目前，新型冠狀病毒感染肺炎疫情（以下簡稱“新冠肺炎疫情”）對房屋租賃市場產生的影響正逐漸顯現。可以預見，因此次疫情引發的房屋租賃合同糾紛也將會陸續進入司法程序。近日，北京二中院針對新冠肺炎疫情對房屋租賃合同履行的影響以及審判工作思路進行了研判，對相關法律、法規、司法解釋進行了研究，以妥善辦理涉“疫”房屋租賃合同糾紛。
1⃣️“疫情”對房屋租賃的現實影響
房屋租賃合同是出租人將租賃房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在疫情防控期間，承租人對租賃房屋的使用和收益均受到一定的限制和妨礙，房屋租賃合同也因此成為受疫情影響較大的合同類型。根據租賃房屋的使用情況，疫情對房屋租賃合同的影響主要有如下兩種類型：
一是民用類型
此類房屋以承租人自住為主。以北京為例，因春節假期和疫情防控需要，部分承租人因被感染、被隔離或者交通控制無法按時返京，在一定時期內無法繼續使用租賃房屋。
二是商用類型
此類房屋以生產經營為目的。因疫情和防控需要，承租人無法對租賃標的進行正常的使用和收益，生產經營受到較大影響。比如餐廳、賓館無法正常營業或被要求限期停業，電影院、KTV、商場等消費娛樂場所客流下降、收入減少等。
2⃣️“疫情”引發房屋租賃合同糾紛的類型
根據此次新冠肺炎疫情對房屋租賃市場的影響，結合2003年因非典疫情引發的相關房屋租賃合同糾紛類型，此次疫情可能導致如下房屋租賃合同糾紛：
1 .出租人起訴要求解除房屋租賃合同並要求承租人承擔違約責任的糾紛
此類案件的主要事實和理由為：疫情防控期間，承租人未按照合同約定按時足額支付租金，構成違約，導致出租人合同目的不能實現，故起訴要求解除合同，並由承租人承擔相應違約責任等。
2. 承租人起訴要求解除房屋租賃合同的糾紛
此類案件的主要事實和理由為：因疫情防控需要，承租人不能或不能完全使用租賃房屋，合同目的不能實現，或者承租人主張因疫情防控導致其經營損失，繼續履行合同成本過高，起訴要求提前終止房屋租賃合同。
3.承租人起訴要求減免租金的糾紛
此類案件的主要事實和理由為：合同訂立時的客觀情況發生重大變化，疫情防控導致承租人不能使用或不能完全使用租賃房屋，如果繼續按照原合同履行，負擔過重，壓力過大，故起訴要求減免租金。
3⃣️妥善處理涉“疫”房屋租賃合同糾紛的建議
為減少和妥善處理涉“疫”房屋租賃合同糾紛，提出如下建議：
一、對合同當事人的建議
1.及時通知 提供證明
《合同法》第一百一十八條規定，當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，並應當在合理期限內提供證明。如果房屋租賃合同的一方當事人希望通過不可抗力尋求救濟，免除責任，應當將合同因疫情導致的履行障礙及時告知對方當事人，以儘量減少不可抗力給對方當事人造成的損失。同時，還應當在合理期限內提供履行障礙的證明文件。
2.積極溝通協商 變更合同條款
從促進合同繼續履行的角度出發，建議合同當事人在疫情發生之後，根據疫情對合同履行的影響，及時進行溝通協商，按照公平和誠實信用原則變更合同條款或者簽訂補充協議，適當降低或免除疫情防控期間的租金或適當延長租期，儘量通過私力救濟的方式，從源頭上減少糾紛產生。如果協商不成，建議承租人先行交納租金，防止因己方違約而承擔不必要的違約責任。然後再通過起訴的方式要求變更合同，減免租金。
3.注意固定和留存證據
當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明，主張變更或解除合同的一方，應當對解除或變更的事實承擔證明責任。房屋租賃合同糾紛中，無論當事人是援引不可抗力要求解除合同還是情勢變更原則要求減免租金，都應當對相關事實承擔舉證責任。具體到涉疫情案件中，當事人應當注意收集和留存有關疫情發展、防控措施以及造成合同履行障礙的證據。比如，政府針對疫情發佈的相關政策，採取的具體措施等；承租人因疫情防控被隔離、入院治療的證據；承租人因疫情防控導致停產、停業以及經營收入驟減的相關證據。如果雙方當事人在疫情防控期間存在協商溝通的，應保留相關往來函件、郵件、聊天記錄等，必要時可通過公證的方式予以固定。
4.謹慎合理選擇請求權基礎
對疫情性質的確定因個案的不同而存有差異，合同當事人在提起訴訟時，亦應謹慎選擇請求權基礎，充分考慮疫情對合同履行的影響，進而確定是要求變更合同還是要求解除合同，防止請求權基礎選擇不當而承擔不利後果。比如，在疫情僅是對承租人的經營收益產生不利影響，但並不必然導致合同目的不能實現的情況下，承租人要求解除合同的主張很難得到法院支持。此時，承租人基於情勢變更或公平原則要求法院減免租金的請求更為現實和合理。
二、對審判工作的建議
1.準確界定疫情性質及對房屋租賃合同履行的影響
此次新冠肺炎疫情在法律上屬於不可抗力還是情勢變更，仍然存在不同主張。多數觀點認為此次疫情符合不可抗力的構成要件，但在某些情況下可以適用情勢變更。筆者認為，此次疫情屬於不可抗力還是情勢變更，不可一概而論，參考最高人民法院2003年6月11日發佈的《關於在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執行工作的通知》第三條第（三）項的規定，此次新冠肺炎疫情仍然同時存在適用不可抗力和情勢變更的空間，應結合具體個案中當事人的主張以及疫情防控對房屋租賃合同履行的影響，判斷疫情屬於不可抗力還是情勢變更，進而確定責任負擔方式。具體而言，如果承租人因疫情防控原因直接導致無法履行合同義務或者導致合同目的根本無法實現的，可按照不可抗力原則處理；如果承租人因疫情防控原因無法正常使用、收益租賃房屋，但不必然導致履行合同障礙，也不必然導致合同目的無法實現的，一般可按照情勢變更原則處理。
2.嚴格審查承租人違約行為的時間節點
不可抗力與遲延履行或者瑕疵履行之間存在因果關係的，當事人方可援引不可抗力免責。根據《合同法》第一百一十七條第一款之規定，如果當事人遲延履行後發生不可抗力，不能免除責任。因此，在審理此類案件中，要嚴格審查承租人違約的時間節點。比如，未按時支付租金的行為發生在疫情之前，還是發生在疫情之後，抑或上述違約行為貫穿了疫情發生的前後。對於疫情發生之前發生的違約行為，要嚴格按照合同和法律規定承擔違約責任，不得免除。對於疫情發生之後發生的違約行為，應當按照不可抗力的影響，部分或全部免除違約責任。要防止部分承租人借疫情減輕己方違約責任的情況發生。
3.對於承租人在疫情防控期間未按時支付租金等違約行為的處理
承租人在疫情防控期間不能按時支付租金的情況分為兩類。一類是承租人未支付租金的行為與疫情防控直接相關，比如承租人因疫情防控無法與出租人對接，又無法通過其它方式支付租金。對於該種情況，可以根據疫情防控對承租人的影響，部分或者全部免除承租人的違約責任，出租人亦不能因此解除合同。另一類是承租人以疫情防控導致經濟效益下降為由未按時支付租金。對於該種情況，一般不宜認為疫情防控與未支付租金之間存在法律上的因果關係，承租人未按時支付租金的行為構成違約，但該違約行為與疫情導致的經濟效益不好有關，並非惡意違約，只要承租人在疫情結束之後繼續履行合同且補交房租，出租人的合同目的仍然可以實現。因此，從合同法鼓勵交易的精神以及疫情防控的客觀現實出發，對於因疫情防控期間未按時支付房租的行為，不宜認定為根本違約，進而解除合同，這與九民會議關於“輕微違約不可解除合同”的精神亦相契合。
4.對於承租人以疫情防控為由要求解除合同的處理
如果承租人因疫情防控原因完全無法使用租賃房屋，其租賃房屋的合同目的不能實現，承租人可以不可抗力為由要求解除合同，但此時需嚴格審查疫情防控與合同目的不能實現之間的因果關係。如果承租人僅以疫情防控導致收益下降為由要求解除合同的，需要謹慎對待。一般認為，雖然疫情防控對房屋租賃合同的履行造成一定影響，但該影響尚未達到令合同目的不能實現的程度，故此時承租人無權要求解除合同，但可援引情勢變更或公平原則要求減免租金和違約責任。但是，如果承租人因疫情防控導致收益大幅下降，即使減免租金仍然入不敷出，繼續履行合同對其顯失公平的，承租人亦有援引情勢變更解除合同的空間。此時，可以根據實際情況，參考九民會議第48條之規定，按照公平原則，判決承租人承擔一定的違約責任後解除合同。
5.對於承租人起訴要求減免租金的處理
減免租金屬於變更合同，對於此種情況，可適用情勢變更的精神，按照公平原則，在雙方當事人之間合理分配風險。具體來說，需考慮承租人的性質（自然人還是企業）、租用房屋的目的（自主還是商用）以及疫情對租賃合同履行產生的影響（全部不能使用還是部分不能使用）進行綜合判斷，進而決定是全部免除、部分免除，還是不予免除。需要強調的是，公平原則是對雙方當事人的公平，而不僅僅是對一方當事人公平，否則就是實質的不公平。在房屋租賃合同糾紛中，既要對承租人公平，又要對出租人公平，如果全部免除租金，實際上是讓出租人承擔疫情帶來的全部風險，反而不公平，因此，在分配風險及責任時，應考慮影響合同履行的各方因素以及合同當事人的地位，適當向承租人傾斜，但不可過於偏向，導致損害出租人的合法權益。
文章截稿之日，正值大批離京人員陸續返京，北京正處於疫情防控的關鍵時期。無論是出租人還是承租人，都是這場戰“疫”的參與者，都應嚴格按照政府部門的要求，及時、準確向社區（村）提供出租房屋和承租人的動態信息，彼此之間互相協商，妥善處理，顧全大局，共同為打贏這場疫情防控阻擊戰作出應有的貢獻。
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