一篇題為《資本盯上租房，要吸乾年輕人的血吧》的帖子，八月初在朋友圈刷屏，北京房租飛漲成為輿論熱點。
在這篇帖子裡，房主準備以7500元／月的價格出租自己的三居室，自如開價8500元／月，蛋殼公寓則願意開價9000元／月，自如再加500元，蛋殼公寓最終以1.08萬元／月，拿下了這套房子。
時任我愛我家副總裁的胡景暉，很快給這波輿論添了把火。8月17日，胡景暉接受媒體採訪時稱，以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商，為了擴大規模，以高於市場正常價格的20%到40%在爭搶房源，完全破壞了正常房屋租賃市場。
當晚，我愛我家官方聲明稱，導致近期房租上漲的原因是多樣的，CPI、供需矛盾、人口對租住品質需求提升、傳統的暑期租賃旺季等是近兩個月來房租上漲的重要原因。聲明中表示，部分媒體報道的“胡景暉炮轟長租公寓推漲房租”的言論是其個人看法，僅代表其個人態度，並不代表我愛我家的觀點。
8月18日上午，胡景暉在朋友圈稱被我愛我家官方勒令辭退。8月19日，胡景暉召開發佈會，輿論熱度進一步被推高。
8月20日，北京市房地產中介協會召開座談會，自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業負責人參加，他們承諾不漲租金且拿出手中共計超過12萬套的全部存量房源投向市場。這其中，自如8萬間、相寓2萬套、蛋殼公寓2萬間、中天置地1500間、樂乎公寓1000套等，總計125725套（間）。
一場關於房租的輿論風波，引起了人們對於長租公寓的關注。被認為是“北京房價租金上漲”背後推手的長租公寓，實際上盈利狀況並不好。
SOHO中國董事長潘石屹在8月19日深圳首個SOHO3Q開業時談到，不建議做長租公寓，因為這個生意是虧的。“原因很簡單，就是一定會有銀行貸款，如果是從銀行貸款來的利息，按照銀行的基準利率是4.9%，你可能4.9%拿不到，得5%、6%，把款貸過來建成公寓再租出去，回報率最高超不過1%，這個回報率，租房的價格再翻一番還是虧本的。”潘石屹說。他同時提到，在北京，有關部門對長租公寓租金上漲很緊張，已經提出批評。
旭輝領寓國際社區聯合創始人兼顧問高傑記得，2016年前後，大量長租公寓品牌拿到融資進入市場，上海閔行、松江區域，一個小區內可以聚集形形色色不同品牌的公寓。但2017下半年開始，更多資本向頭部資源彙集，一些小的企業退出爭奪。“很多企業都沒有實現盈利。”高傑說。
進入2018年，長租公寓“風口”進入尷尬的境地。一邊是兩大頭部品牌，自如和蛋殼公寓在年初相繼拿到融資，今年1月，自如完成40億元人民幣A輪融資，2月，蛋殼公寓宣佈完成1億美元B輪融資，6月，宣佈完成7000萬美元B＋輪融資。兩家的投資方中，不乏騰訊產業基金、紅杉資本、貝塔斯曼亞洲投資基金、高榕資本等業內知名的投資機構。而另一邊，不少創業公司紛紛倒閉關停，資本對長租公寓的態度逐漸收緊。
鏈家董事長左暉曾在演講中提到，未來中國大概會有數億租房人口，北京今年大概30%左右的人租房，以後會到50%，對應的是1萬億到3萬億的市場規模。
而今，儘管市場廣闊，但大平臺靠融資燒錢，小企業生存艱難。整個行業並沒有看上去那麼風光，在整體不盈利的情況下，長租公寓在搶些什麼？
1
長租公寓是否是房租上漲幕後推手？
中國房地產行情網的數據顯示，今年7月，北京房租漲幅達到21.89%，環比漲幅2.63％，每平米92.33元/月的租金全國最高。上海、深圳和廣州分別為81元/月、84.8元/月和53.05元/月。
全天候科技採訪到居住在的北京三元橋附近的自如客的王美，她提到最近租金有了較大幅度的上漲。“今年比去年漲了2000多，平攤在每個人身上，也要將近800元，這個幅度比起其他公寓或是自租房都要高太多。”但是，居住在雙橋（傳媒大學）附近的張琳對全天候科技表示，她從兩年前開始租住自如寓，期間租金有上漲，但漲的不多，總共在300元左右。
究竟是哪些原因導致了今年夏天北京房租的飛漲，此次成為輿論中心的長租公寓又是否是主要的幕後推手呢？
中原地產首席分析師張大偉告訴全天候科技，一線城市房租上漲較快，長租公寓爭搶房源確實是重要原因：“就像共享單車市場，競爭激烈的時候，幾大巨頭在資本支持下采用高成本擴張方式，改變了行業生態。很多長租公寓，把一些中低端的房源租來之後升級改造，變成中高端房源，租金明顯上漲。”
高傑告訴全天候科技，在長租公寓激烈的競爭環境中，抬價搶房源非常常見。但是房租上漲，並不只有這個原因。“北京最近房租上漲跟北京拆除違章建設（以下簡稱“拆違”）有關係，這影響了整體市場的供給量。另外，現在是畢業季，價格也會有一些上漲。”
據媒體報道，2016年，北京原定拆違計劃為1500萬平米，最後完成2979萬平米。2017年的拆違計劃是4000萬平米，實際完成5985萬平米，2018年的計劃也是4000萬平米，但前四個月就已經完成1640萬平米。
而根據北京統計年鑑2017，北京2016年竣工的所有房屋面積為3594萬平米，包括城鎮和農村、包括住宅和非住宅。
“如果真的想要解決年輕人的住房問題，在拆違的時候，應該提供備選項，讓這些住在違章建築裡的人有地方住。如果市場供給一直不足，價格肯定要上漲。”高傑說。
對於房租上漲的應對之策，高傑認為，有關部門應該牽頭，通過信息化手段，將房源進行有效統計，協調供需關係。避免有些房源空置，局部地區需求又過熱。
2
長租公寓：難以突破盈利瓶頸
2010年左右，國內最早一批長租公寓誕生，但規模都不大。2014年，YOU＋獲得雷軍旗下的順為資本的A輪融資，長租公寓才逐漸受到資本市場的關注。
近年來長租公寓成為新的風口，包括萬科、龍湖、旭輝等傳統房地產公司都建立起自己的品牌，華住等酒店集團也入局，更不乏自如等從中介機構成長起來的品牌，以及以蛋殼公寓為代表的創業公司。
高傑認為，長租公寓的發展是大勢所趨。近兩年，隨著房價上漲，二手房買賣交易呈波動下降趨勢，租賃交易呈波動上漲的趨勢，但個人租賃房源的供給比例持續下降，未來更多的租賃需求將只能通過機構化的租賃房源滿足。
同時，政策向長租公寓的傾斜愈加明顯。2017年年中，一系列支持住房租賃的政策的出臺，鼓勵更多社會資本進入長租公寓行業。從落戶、教育等配套權益明晰到集體建設用地批准入市，短短時間裡，長租公寓幾乎重塑中國房地產新格局。
自如網CEO熊林曾在今年的一次採訪中表現出了“雄心”：“10年後，排名前10的長租公寓企業可能會佔據60%的租賃市場。自如則希望佔領整個市場的20%。”
不過，這個看似火熱的市場，面臨著最大的一個問題：盈利難。
有業內人士曾提出，3萬-5萬間的長租公寓會在業內具有競爭力，可以通過規模化的裝修和物業等降低單一房間成本，為精細化運營提供空間。
但高傑告訴全天候科技，目前行業內，只有小規模的公司才能盈利。“規模越大的公司，要經營網絡後臺，要建立運營團隊，還要聯繫裝修、物業，成本很高，很難盈利。”
對於潘石屹提到的長租公寓回報率不超過1%，高傑表示，長租公寓盈利難是行業面臨的共同痛點，普遍投資回報率在1%—8%。
他指出，長租公寓與租賃房源房東簽訂長期合約，經裝修改造後重新開放給租客，通過租金差異獲取利潤。重新裝修的房子，比如三室一廳會改建成四間房，也就是N+1模式。但這套房子主要的盈利來源在於N+1裡面的1的租金。如果空置，將很難賺錢，規模一大，很難控制空置率。
在高傑看來，長租公寓經歷了一輪風口之後，盈利模式仍在探索中，虧損情況嚴重。因此會出現階段性的退潮。
根據地產研究機構克而瑞統計，2017年共有GO窩公寓、Color公寓和好熙家公寓等5家公寓宣佈關閉，原因多是經營不善、資金困難、盈利難等原因。即使是YOU+、魔方、窩趣等一些知名品牌，上一輪融資時間也要追溯到2016年或2017年初。
以深圳的長租公寓品牌窩趣公寓為例，成立七年，一直未盈利。據其公佈的數據，2015年公司淨利潤虧損達到246萬元，2016年虧損擴大至585萬元，到2017的前3個月實現營業收入僅為54萬元，淨利潤虧損達到234萬元。
2017年，由於虧損增大，母公司鉑濤酒店擬以1200萬元的價格掛牌轉讓窩趣16.4％的股權。窩趣公寓品牌副總裁楊稷曾在接受採訪時提到，並不是因為公司不賺錢所以轉讓股權，公司未盈利是為了規模化發展，前期投入資金較多。
高傑提到的，除了小規模的公寓，行業內保持穩定發展的公司，多為房地產商建立的品牌，據悉國內排名Top100的房地產開發商中，已有超過30家成立了自己的長租公寓品牌。
但即使在房地產開發領域摸爬滾打多年的房企，在長租公寓的盈利上，也依然面臨困境。
“房企對房源的需求沒有那麼高，不會指望長租公寓來賺錢。房企看中的是借長租公寓開發租賃業務，並通過租賃運營，為持有資產保值增值。同時，租賃業務的客戶在幾年內也很可能會發展成房產買賣的客戶。”同策研究員首席分析師張宏偉提到。“而其他長租公寓的的投資方是看到長租公寓在保證精細化運營的情況下，5年以後有盈利的空間。”
但胡景暉卻對長租公寓的現狀表現出深深的擔憂。他直接指出，長租公寓目前仍然寄託於融資而生存，一旦下一輪融資進不來，就會有爆倉的可能，屆時業主租金無法兌現，承租人會被驅趕，幾十萬人需要找新的居所。胡景暉在媒體見面會上透露，“真正想投長租公寓的資本都應該感謝我，因為我告訴了他們什麼是風險。”
胡景暉的擔憂也非空穴來風。由於融資難，資金需求量大，很多長租公寓通過金融手段保持資金流。相關的隱患也逐漸浮現水面。
2017年，住房租賃證券化推行，據國泰君安統計，2017年獲批的各類資產證券化產品達500億元。魔方公寓和自如相繼發行房屋租金分期類的租金收益權（ABS）產品，自如的首期發行規模高達5億元；碧桂園、旭輝、保利則選擇了公寓型類房地產信託投資基金(REITs)產品。
但相關產品背後都存在著風險。以ABS為例，最大風險依然是沒有抵押物。ABS是預期的租約貼現，將應收賬款作為固定回報的理財產品，在公募渠道發行。因而沒有抵押物，收益具有不確定性。
還有部分品牌選擇“房租貸”，核心模式是租客、公寓和金融機構三方簽訂合約，租客向金融機構申請貸款用於支付公寓租金。如果公寓對資產管理不完善，利用提前獲取的租金盲目擴張規模，可能導致資金鍊斷裂，最終影響租客的居住權益。
3
真房源搶奪戰
在張宏偉看來，今年以來租房市場的變化，包括自如、蛋殼的搶房風波，以及此前鏈家等傳統中介開始做租房平臺，歸根結底，是對房源的爭奪。
左暉在多個場合提到，未來租房市場，核心競爭力就是“真房源”。我愛我家CEO謝勇也提到，真房源是行業的大勢所趨。
作為租房中介和二手房交易市場的兩個巨頭，我愛我家和鏈家都為搶奪市場上的“真房源”使出渾身解數。2016年以來，兩家相繼孵化出“自如”和“相寓”兩個長租公寓品牌，期望通過長租公寓，打通部分租賃房源，助力其他業務。
根據貝殼研究院2017年發佈的數據顯示，以北京租賃市場為例，中介和品牌公寓所佔比例不超過50%，還有大量個人、二房東等手中的資源有待挖掘。
2018年5月，鏈家上線“貝殼找房”平臺，把手伸向了另外50%的房源。鏈家將自己的成交數據、房源信息注入“貝殼找房”平臺，同時導入其他合作商家的租房房源信息。
對於房源信息搜索平臺來說，“真房源”無疑是最能夠獲得消費者信任的元素。而鏈家此前付出巨大線下成本走訪收集的“真房源”數據，則成為“貝殼找房”的殺手鐧。
一石激起千層浪。6月12號，58集團作為平臺方與我愛我家集團、中原地產、21世紀不動產中國、萬科物業等多家地產發起全行業真房源誓約大會。此舉被解讀為聯合對抗“貝殼找房”。
6月22日晚，我愛我家集團發佈公告稱，我愛我家股東的三家股東共同將持有的1.5億股無限售條件流通股股份，轉讓給58集團。引入58集團作為戰略投資者，有分析認為，這是我愛我家與鏈家對戰的重要表現。我愛我家董事長謝勇甚至提出，以後行業內只有“鏈家系”和“非鏈家系”之分。
這場“站隊”和競爭，雙方互不相讓，最終導致在長租公寓領域，演變出抬價搶房的事件。
8月19日，北京市房地產中介協會約談包括自如、蛋殼公寓等北京10家主要住房租賃企業，這10家企業共同承諾不漲房租，並拿出全部12萬套存量房源投向市場。
貝殼研究院的數據顯示，目前北京全市房屋存量約750萬套，共計約1600萬間，其中存量可租房源為150萬套。那12萬佔到其中的8%。在張大偉看來，8%的房源不漲價，可以適當控制整個租賃房源市場。
不過，要保持租金不上漲，需要釋放出更多房源。
胡景暉在媒體見面會上提到，國內現在還有大量的空置房源，要向充分利用，可以效仿香港，推出空置稅，對沒人住的房間徵收一部分稅金。這必然會讓大批空房流向租賃市場，擴大可用房源。
“很多國人把住房看做一種投資的，我跟一些大的一些開發商聊的時候，他們管理的物業，空置率很多超過10%。沒有租出去，也沒有去打理。”高傑提到，有關部門也在考慮出臺相關的政策，限制空置房，但到政策落實的可能要至少等到2020年。
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