12.11日，長沙出臺了“長沙成本法監製商品房價格構成”的文件，規定商品住房價格由成本+利潤+稅金構成，其中成本有8項，平均利潤率6-8%。
還沒得百姓和市場反應，政策頁面便被刪除，和前兩天張家港限售解除撤回同樣成了“政策一日遊”。
但很明顯，和張家港政策不同的是，長沙這份文件，是一個對行業的政策文件，確實不太方便給老百姓看。
所以如果不出意外，政策文件雖然從網站刪除，但政策並不會廢除。
於是，原本就已戰戰兢兢的長沙樓市，再次被投入一個低調深水炸彈，這個炸彈會從水底往上逐步形成漩渦，慢慢浮出水面。
站在漩渦裡的人，看到的都是摧枯拉朽的力量。站在漩渦中心之外的韭菜，看到的卻是一片平靜和欣欣向榮之勢。
這比喻，放在長沙樓市再合適不過。
一.開發商利潤率被限，封頂8%。
雖然這個文件沒有引起全網轟動就已被刪，但是在長沙地產圈已引起軒然大波。
普通人看到這個文件，會盛讚“長沙堅決貫徹房住不炒”、“長沙限開發商利潤，減少無良開發商謀取暴利”。
對於我們這些真正深入瞭解過長沙房地產的人來說，真是要倒吸一口涼氣。
雖然，面對周圍的深圳廣州武漢過於強大，長沙只能以低房價為籌碼，押上城市的城建，犧牲房地產，吸引人口、吸引產業。
但是，長沙的代價真的很大。
二.批量化生產“剛需”的產品，徹底淪為“剛需”城市
根據這個表，我們都可以想象未來長沙會建成統一的剛需化產品，房子除了地段上有所差異，各家開發商習慣的外立面顏色有所差異，外立面的材質，主體結構的磚、混凝土，小區園林的樹種，因為成本控制，怕是不會有多大差異。
因為在這張表裡，每項工程都設置百分比，甚至連浮動空間都沒有，類計劃經濟的指標控制。
言外之意就是：不用給我整什麼高級產品、科技化住宅、七重園林、私人物管了，就用水泥和磚頭給我蓋個房子就好了。如果想創新，也要在這個價格框框裡想辦法變高級。
難度可想而知，開發商就算有摘星星摘月亮的本事也無法在一塊地板、一塊天花板、四面牆，再開兩扇窗戶的房子施展出什麼抱負了。
這樣導致的結果是什麼？
結果就是之前已經出現的維權問題，而當下，還在繼續並且是全城爆發。
政策扭曲房價，看似很美好，實則是傷民。
長沙正在用政策，間接批量化生產很“剛”的產品，這裡正在淪為一座很“剛”的剛需城市。
雖然現在很多二線城市都在培養豪宅板塊，以拉昇城市的逼格，如杭州錢江新城、蘇州園區、鄭州北龍湖，但是這個文件一出，直接把長沙房地產升級打倒在地，未來的長沙，絕對沒有豪宅板塊。
而這是長沙自己的主動選擇。
現在的長沙，其中暗藏的樓市隱患漸漸浮現，長沙本就是著名的大盤之城，也是經常發生價格惡戰的城市。
項目動不動就是千畝大盤，項目開發面積高達百萬平方米，一條大馬路上，兩個大盤相視而立，競爭尤其激烈。
例如在湘江東岸，湘江世紀城,北辰三角洲兩大超級大盤相依而立。
湘江世界城▼
北辰三角洲▼
按道理說，這個時候項目總更應該在產品設計、客群定位、運營管理上有所差異，有利於發揮各家開發商各自的優勢。
而現在可好，前期工程費、房屋建造工程費、小區內公共基礎設施費、管理費用、銷售費用、利潤都全都限定了，這樣說做出來的產品會有什麼差異呢？
其實，對房地產開發懂行的人都知道，唯有建築成本佔價格的比例降低，開發商才能規劃設計、建築用材工藝上有空間創新，真正做出好產品。
畢竟，建築的外立面和交付品質，不僅僅是產品創新，也是關乎城市的臉和活力。
而長沙已經把“房地產創新”給凌遲了。
這一刻，我想起在長沙調研那天，在整面落地玻璃窗的售樓部，夕陽斜斜地打下來，沙盤最顯眼的位置是一塊高達2米，長5米的大展板用來展示各種蓋了紅印的文件。密集紅色的印戳，在夕陽下，血紅血紅的。
現在的長沙，是從限購、限售、限貸、限價、限規劃、限利潤、嚴查中介、二手房按揭貸款週期拉長……
從門檻到流通，從購買到轉手，從貸款到融資，從工程到管理，從開發商到購房者，房地產產業鏈上的每一個人都被政策五花大綁，全方位閹割，絕對堪稱“手術刀式的調控”。
三.低效城建問題，讓長沙陷入惡性循環
長沙的五一廣場，建國以來就是長沙的市中心，時至今日70年過去了，長沙的市中心還是在五一廣場。
原本應該全面拆遷的地方，長沙因為缺錢卻拆不起。差不多可以進博物館的老破房子，至今仍盤踞在五一大道啊。
而這可是長沙的宇宙第一大道啊，於是每一個去過長沙五一廣場附近的人，都會覺得長沙擁堵啊。
本應該城市主幹道向各分支散開的城市路網，卻擴無可擴，那麼多車，那麼多人全都在五一大道上龜行。路網不密也就罷了，路面坑坑窪窪，連個隔斷都沒有，更別提什麼綠化或整潔統一的亮化工程了。
長沙旅遊興起，也就是靠著火宮殿和太平老街的小吃來吸引人了，單就城市風景來說，真的太一般了。
然而，我認為，長沙本可以做更高級的城市規劃的，而長沙自己主動放棄了。
長沙本身的天然條件並不差，湘江、瀏陽河穿城而過，嶽麓山雄踞河西，這麼有山有水的城市，城市風景本不輸其他城市，卻在淪為很“剛”的城市，真是讓人唏噓。
長沙的的交通、綠化、城市界面真的算不上一個中等城市，最多是個吊車尾的二線。
長沙人看到這句話也不要生氣。
不要站在長沙看長沙，而要真正站在全國去看長沙，看看那些這些年快速崛起的二線城市。
去看看蘇州園區的城市規劃，即使已經建成10餘年，園區的美，歷久彌新。關鍵在園區規劃建設科學又合理，後期成長性又強，形容瞭如今良性循環的局面。
而不是像長沙一樣老城區衰落嚴重，新城區又還沒有扶起來，城市發展動能不足。
去看看杭州的整體城市運營，城市的教育、醫療、交通系統的科技化，給予了老百姓工作和生活的便利，每個區域都精耕細作，各種公共設施都力求精細化管理。
而不是像長沙一樣城市發展粗放，城市看似平穩發展，其實都是在為未來埋下“重複建設、效率低下”的隱患。
去看看鄭州大刀闊斧拆掉了三環內的城中村，然後修建大量快速路，城市的交通通達性躍升一個檔次，主城區得以有大量地塊供應，增加主城區的商品房供應，購房者更不用跑到荒郊野嶺的遠郊去開荒。
而不是像長沙一樣甩不掉棚戶區的桎梏，不科學不合理的土地供應，重複建設成本高。
四.政策風向已變，長沙未來該怎麼辦？
所以，長沙低房價的這套玩法，玩好了促進產業、吸引人才，皆大歡喜。
一旦玩不好，極易出現基建無力，發展速度跟不上其他二線城市的惡性循環中，讓長沙淪為很“剛”的城市。
中國樓市的主旋律已開始從“從嚴控制”變成“因城施策”，政策風向在正變得寬鬆，大灣區的廣深、佛山珠海中山都已放寬調控，鄭州剛剛又進一步放寬落戶...
而此時此刻，長沙還在堅定且更堅定的走著，和“炒房階級”鬥爭這條路。
一邊是遲遲不漲的樓市，引來了外省炒房客先付款2年後網籤；另一邊卻是偷工減料到連人工湖都可以拿藍漆代替的樓盤在維權。
這一刻，從未如此害怕。
怕長沙的房地產，真的就此淪陷
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