交了500萬，房子2年後才到手，開發商還可能跑路！這麼坑的「預售」是怎麼來的？

剛剛過去的“十一”黃金週假期，多數人都在享受難得的休息或出遊時間，但有這樣一群人卻在“加班”。全國不少地方出現了購房業主向開發商“維權”的事件，有的是因為房子遲遲不交付，有的是因為房價下降要求退房或補償，更多的則是因為交付房子的質量存在問題……而這些似乎都指向了房地產市場一項現行的制度——預售。在很多人的印象裡，一手交錢一手交貨，才是正常的商業規則。現實中很多行業，甚至需要先幹活後收錢。比如華為手機、格力空調等，都要出貨一段時間以後才能收到貨款。可預售制下的房地產行業卻是先收錢後幹活，而且普遍18個月之後才“交貨”。這種模式曾對促進我國房地產市場大繁榮起到了積極作用，卻也帶來了各種各樣的問題。想想在一線城市500萬全款交到開發商手裡，卻要兩年後才能入住，還不知道屆時會不會有質量問題，甚至開發商會不會跑路……著實讓業主有苦說不出。9月21日，廣東省房地產協會向各副會長單位下發《關於請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》（以下簡稱《通知》）。《通知》表示，廣東省住建廳已配合住建部要求，對商品房預售制度進行了調研並

文 | 董晴 瞭望智庫特約宏觀觀察員

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曾經的“功臣”如今已成隱患

國慶黃金週假期“頻發”的預售購房業主維權事件中，最多的是因為交付的房子質量有問題。

今年維權的業主，幾乎都是一兩年前買的房子，如今交房才發現問題——這就是預售制廣為人們詬病的地方之一，購房者付錢的時候只能看到樣品（樣板房），而看不到最終的產品。

從商品交易方式上看，房屋未建成就預先銷售，這為部分開發商虛假宣傳、偷樑換柱創造了機會。

一些開發商只重銷售，不重品質，一些地方的房企甚至剛拿到地就敢開盤銷售。其不良後果典型的有“貨不對板”、“虛假宣傳”、“質量瑕疵”等問題，甚至有開發商因資金鍊斷裂導致項目爛尾，損害購房人的合法權益。而一旦房子出現問題，在我國目前的法律框架內，對開發商的懲罰措施十分有限。

對此，之前流出的廣東房協《通知》文件顯示，廣東省住房城鄉建設廳擬好上報的材料中，建議降低預售制帶來的高槓杆效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現售。其重要理由就是，商品房預售制度存在導致工程爛尾、違法違規銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以釐清、不平衡發展和低效率競爭等風險。

此外，預售制度還方便了開發商避稅。

根據2003年國稅發83號文，房地產開發企業採取預售方式銷售開發產品的，其當期取得的預售收入先按規定的利潤率計算出預計營業利潤額，再併入當期應納稅所得額統一計算繳納企業所得稅，待開發產品完工時再進行結算調整。預計營業利潤額=預售開發產品收入×利潤率，預售收入的利潤率不得低於15%（含15%）。而一些地區是通過查賬徵收預收款所得稅，這其中操作空間較大。

2003年國稅發83號文《國家稅務總局關於房地產開發有關企業所得稅問題的通知》（來源：國家稅務總局官網）

但是，預售制並非一無是處，甚至可以說在過去堪稱“有功之臣”。

從本質上看，商品房預售制度，是房地產開發企業一種重要的融資手段，能夠加快房地產開發項目的資金週轉，提高資金的使用效率，降低開發資金的使用成本。

一般來說，房地產項目開發資金的來源主要包括：自有資金、貸款、購房者的預付款。其中，自有資金、購房者預付款平分秋色，各佔總資金的四成左右。因此預售相當於讓開發商獲得了一大筆無息貸款滾動使用，可以大大增加利潤。

由於開發商僅需極少的自有資金，通過佔用購房者預付的房款，即可順利實現經營運轉，這就吸引了大批開發商進入市場。

此前，融創中國董事長孫宏斌在一次會議上就談到這個問題，做了一個很貼切的論述。他說：為什麼很多（做房地產的）人都掙很多錢，因為它容易做規模，因為它有槓桿，因為它可以用銀行的錢、客戶的錢、建築商的錢，所有的錢都是應付款，從來沒有應收款。

大量開發商投身房產業的結果，就是商品房市場得到了大發展、大繁榮。過去30多年時間裡，中國內地累計開發超過400億平方米的房子，其中60%以上是住宅，極大地改善了人們的居住品質。

然而，隨著房地產市場發展日益成熟，預售制帶來的矛盾愈發尖銳，過去的“蜜糖”已漸漸出現成為“砒霜”的趨勢。這也就是為什麼廣東房協的《通知》一經流出，就引起了人們如此大的關注。

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別人家的預售為什麼沒那麼多毛病？

內地的商品房預售制，是由1994年頒佈的《城市房地產管理法》確立，並對預售條件、監管作出了原則性規定。同年，建設部根據這一立法發佈第40號令，在全國開始實施《城市商品房預售管理辦法》，對商品房預售條件做出了明確規定（之後在2001年及2004年進行了兩次修訂），由此預售製成為國內商品房銷售的主要形式。

《中華人民共和國城市房地產管理法》（法律出版社修訂版）

但預售制度其實並非中國內地的原創，而是學習自香港地區的“賣樓花”。

1952年以前，中國香港的樓房都是整棟出售的。顯然，一般的民眾想要買房，經濟實力上難度極大。

當時，香港國際鴻星集團的吳多泰首創了分層出售，大幅降低了購房門檻。用這種方法，他在1952年把兩棟樓拆分成10套出售，幾天之內就賣完了……

1953年6月，霍英東和妻子呂燕妮合股465萬元，成立了“霍興業堂置業有限公司”，並拿下了油麻地（位於香港九龍半島南部）四方街的地，計劃在此建100多幢住宅樓宇，合共600多個住宅單位！

霍英東（1923—2006）

然而即便是拆分售房，對普通購買者來說也是難以承受的負擔。當時一層（一套）1000呎（這裡指平方英尺/平方呎，1平方米=10.7639104平方呎）的公寓售價2萬港幣，而同期普通香港人月工資不過兩三百港幣。

像吳多泰那樣只賣10套房不難，可一下要找到600個有購買意願且能付全款的人卻沒有那麼容易。而且一舉興建這麼多樓，需要一大筆資金，如果建好之後再慢慢銷售回籠資金，霍英東也“壓力山大”。

1954年霍英東苦思冥想，想出了妙招（當時還徵詢過律師的意見確認可行）——“賣樓花”：

第一期先交總樓價50%的訂金，第二期落妥交10%，然後，按進度交第三期、第四期……直到付清。這種模式極大地降低了購房門檻，在香港引發巨大轟動，四方街項目開售的第一天，買房的人蜂擁而至，買到名額的人隨手就能加價賣出獲利。100多棟房很快就賣完了。

1956年，香港政府出臺了《預售樓花同意書》制度，正式以法律的形式對樓花預售進行了規範管理。

之後，經過市場不斷調節、完善，不僅分層出售變為分單元出售，而且分期付款的首期也降至總樓價的10%-20%。整個行業市場變得十分狂熱，新樓盤一出就秒光。

而預售制度不僅存在於中國內地和香港地區，美國、加拿大、澳大利亞、新西蘭、新加坡也有預售房。

美國現任總統特朗普就是房屋預售的受益者。

其自傳《交易的藝術》一書中透露，上個世紀八十年代，由於需求量激增，其在銷售曼哈頓特朗普大廈過程中，一共提價了12次，當時包含兩間臥室的公寓賣到了150萬美元，大廈還沒建好，房子已經賣出大半。同樣，由巴比松廣場酒店改造而成的特朗普高尚住宅（Trump Parc）於1987年秋天完工，但早在1986年11月，特朗普就向市場出售公寓了，8個月的時間裡，賣出了接近270套公寓，佔總數的80%。到公寓全部賣光之時，甚至還沒有一個住戶住進去。藉此，特朗普賺了2.4億美元，淨利潤達一億多美元！

美國總統特朗普曾靠房屋預售賺得盆滿缽滿

那麼問題來了，為什麼無論是中國香港，還是國外的預售制度，運轉都相對良好，沒有出現內地的問題呢？

主要原因在於資金監管。

與中國內地不同的是，其他地區的商品房預售制度往往伴隨著嚴格的監管措施，實行第三方監管。預售取得的資金並不是一次性地交給開發商，而是由律師行、銀行等機構代為監管，根據開發商建設的不同階段按比例付給其相應房款。

比如，美國、加拿大、澳大利亞、新西蘭、新加坡的預售房，購房者定房時只付10-20%的房款，且房款是打到律師的信託賬戶，交房時才籤貸款合同，如果開發商爛尾跑路，定金是會退回的，還有利息；如果交房時發現有重大問題，也可以要求解除合同。

和我國香港的“賣樓花”及國外的住房預售制度相比，內地住房預售制度的最大特點是：

1、在交房之前購房者就支付全款；

2、購房者的預付款不是交給第三方監管，而是直接交給開發商。

這樣的預售制度給購房人帶來巨大的單邊法律風險和財務風險，也對銀行的信貸造成了不小的衝擊。由於已經付給開發商全款，維權中業主往往處於弱勢的地位；就連放貸銀行，也一同被房地產開發商綁架了。

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預售制亟待完善，取消是未來趨勢

在房地產市場上行週期中，預售制帶來的種種問題，往往伴隨著市場繁榮和房價上漲而慢慢消弭；而在嚴厲調控的當下，房價整體保持平穩，局部甚至還有下跌，購房者情緒更加容易激動，導致衝突進一步被放大。

事實上，早在2005年，中國人民銀行發佈的《2004中國房地產金融報告》就指出，預售制加劇了消費者超前購房和投機的行為，建議考慮取消房屋預售制度，改期房銷售為現房銷售。

此後，取消商品房預售的呼聲不時傳出。根據公開報道，2006年和2007年，均有數十名人大代表和政協委員聯署簽名提案，建議取消商品房預售制度。

2009年底的住建部工作會議上，時任部長姜偉新也在工作報告中提出，要積極推行商品房現房銷售、推進取消商品房預售制度試點工作。

前住建部部長姜偉新

預售制的收緊乃至最終取消，往往是房地產市場進入成熟階段後的趨勢。

在各國房地產市場發展的初期，幾乎都實行過商品房預售，以促進市場發育；

但隨著市場發展成熟，住房總體供需平衡、住房問題基本得以解決，預售制度就會隨之限制或取消。

而現房銷售可以促使開發商踏踏實實蓋好房子，提升品質和質量；門檻的提高也會促進行業加速洗牌，淘汰一批實力弱的小企業，有利於促進房地產市場的平穩健康發展。

因此，取消預售制，改為現房銷售是大勢所趨。

但這個進程卻不可強求一蹴而就，在取消預售的條件成熟之前，當務之急應是對預售制度加以完善。

我國內地房屋預售制度亟待完善

如上所說，預售制度並非一無是處，而是優缺點並存。內地預售制廣受詬病的根源，在於只學習到了香港地區“賣樓花”的“外殼”，卻沒有學到人家嚴格的審核管理，以及行政執法的規範性。

我們可以參考同為“預售”的普通期貨。在期貨市場上，有專業機構檢驗期貨品質，按時保質足額交貨。

為什麼另一種“期貨”——期房的購買者一旦交款後，主動權就轉到開發商手中，何時交房、房屋品質如何，基本上都要由開發商說了算呢？為什麼沒有監管機構站在購房者的立場，維護交易者的利益？

資金監管、房屋質量、爛尾問題等的產生，正是鑽了預售監管不健全的空子。這可以通過制度的完善加以緩解。否則，即使取消商品房預售制，監管不力的狀況下還會出現新的問題。

對此，我國內地已經開始行動。

最近，北京市住建委就發佈了《關於對新建住宅交付使用前實施房屋質量查驗的通知》，2018年12月1日起施行。按照其規定，北京新建住宅交付使用前，應組織購房人查驗，若購房人查驗出房屋施工質量問題，就有了明確的相關解決渠道。

保護購房者的權益是房屋預售制改革的重要目的

目前現房銷售已經在一些地方試點，預售制的完善也完全可以逐步展開試點，吸取歐美國家經驗，取消預售的融資功能，僅保留其訂貨功能（這也符合當前去槓桿、控制房地產泡沫的訴求）。

這種模式，可以讓此前由購房者承擔的風險轉移到開發商和銀行身上，有助於開發商和銀行更加審慎地對待開發項目。當然，由於預售制度是法律規定的，其調整完善還需要推動法律的修訂。

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冷靜看待現售，嚴防“一刀切”

前面說到預售並非一無是處，那麼對於現房銷售我們也應抱著更加平和的心態：既不要對推行現售可能的效應畏之如虎，也不要把它看做包治百病的靈丹妙藥。

從實施現房銷售的消息傳出後，市場上就開始出現各種觀點。

比如，有人認為，預售制下，開發商1個億的自有資金，可以撬動五六個億，甚至十幾個億貨值的項目。如果採用現房銷售，開發商1個億就只能幹一個多億的項目。這樣一來，其成本必然上升。最終，成本還是會轉嫁到購房者身上。

這個說法看起來很有道理，其實不然。眾所周知，此前很多小城市——特別是小縣城就不是靠預售，本就是賣現房的。這是因為當地購房者不信任小開發商，怕自己的錢打水漂。這恰恰使這些城市的房價長期保持平穩。此外，遇到市場不景氣的時候，銷路不暢，最終期房也會變成現房銷售。房價基本平穩或較慢上漲的條件下，買期房和現房的差價沒想象的那麼大。因為買期房要幾年後才能拿到鑰匙入住，但還房貸的壓力卻是從購買之時就開始的，這期間的成本也不少。

至於認為取消預售，三四五線城市供應會短缺，造成房價暴漲的說法，更是無稽之談。要知道這些地方居民的購買力並不差，更多是因為前些年庫存高企，在棚改貨幣化催化下才迎來了火爆的行情。

但盲目推進現售也風險極大，因此絕不可操之過急。否則，解決了舊問題，又可能產生開發商因資金斷裂而大量死亡等新問題。治大國如烹小鮮，如此大的改變，必然是摸著石頭過河，不會一下子從預售制翻到現房銷售。

由預售向現售的轉向必須逐步推進，斷不可操之過急

目前我國內地正在進行的是現售試點工作。

2016年4月26日，深圳市土地房產交易中心掛出一宗龍華新區的商住地塊，該地塊被確認為深圳市商品房現售試點項目。

同年5月3日，深圳市規劃和國土委員會官微發佈公告稱，按照廣東省住房建設廳開展商品房現售試點工作的有關要求，深圳在全國範圍內率先探索商品房預售制度改革。此外，公告還表示，將跟蹤採集數據，分析改革對市場產生的影響，並在對試點經驗總結的基礎上進行政策研判。

有專家認為，在房價高企的深圳等地推廣現售制度，會減少新增供應，造成供需失衡、房價上漲。這種說法，也有待商榷。

首先，現在只是試點，並非大面積推廣；

其次，試點地塊，在出讓時就已經明確要求要現房銷售，競買者自身會測算，有利可圖才會拿——包括買地的價格，以及未來產品推向市場的效果等；

最後，北上廣深以及許多二線城市等房價高企的地方，早已進入二手房交易為主導的階段，隨著時間的推移，這一趨勢還將越發明顯，因此並不容易出現供應短缺；即便短期確實出現短缺，但房地產經濟發展成熟、競爭也較為充分的城市，市場自身調節的週期較短，況且二手房會起到“定海神針”的作用。

當然，我國各地的特殊性，決定了預售制不僅要先試點後推廣，而且沒必要急著向全國推廣。畢竟眾多三四五線城市，還要接納大量的農村人口入城（10月10日，國家發改委發佈《關於督察落實情況的通知》），其房地產市場還處於發育上行週期，需要依靠預售制度來促進開發建設，也需要土地財政收入進行經濟建設。

我國地區間發展狀況的差異，決定了預售制改革必須因地制宜

總體而言，推進房屋現售，因地制宜，因城施政，不搞“一刀切”；實施現售的城市，要分步推進，對於新出讓土地，逐步實行現售，若干年之後平穩地過渡到現售制；還要有配套的金融政策出臺，因為現售對開發企業的融資能力要求很高。

歐美國家的開發商，除了自有資金、銀行貸款，還有大量的基金作為資金供應。雖然基金的錢也來自於社會，但專業的管理機構對風險的把控、及對開發商的監督更到位，這對穩定其房屋現售市場至關重要，值得我國學習借鑑。

（本文圖片均來自網絡）

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