有快有慢。 因為現在市場上1、2房太多，3、4房，5678房太少。 那剛需選擇那麼多，那到底什麼樣的房子才適合這樣的剛需剛改人群呢？ 我們之前做過數據統計，龍崗是剛需的寶地，70-90㎡之間的房源新增量是寶安、南山、龍華的兩倍之多。近年甚至開始有做四房的趨勢。 如果說深圳緊湊三房最剛需，那麼緊湊四房就是深圳的洪荒之力！ 但是估計 鹽田 坪山這幾個板塊，並不看好。 鹽田佳兆業廣場是我比較認可的一個樓盤，但是，買這個樓盤是有前提的，就是兼一定的自住需求。 佳兆業城廣所在的鹽田港區，明年地鐵開通，港區還有待開發土地資源還有增量，加上鹽田近幾年被過分遺忘，港區次新不過三萬多，這三項綜合起來是有補漲空間的，升值潛力很可能比不上西部某些熱點片區，但跑平大盤是沒問題的，但是投資並非好的選擇。 布吉和大運相對好一些。 百鴿籠承接羅湖的改善外溢，石芽嶺承接布吉的改善人群，這兩個區域都可以買。
問：老師好，過年前我說服爸媽把龍華中心地鐵口小三房的樓梯房賣了，準備換套600W以內新一點的電梯房來婚後住（父母有時會過來同住），我的工作在坂田布吉這邊，以後可能會調去龍崗中心城、龍華、羅湖都有可能。現在糾結於買在哪裡，買一手還是二手，總價高點還是低點，好地段小戶型還是差地段大戶型。我是首套房，單身，所以想慎重點。600W左右的壓力大，500W左右壓力小點，600W出頭都能接受，但不想壓力太大。二手房選擇比一手房多，龍華龍崗坂田都在考慮範圍，傾向於龍華多一點，看過壹城中心比去年貴了100萬感覺不值，現在意向比較大的是清湖，能買到漲幅不大面積不小離地鐵不遠的準新房。不知道老師有沒有更好的建議，謝謝
答：你好，龍華除了自身發展，更多的是承擔福田的外溢，工作在附近可以買入。 壹城中心一直都不適合投資 壹城中心的問題有三： 一、量大、量很大、量非常大 二、交通，除了9區，其他距離地鐵都挺遠的，對於郊區剛需盤的定位而言，地鐵至為關鍵，4號線已經擠出翔了，下來還要走近半小時才能到家，這可是五六百萬的房子，怎麼好像還不如住光明的地鐵盤來得方便 三、同樣單價，在龍華更好地段的選擇很多，競品對手數不勝數，同樣的價格可以買上塘甚至紅山，為什麼要買龍華老城區，學校還不好 樓盤推薦： 1.上塘：曼海寧，特發和平里 2.紅山：華山玫瑰四季馨園，金地上塘道
問：您好，我有一套蓮塘金色年華家園小兩房市值380萬，欠款25萬，現金50萬，年收入30萬，只有一個名額，工作在羅湖。 1、賣掉置換有升值空間的房產，不限區有合適的盤推薦嗎？儘量在2號線3號線可達的區域。 2、繼續持有，抵押貸再用老人的名額買一套中心區1房用來出租，比如福田的星河世紀、彩天名苑，但看您之前說過這一片區升值空間不大，貸款購入收租值得嗎？ 3、維持現狀。 一直在糾結，請您指導一下，謝謝！
答：建議申請銀行加按揭，再套出200萬現金 去碧海 沙井入手一套次新盤做投資，未來漲幅更可觀 想做包租婆，說說比較成功的案例。 除了民宿和分割出租之外，還有一種比較特殊的玩法，就是整棟拿下農民房改公寓，有人去深圳比較早，目前收租收的手軟，這個利潤就非常高了。其實，現在也有很多大咖在做類似的事情，而且收益頗豐，但是其中的難度，也是比較高的。 做到更大的規模，就是連鎖酒店了。 但是對於我們普通房東來說，很多人其實感覺利潤不是很多。這個是正常的。其實做包租婆，利潤當然要考慮，但是重要的不是這個，重要的是你一直有現金流，有了現金流的保障，你才能去套險，通過有風險的投資掙的更大的利潤。 所以，如果你將你的房子出租這塊，進行一定的組合配比，把微小的租金拼接成一個持續穩定的現金流，對你將來的發展是非常有好處的。
問：福田四套高層住宅94年建成，想賣掉，再投資，給點建議
答：你好，信息太少無法判斷 具體是哪個樓盤呢？建議說說詳細信息再判斷是繼續持有還是出手裂變
問：星主您好，很佩服您對房產方面的分析。我有一套深圳南山蛇口高山花園的129平的房子，想著能夠資產重組，把資產最優化。目前欠銀行300萬的銀行貸款，希望賣掉房子清賬和留一百萬自用，餘下的錢在深圳繼續買房子，深圳戶口，賣掉高山的話名下有兩個買房名額。因為退休回老家的原因不用考慮自主，如果可以，也希望能在蛇口買個小二手房，蛇口不考慮也可以。您覺得高山花園的房子賣價多少比較合適？然後再買哪裡的房子比較有升值空間? 謝謝！
答：您好，高山花園成交價在10-12之間，具體賣多少，還要結合您的樓層 裝修 戶型等詳細情況再做判斷。 蛇口可以考慮山語海和山海韻。 山語海目前學位不好，但是未來規劃很好，學位也很好。 山海韻交通各方面山海韻兩年內會很方便，所以天花板很高。
問：你好！在坂田有一套價值500的房產，計劃出手，手上現有200，計劃給小孩換一套好點學位房（9年後用學位），問題1：現在深圳的房產情況，如是先將手上200買套小的學位房，還是等賣掉坂田的房產後再買呢，現在買是二套，賣掉買是按首套？ 問題2.學位房看中寶安中學，南二外或福外，想問一下這三個哪個更有投資價值或有其他推薦？問題 2，賣掉後，我是換一套大的還是換2套更好些，換2套的話，除學位房，另一套投資在哪比較好？
答：你好，建議說說坂田房產的具體信息，再判斷是繼續持有還是出手置換。 坂田屬於補漲板塊，深圳的漲幅正在從西部蔓延至中東部。如果樓盤潛力還不錯，其實建議先持有。 投資學區房有很多打法： 1.買沒有學區的學區房（有暴擊） 2.買學位用過的可以有折扣（時間的財富） 3.買成熟自己要用的學位房（投資+剛需） 如果要買馬上要用（你小孩讀書）就買四大（深中 深高 深實驗）深外考試招生...這些覆蓋的小區來進行選擇 但是9年後才用得上學位，建議買未來成長空間大的學區房，深圳教育集團化趨勢明顯，比如荔園、紅嶺、南二外、南山實驗、南山外國語等。 可以考慮南山的教育集團（南二外 南山實驗 南山外國語）覆蓋的小區，新的教育模式，生員也很好
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