經濟觀察網 記者 胡群 房價似乎如北京的天氣，雖然仍舊寒冷，但已有暖暖的春風拂面。鏈家APP顯示，3月11日北京市場成交557套，貝殼指數顯示，3月11日新增房887套，新增客3384人，新增帶看量7395次。
雖然北京房地產市場有回暖跡象，但銀行的房貸利率仍未出現明顯回調。整體利率執行情況為首套基準上浮10%，二套基準上浮20%。融360大數據研究院監測數據顯示，深圳地區多家銀行首套最低利率已經可以執行基準上浮8%，二套利率為基準上浮12%。
“此次利率回調與節後業務恢復正常有一點關係，房貸業務即將迎來高峰期，銀行通過回調利率可以增強競爭力，擴大市場佔有率。”融360大數據研究院李唯一表示，初步預計後期會有更多銀行跟進執行同幅回調，結合目前資金面及政策情況，保守估計整體利率水平可能會回調至首套基準上浮5-10%，二套基準上浮10-20%。而其他競爭較為激烈的一線城市的商業銀行，在自身資金及業務情況允許的條件下，往往會參與進來，爭取獲得更高的市場份額佔有率。
投機炒房現象已緩解
近兩個月來，房地產新房銷售基本呈現“量跌價穩”的狀況，多數二線和低線城市商品住宅銷售面積出現同比下跌。三月以來，市場是否會發生變化？
3月7日，稅務部門發出通知，網籤時間為2019年1月1日(含)之後的，合同印花稅稅率由0.05%下調至0.025%；個人出售房屋增值稅附加由11%下調為6%，原適用增值稅及附加稅稅率5.55%的區域，自3月7日起增值稅及附加稅稅率調整為5.30%;原適用增值稅及附加稅稅率5.45%的區域，自3月7日起增值稅及附加稅稅率調整為5.25%。
在今年的政府工作報告中，關於房地產的表述為“更好解決群眾住房問題，落實城市主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產市場平穩健康發展。繼續推進保障性住房建設和城鎮棚戶區改造，保障困難群體基本居住需求。”
“2019年房地產調控政策仍將保持連續性和穩定性，2019年房地產政策不會出現會方向性變化或者有一個大的放鬆。”工銀國際研究部分析師李興文認為，在內地經濟增長放緩，部分城市面臨經濟增長壓力的情況下，當地政府主動進行房地產政策完善和邊際放鬆意願會比較強，更多房地產政策調整或在兩會後出現。對於具體政策變化，限購，限貸，限價和限售等調控政策中，限售放鬆可以增加市場供給併為購房者提供更多的選擇，因此實施放鬆的條件充分，其次是房貸政策的邊際調整以及通過人才引進政策或者社保繳費條件進行政策的邊際調整。
李興文進一步分析，政府工作報告中雖未提及“房住不炒”，是市場已發生一定變化。2018年政府工作報告中提到“房住不炒”是在2017年住宅銷售創下歷史新高，市場投資、投機氣氛較濃，炒房衝動較強，房價仍舊持續上漲的情況下，在2018政府工作報告中針對性的持續強調，監管層一直以來對解決房地產過熱狀況的決心和目標。而從2018年四季度開始，隨著市場逐漸降溫，成交量開始萎縮，投資、投機、炒房現象已經有所緩解，因此基於對當前市場的判斷，在政府工作報告裡沒有重點強調。
因此，儘管今年政府工作報告不提“房住不炒”，李興文認為，中央和地方政府在房地產調控政策制定過程中，防止市場出現劇烈的波動，防止投資投機炒房和防止房價過快上漲仍是一個重要調控目標，這個不會有什麼變化。另外，隨著房地產市場逐步降溫，一些城市，特別是低線城市，在面臨經濟增長壓力下，房地產政策的邊際放鬆將陸續出現。
2018年末發佈的《2018中國企業家家族傳承白皮書》顯示，隨著中國房地產市場及資本市場的變化，高淨值人群中炒房者佔比在降低。炒房者主要指投資房地產，擁有數套房產的財富人士。這部分人佔10%，比2016年減少5個百分點。房產投資佔到他們總財富的85%，現金及有價證券佔比3%。
“2019年房地產投資將有較大的下行壓力。”畢馬威中國發布的《2019Q1中國經濟觀察》認為，一方面是在缺少銷售市場有效支撐的情況下，土地購置費的高增長難以延續；另一方面是政府對房地產市場嚴調控的總基調在2019年不會改變。可以預見國家層面難以出現鼓勵房地產投資的寬鬆政策。但會議同時提到“因城施策，分類指導，夯實城市政府主體責任”，說明在經濟遭遇下行壓力的大環境下，為 了實現穩增長的重要目標，會給與地方政府更多政策微調的空間，以保證房地產市場的平穩發展。
部分高線房價或出現小幅上漲
在今年政府工作報告中，“落實城市主體責任”旨在中央繼續強調將房地產調控的主動權下放到地方，是要求未來的房地產政策調控將更多的依靠各個城市根據當地房地產市場發展狀況和城市經濟增長情況主動調整房地產政策並確保政策執行。而中央將主要負責監督、問責和督促的職能。
而銀行業在根據各自城市的市場變化，而制定不同的房貸利率政策。就一線城市的房貸利率而言，目前北京地區國有大行整體利率執行情況為首套基準上浮10%，二套基準上浮20%。深圳地區多家銀行首套最低利率已經可以執行基準上浮8%，二套利率為基準上浮12%。從融360大數據研究院監測的歷史數據來看，一線城市房貸利率均值往往低於全國平均水平，目前存在利率優惠的城市只有上海一個。後期一線城市的利率變化調整情況可能會出現地區性的差異，趨勢上整體出現回調的可能性較大。在一城一策的政策導向下，各城市回調利率的幅度必然不盡相同。一線城市銀行競爭激烈，出現跟進回調利率的可能性大。
“價格上講，我們認為未來幾個月仍將保持穩定，這也符合各城市政府的房地產調控的目標，但部分高線城市由於具備比較強購房需求從而導致房價存在上漲壓力，房價或出現小幅上漲。”李興文認為未來幾個月的房地產銷售由於去年同期的高基數效應，在大多數時間將呈現同比下滑的情況。但隨著流動性的寬鬆，房貸利率的回調，以及各個城市對於房地產調控政策的邊際放鬆，市場情緒將在2季度後半段或者3季度出現一定程度上回暖，導致銷量逐步增長。
居民槓桿率已接近“危險”
北京大學國家發展研究院副院長黃益平近日在接受經濟觀察報首席記者採訪時表示，“我們最近做了一項研究，發現所有槓桿當中，居民槓桿最‘危險’，近年的增長也最快……”
當前中國居民槓桿率是多少？國際清算銀行公佈了2018年2季度的中國居民槓桿率數據，最新的是，為50.3%。中國社科院國家資產負債表研究中心2017年之前公佈年度的居民槓桿率，2017年開始按季度發佈，最新是2018年3季度的52.2%。
在十三屆全國人大二次會議新聞中心3月10日上午舉行記者會，中國人民銀行行長易綱在回答記者採訪時表示，“有效穩定宏觀槓桿率，管好社會總信用和貨幣的總閘門，把握好穩增長和防風險之間的關係，實現了廣義貨幣M2和社會融資規模增速與GDP的名義增速大體上相匹配。2018年末，我國宏觀槓桿率總水平為249.4%，比2017年末下降了1.5個百分點。”
“我國家庭總資產中住房資產佔比高達77.7%，遠高於美國的34.6%。”廣發銀行聯合西南財經大學發佈的《2018中國城市家庭財富健康報告》顯示，較高的房產比例吸收了家庭過多的流動性，擠壓了家庭的金融資產配置。金融資產在家庭總資產中佔比僅為11.8%，在美國這一比例為42.6%。由於家庭資產集中於房產，一旦房地產市場的任何波動，都將引起家庭財富的巨大變化。
因此，房地產市場的變化不僅影響著銀行貸款的資產質量，更決定著居民財富的變化。近日，中國人民銀行成都分行行長、黨委書記，國家外匯管理局四川省分局局長周曉強，在接受中國房地產報記者採訪談到房地產發展時表示，房地產價格也不能大跌，它是老百姓的資產，銀行信貸資產。大跌老百姓受不了，銀行也承受不了，但絕對不能無休止地漲下去。所以，去年中央經濟工作會議提出要穩房市就是這個意思。
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