知識普及：樓面價是什麼？
樓面價是單位建築面積分攤的土地出讓價格，即一個項目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。
樓面價的計算公式是：
出讓土地價格除以該土地允許的最大建築面積。
我們舉個實例吧。
XXXX置業有限公司於2016年7月12日以1.415億競得地籍編號為GX3-32-1的一宗住宅商業用地，地塊佔地面積62180.2平米，容積率不大於3.9。在算樓面價之前，需計算該土地的建築面積，建築面積指建築物各層水平面積的總和。通俗點講，就是一個小區所有建築物每層面積的總和。
建築面積=佔地面積×容積率
即
建築面積=62180.2平米×3.9=242502.78平米
樓面價=1.415億/242502.78平米=583.5元/平米
即南飛鴻十年城的樓面價是583.5元/平米。
拿地這麼便宜，售價這麼高！你這個黑心的開發商，我%￥#*&@（因包含敏感詞，已屏蔽）
醒醒各位！要製作香噴噴的麵包首先得有面粉啊，樓面價只是項目的土地成本之一。後邊還有大頭呢。
那麼，一個樓盤從拿地到建設到最終出售，都包含哪些支出呢？最終的房價應該怎麼算呢？
深度剖析：樓面價與房價的關係
房價除了包含樓面價之外，還有土地契稅、市政配套費、建築成本、財稅管理費用等方面的費用，這些費用構成了房價的“五臟”。
而這些費用只有樓面價和地價可以通過計算得出具體數據，其餘費用在每個項目上均存在很大的差異，沒辦法給出一個具體的數據，只能給出大體範圍。
房價=地價（30%）+建設成本（40%）+財稅管理費用（含企業所得稅，10%） +預期利潤（12%）+其他（融資、管理和營銷等，8%）
備註：此處的佔比只是大概的比率，實際浮動比較大，僅供參考。
1、地價 佔比30%
樓面價≠地價
樓面價只是土地出讓價格，不是地價。地價除了出讓價格外，還包含土地契稅（土地出讓價格的3%）、市政配套費（西安2018年4月11日新增了地鐵專項配套費，變為240元/平，之前是150元/平）等。
備註：數據來源西安財政局
即 地價=樓面價+土地契稅+市政配套費
還是用南飛鴻十年城來舉例。
項目地價=樓面價+土地契稅+市政配套費=583.5+17.505+150=751.005元/平
備註：項目拿地在2018年4月11日之前，市政配套費按照150元/平來計算。土地契稅=土地出讓價×3%，即項目每平米土地契稅為17.505元。
即南飛鴻十年城的地價成本是751.005元/平。
根據房管局數據，南飛鴻十年城2017年10月24日公佈的房價數據是12000元/平（2017/7/10 拿地）。
地價751，房價12000！開發商瘋了嗎？！
各位淡定，別忘了算城改支出成本呀~
南飛鴻十年城屬於高新區英發寨村城中村改造項目，補償金額：41655.3794萬元（拆遷補償及土地整理費用10401.9719萬元；安置面積建安成本28584.6558萬元；養老保險568.5287萬元；前期土地徵收等補償費2062.9739萬元；建校出資費37.2491萬元），這些拉拉雜雜的算下來GX3-34-10地塊（即南飛鴻十年城住宅、商業部分）樓面價達到了4045元/平。（數據來源：房天下土地網）。
看見沒，城改房雖然拿地價格低，但是安置費用才是真正的大頭！
2、建設成本 佔比40%
建設成本：房屋建設從始至終包含的所有費用，涵蓋人工、規劃設計、材料、基礎設施搭建、管理等一切費用，即建設小區要花多少錢。
建設成本是房價中最複雜、最難算的價格之一，尤其是一個分多期開發的項目就更難計算，只能估量。
以西安為例，住宅的建設成本大致在3000-3500元/平。（數據來源美城）
胡說！我一個朋友的鄰居的大表舅的隔壁的王小二是總承包，說一般的建設成本只需要1500-2000元/平，在你這怎麼這麼高？肯定是收了開發商的黑心錢！你這個#￥%@……
等等哎大哥，總承包與開發商是按照兩種不同的算法來計算的。
總承包一般是按照總佔地面積來計算建設成本，即總建設成本平攤到每平米的價格，這樣算下來建設成本差不多是1500-2000元/平。
但是對於開發商來說，項目的有些部分必須建設，但是沒辦法出售，這部分的花費就要轉嫁到其他可售的部分中去。如，地下車庫（部分不可售）、花園景觀、物業管理用房、園區道路等部分。
有些項目還會按照規定建設一定面積的安置樓或者經適房，這部分的虧損基本都要折算到可售部分。
甚至一些與建設無關的費用也得折算到建設成本中。如環評審查、施工圖審查、交通組織審查等等各種審查，不審不給建奧~
如果按照開發商這種方式計算，西安住宅的建設成本達到3000-3500元/平不難理解，甚至有些項目還會更高。而且2018年3月之後，西安建築材料價格上漲了10-15%，而這些就會直接體現在房價上。
3、預期利潤 佔比12%
注意！不是淨利率達到12%。
房地產行業是暴利行業嗎？
現在不是。
騙人，成交金額那麼大，利潤肯定不少！
大家是不是忘了“土地增值稅”，俗稱“反房地產暴利稅”，作用一目瞭然。目前我國實行的政策是對土地增值率高的多徵，增值率低的少徵，無增值的不徵。即賺的越多的房企，需要繳納的增值稅就越多。
一般來說，房地產的淨利率最高能達到25%左右，尤其是在房地產黃金期。但現在，房企淨利率已經很難達到10%以上。據中原地產統計數據顯示，2017年房地產行業主流企業，平均淨利率高達12.4%，而2015年與2016年均不到10%。而2017年淨利率上漲的原因之一是前期土地成本普遍較低。
除了地價、建設成本、利潤、財稅等部分，還有融資管理和營銷部分的花費（營業稅、企業所得稅、土地增值稅等，佔10-15%）。
一般情況下，市場越熱，或者開發銷售週期越短，所需要的管理和營銷成本越低。依照目前的西安市場來看，大部分項目別說花錢做營銷了，捂盤惜售、秘密開盤、一問三不知，甚至關門“培訓”，恨不得隱身只對全款客戶可見！去年之前鮮有的“日光盤”，今年已經司空見慣了。
前期拿地價格較低，後期管理和營銷成本降低，雖然建設成本有升高，但“一路高歌”的房價無形中拉高了利潤空間。簡言之，2018年上半年，西安房企“賺美咧！”
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