十天前，我開車路過某營銷中心，幾位帶口罩的購房者在門前駐足。放慢車速，迅速抓拍了一張照片，不由感慨，
接下來樓市馬上開啟戴口罩看房的節奏了。
事實證明，我低估了疫情的嚴重性。短短几天，形勢就急轉直下，戴口罩看房近乎痴人說夢。
疫情之下，一夕之間，全國各地紛紛主動或被要求暫停售樓處和房產中介門店的營業。
中國樓市進入一個非常罕見的“0交易期”。但命肯定比房貴，因疫情而“凍結樓市”，沒人有任何異議。
身處地產行業，多少難免焦慮。這些天，斷斷續續跟業內的師友前輩聊天，試圖穿越疫情看行情，我們的地產行業到底下一步會怎麼變？
在此，特意感謝世聯行陳勁松、易居丁祖昱、美聯江少傑、合一羅宇等行業前輩，以及不願對外公開身份的某地產集團的營銷總經理、某地產集團區域一線營銷品牌、投資客等好朋友。
通過他們的無私分享，我得出七個結論。
結論一
“樓市小陽春無限推遲，
信心跟經濟狀況都需要恢復期。”
春節前有很長一段時間，我幾乎每天跟不同開發商聚在一起。基於四季度深圳樓市的表現，他們普遍對2020年一季度的小陽春甚至上半年的樓市頗具信心。
不曾想才十幾天的工夫，樓市竟然突然成了這副光景。
眼下來看，今年一季度的小陽春鐵定泡湯，不論售樓處營業與否。
面對疫情肆虐，不會有人有任何理由願意冒著生命危險去交易。至於小陽春會延遲到幾時，則取決於疫情的控制速度。
但疫情即便被控制住了，人們的信心仍需要時間恢復。
參考2003年非典過後，樓市需要國家的多項刺激政策並舉，市場才緩慢地恢復了信心。
更重要的是，購房者的個人經濟狀況的恢復！如今，企業生產與營業都停滯了，但開支卻有增無減，不少中小企業主已經開始出現破產危機。
對於樓市而言，這些收入較高的人群一直都是購房主力。當儲蓄影響首付，收入影響月供，除非你想跟他們聊各類利息下降的貸款以及高槓杆，那是另外一種刺激。
結論二
“線上售樓處”現階段更多是自我安慰！
大年初二，全國有8城宣佈暫停線下售樓處營業。當天，萬科IT部門的朋友跟我聊，她們已經上線了VR看房與線上選房。
“加了一天班，開了所有集團內部的會，庫存太大，壓力很大。”
很快，萬科之後，全國各地的線上售樓處在幾天內迅速遍地開花，幾乎成了所有開發商對抗疫情的標配。
地產人的朋友圈除了疫情，還有各種線上售樓處的推廣
有用麼？有流量麼？我猜大概率難奏效。畢竟，疫情不反轉，看房沒慾望。人們宅家的時間幾乎全在追應接不暇的疫情熱點，誰還有心思看房買房？
初八當天，我看到深圳光明某網紅盤的負責人發了一張成交喜報。你千萬別以為是線上售樓處發揮的作用，實際上這是年前看過房的客戶通過轉賬下定了一套房源，這種情況也只是特殊個例。
當然，線上售樓處的好處是至少在非常時期，讓房企在市場上持續釋放聲音，哪怕購房需求延遲，聲量也不會消失。
所以，線上售樓處把未來買房必要的手段放在線上做前置，仍然很必要。
目前，“線上買房”只是留下線索、諮詢（個人認為現階段非常有限），而成交一環仍需到營銷中心線下解決。
會否因此加速房地產的網上交易生態？答案也是否定的。
隨著移動互聯網崛起，不少人都曾對移動互聯網賣房寄予厚望，很多房企早就上線過各種網絡售樓處。
但因房子，特別是二手房，都是非標準化產品，其特殊性決定了線上更多的是推廣與配合，VR或直播都只能是一個增加客戶黏性的篩選工具。
而且，整個房產交易流程有太多線下作業，比如認籌的無房證明提交、公證、面籤等都需要本人到現場。
藉著技術與趨勢，想完全取代線下交易，一定是非常非常漫長的過程。
結論三
“政策一定會放鬆，房價穩中有降！”
疫情過後，房地產或將是“拯救”全年經濟增長的重要手段。
調控政策有所放鬆，貨幣及財政手段都會全面加力，降息降準是必然。一城一策的因城施政手段，在2020年會繼續加碼，幫助市場加速恢復元氣。
為了“六穩”，即以穩預期為核心的穩投資、穩地價、穩房價、穩槓桿，一定會有實質性政策出臺，以穩定的大局為重。
世聯行陳勁松建議，各地方應立即取消市場的“五限”，限購、限貸、限備案、限電商、限價，包括央行過往讓金融機構對房產的各種限制都應取消。
因為中國各地方、企業、個人的主要債務的抵押品是房地產，事關全局。
但是，樓市很難迎來大反彈。
哪怕是一線城市，能穩住就不錯了。樓市會有個人因經濟問題急需套現而拋售的筍盤出現，也會有房企加速去庫存的新房促銷行為，但房價不會因此大跌。
穩定經濟在於穩預期，穩預期在於定人心。陳勁松還呼籲官方，採納如購房、租房減免個人所得稅的政策。
結論四
“開發商調整目標、節約成本，
併購潮出現。”
地產行業，雖不是直面一線遭到強烈衝擊的，以餐飲、旅遊、商業為首的實業及製造業過去十多天損失慘重，但它面臨的壓力毋庸置疑是非常巨大的。
上半年任何一家企業想完成任務都會非常艱難，甚至於收不到錢還得還本付息。
我那天看到業內群裡有個微博大V轉述了一段話，他認為，今年房企的任務壓力是2019年10倍！百強房企面臨崛起或夭折兩個極端。
圈內美女營銷總跟我說，年內最大的挑戰還是時間週期帶來銷售目標和回款的影響，相應的企業的經營計劃和資金計劃必須要隨時調整。
整個2月份房企們估計都要開大會，以調整各城市和戰區策略會議為主，收緊範圍、提高效率、節約成本。
當然，危機並存。有實力的全國性的大企業還會繼續併購，大吃小的現象會加劇。
週轉困難的房企會出售項目甚至是企業。在深圳，外地企業今年可能會有獲取優質項目的機會。
這一次明顯屬於意外事件衝擊，目測所有的影響都限於短期，不會改變樓市基本面，也不會削弱核心城市優質項目的競爭力，特別是深圳的需求依舊很強勁。
資深的一線營銷人認為，“疫情影響週期可能會長，但疫情過後，還有衝刺機會。堅定看好國家和深圳，今年一定會好過2017，2018年。”
結論五
“地產媒體及營銷價值會放大，
強調更廣泛的線上營銷範圍和效果。”
近兩年，傳統與網媒的生存空間不斷受到擠壓，傳播媒介從圖文到視頻的轉變，也逐漸讓暫時活躍在一線的自媒體們感到壓力。
大年初四，我拉著同行探討了疫情的變化下線上營銷的發揮空間問題，結論是我們一致認為：
營銷人和媒體人的價值和功能，在今年或都能得到放大。
在整個疫情影響週期內，開發商勢必需要進行線上大規模的宣傳，包括優惠促銷手段也需要通過媒介傳達，從而達成現金回收的目標，畢竟活下來比有利潤更重要。
然而，信息碎片化的背後是媒體平臺的分化及IP個人化。眼下如果沒有創新的玩法，或是能觸達更多人群的平臺，媒體則難以發揮積極作用。
這期間，房企的線上宣傳一定是基於品牌層面聯動全國的優質項目而非單盤。
越是這種時候，房企越需要與媒體合作共發力。
結論六
“線下渠道現階段歇火，
疫情過後更將是銷售主力。”
疫情之下，渠道基本都癱瘓了。無論開發商的自渠，還是聯動。
但渠道不會因為疫情就轉回到線上。所以，可預估一旦疫情過後，為了最大限度衝刺業績，開發商一定會加碼線上宣傳與線下渠道的力度，渠道會憋足了勁大爆發。
美聯江少傑分享給我一個有趣的觀點，他認為線下渠道，特別是中介，可以在有政策及銷售支持的前提下，更快速鼓勵購房者走進售樓處，恢復市場信心。
信心比黃金更重要，這是非典之後悟出的真理，散落各處的中介的聲量可以最大程度的觸達普通市民。
熬到疫情結束市場恢復的中介，也一定會火力全開“洗客”。
當然，線下渠道的使用在任何時期都要因地因時因物而定。用的好，是雙贏，用不好，則企業成本高、社會效應也未見得好。
結論七
“舊改會更慢，土地市場有機會，
請儲備資源應對市場回溫。”
舊改方面，進程繼續拖慢，但各項成本支出（包括借款利息等資金成本、過渡費成本、人力租金等）仍然存在，舊改企業壓力會更大。
“或許會有更多項目可能因為撐不住被迫降價出讓。”
專注舊改諮詢服務的羅宇告訴我，還有許多房企由於樓盤銷售不利等因素面臨現金流斷裂風險，這樣其旗下的舊改項目將面臨無力投入推進的危機。
當然這裡面同樣藏著機會，比如上文提到的，外地房企藉機進入深圳，實力房企併購小房企等。
當然，這都將發生在疫情結束後，前期是你熬不熬得過。
消費在升級迭代，相信部分城市購房者在未來，勢必會對房地產的產品提出更高的要求。房企不妨利用等待期去改善產品。
調整產品的結構和增加相關功能，包括空氣淨化、低碳等綠色環保，智能一級智慧等科技住宅，以應對未來的市場需求變化。
另外，房企需儲備資源，來應對疫情結束後的市場回溫，更要提前為後期投資拿地做好充分的準備，抓住市場結構性機會，預計下半年土地市場也有更多機會。
不過，對於大部分房企來說，今年勢必會減少投資性現金流的支出。保證資金鍊不斷裂是首要任務。
防控疫情的狙擊戰最終一定會取得勝利，儘管這個過程我們遭遇著各種苦痛、煎熬、焦慮和心傷。最後分享幾句這些天我最有感觸的話：
當外界巨大的不安籠罩時，人更容易向內看，更容易知道，自己究竟想要怎麼活，什麼東西對自己不可失去。我們無法重啟2020，但可以重啟自己的生活。
惟願大家平安喜樂，待到摘下口罩時，我們一同在陽光下歡呼雀躍。
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