10月19日，合肥市房地產管理局發佈了《關於加強新建商品房現房銷售管理工作的通知》，明確表示鼓勵支持房地產開發企業實行新建商品房現房銷售。
此前，深圳首個商品房現房銷售試點項目正式亮相。
廣東省中山市，也陸續推出了打上“現售”標籤的住宅用地。
一時之間，市場上多了很多“預售制正漸漸取消，現售時代即將到來”的聲音。
那麼，事實是否真的如此，房屋現售時代離我們還有多遠？不妨一起來看看。
01
最近兩天引發市場關注的合肥市《關於加強新建商品房現房銷售管理工作的通知》是這樣說的：
堅持和深化商品房預售管理，探索建立新建商品房現房銷售備案制度，房地產開發企業進行新建商品房現房銷售前，應當到房地產行政主管部門辦理新建商品房現房銷售備案手續。優化、簡化備案手續，減輕企業運營成本，鼓勵支持房地產開發企業實行新建商品房現房銷售。
新建商品房現售應當符合下列條件：現售新建商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；取得土地使用權證書；持有建設工程規劃許可證和施工許可證；已獲得《建設工程竣工驗收備案表》；供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；現售項目具備相對獨立管理條件。
《通知》還要求，現房銷售備案完成後，房地產開發企業應在10日內一次性公開銷售全部房源；要嚴格執行明碼標價、一房一價。房地產開發企業進行新建商品房現房銷售時，應將新建商品房現售備案證明文件在售樓場所公示。
從中不難看出，合肥市主管部門對於地產商新建商品房現房銷售的鼓勵支持態度。
02
上個月，廣東省房協發佈了一份“關於商品房預售許可事項調整”的材料，材料中表示，“商品房預售制度存在導致工程爛尾、違法違規銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以釐清、不平衡發展和低效率競爭等風險，建議降低預售制帶來的高槓杆效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現售。”
雖然隨後，相關人員進行回應稱，“目前相關內容尚處於相關談論階段，是否正式發佈還待最終意見的彙總和研究。”
但人們對於廣東將“全面取消預售制度”的猜想還是沒有中斷。
而似乎正與之呼應，隨後不久，深圳首個商品房現房銷售試點項目——深圳龍華金茂府就正式亮相。這也意味著，深圳在預售制度改革方面邁出了重要一步。
深圳首個現售房即將入市，而在廣東中山，也在推出打上“現售”標籤的住宅用地。
5月下旬以來，中山陸續推出15塊住宅用地，都要求“現房銷售”。而且縱觀近期中山推出的地塊，已經沒有“預售”的了。
不過中山推出的這些“現售”地塊，並沒有全部順利拍出。據統計，這15塊土地中，已有7宗截止掛牌，最終成交4宗，流拍3宗，流拍率達到43%。
03
“房屋預售制度”在香港又叫“賣樓花”，是20世紀50年代在香港興起的房屋銷售制度，在90年代初期傳入內地，和其他內地引進香港的樓市政策一樣，“房屋預售制度”的引進，在一定程度上，也曾幫助內地房地產加速市場化進程。
大家可能對《貧嘴張大民的幸福生活》還有一點印象，這部在1998年首播的電視劇，深刻描繪了當時城市市民在極度緊張的住房需求下的生存狀態，祖孫三代十幾口人共同生活在一間十幾平米的小屋內，夫妻生活僅靠一條布簾區隔，毫無隱私而言。
90年代開始，隨著市場經濟的推行，我國城鎮化進程也在不斷加快，不過當時住房供給滿足不了人們日益增長的住房需求。
1994年7月，《中華人民共和國城市房地產管理法》頒佈，首次對預售制度有了明確的法律規定，同年11月頒佈《城市商品房預售管理辦法》對商品房預售條件，開發商申請辦理預售證的提交材料，違規處罰等細則做出規定。
從1994年誕生起，預售制度先後又做出一系列調整，至此商品房預售制度一直沿用至今。
通過以上細節可以看出，我國的預售制度誕生於商品房尚未市場化，住房供給嚴重不足的大背景下。
預售制度的出現對於開發商來說，降低了准入門檻，加快了資金回籠，滿足了開發商對於資金的大量需求，同時對於購房者來說，滿足了其住房需求的快速增長，並且提前鎖定了價格。
但是隨著我國房地產市場的不斷髮展，預售制度的弊端，也愈加明顯，就像前面廣東房協指出的那樣，“商品房預售制度存在導致工程爛尾、違法違規銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以釐清、不平衡發展和低效率競爭等風險。”
所以近些年，房地產市場從上而下，就不斷傳出“取消預售制度”的聲音。
04
雖然取消預售制已經在深圳和中山進行試點，但是就目前的結果來看，大家對這種新嘗試心裡還沒底。
商品房預售制度是人民日益增長的住房需求與供給不足的產物。當前我國的城鎮化還在不斷推進過程中，對於一些城鎮化較低的地區來說，還需要預售制度進一步助力。
首先，這些地區隨著城鎮化不斷推進，將釋放大量的居民住房需求，一旦貿然取消預售制度，會造成商品房供給大量萎縮。
其次，這些城鎮化較低的地區，還是以增量為主導的市場環境，如果一旦取消預售制度，對於開發商來說進軍這些城市，將會延長資金回籠速度，為了避免可能會出現的風險，開發商投資這類城市會更加謹慎，這對推進城鎮化進程產生不利影響。
此外，取消預售制對於房企的影響最為突出。
商品房預售所帶來的資金收入是房地產企業加槓桿的重要方式，通過商品房預售，房地產企業可以提前回籠資金，節約資金成本，有利於企業實現快速週轉，撬動更多項目，實現規模的快速擴張。
有數據顯示，在房地產開發企業到位資金構成比例中，定金及預收款項占房地產開發資金總額的比例逐年攀升，截止2018年8月，該項比例已經達到33%。如果取消預售制度，必將對房企的資金鍊產生影響，部分中小房企資金鍊面臨巨大風險，行業波動加劇。這樣，中國房地產行業將日益“寡頭化”，大企業市場佔有率將不斷提高。
“商品房預售制度”作為我國房地產市場中的一項基本制度，其產生的影響極為龐大。在未來一段時間內，也許試點的城市會更多，並對目前的預售制度做出一些調整，但是“全面取消預售制度”看來時機還並不成熟。
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