撰文=燕十三
3月7日，海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發了《關於建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》，提出了“現房銷售”：
1、創新提出發展安居型商品住房，對在海南省已擁有2套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭（含夫妻雙方及未成年子女），停止向其銷售安居型商品住房和市場化商品住房；
2、其次就是取消商品房的預售制度，實施現房銷售制度，必須是通過竣工驗收且供水、供電、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件的房屋才可銷售。
《通知》規定新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售制度；這也是在新冠肺炎疫情下，第一個收緊房地產調控的城市。
據說，這是海南自2018年1月開啟斷腕“去地產”，又一次剝離經濟對於房地產的依賴，有些人為此拍案叫絕，有些人斥之為自殺式政策。
當然，海南這一政策出現，還在網上引起了廣泛的呼聲，獲得了一定支持。
目前海南省因商品住房實行預售制度引發的質量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設施不落實、違規銷售甚至開發商收錢跑路等一系列問題，成為房地產投訴和糾紛的最主要因素，如果是現房銷售確實能夠起到剎車的作用。
海南作為一個經濟相對薄弱的省份，敢於全面落地現房銷售，並且是在疫情階段提出調控加碼，其實，也反映出了地方上的迫切心態。但因為疫情影響尚未結束，貿然進行加碼，其實難免有冒失的嫌疑。
疫情突如其來，對於經濟的影響十分劇烈，比海南經濟底子更厚的省份或者城市，對於房地產市場也是有放鬆態度，或是出讓金緩交，或是出讓金分期，還有一些在預售證獲取條件上降低，過去要封頂，現在只要1/3工期，還有一些興致勃勃本來要提升取證條件的，現在也已經偃旗息鼓。
房地產是一個資金很重的行業，如果能夠快週轉，就必須要高溢價。但追求“三高”高週轉、高槓杆、高去化。典型如中梁地產，一直強調拿地後4個月開盤、5個月資金回籠、6個月資金回正，將房企高週轉發揮到了極致。
如果全面落地現房銷售，將會是對房地產企業的一次滅殺，而且沒有死灰復燃的可能性。
商品房預售制度的淵源，還是從香港傳過來的，1953年，香港住房嚴重不足，需求龐大。霍英東提出“預售樓花”，並提倡分期付款。
隨後其它地產商紛紛效尤，成為香港房地產市場的一大經營特色。1994年，我國開始現在執行的商品房預售制度，設立的初衷是通過縮短房地產企業資金迴流的週期，來緩解這個行業與生俱來的資金困局，從而促進整個房地產市場的快速發展。
這個政策放在當時香港，並沒有出現大的波瀾，但在內陸流傳過程中，卻遭遇了重大波折，因為取證不嚴，甚至於無證售房，導致質量瑕疵、粗製濫造、工程爛尾、捐款跑路等，總而言之，全國各地維權事件層出不窮。
如今，現房銷售已經流傳很廣，例如深圳、廣州、北京、上海都有項目現房銷售，或是摘地便有約定，還有一些是產品銷售條件，原因挺多。但除了海南之外，還沒有聽說經濟薄弱的省份敢於落地現房銷售。
此前，碧桂園摘地滻灞、灃東，開發碧桂園·閱江府、香湖灣1號、國湖，便有競“現房銷售”，這是西安招拍掛以來第一次500強企業試水現房銷售，但在此之後，兩年多時間，西安竟然再沒有大面積試水“現房銷售”。
當然，現房銷售是一個大趨勢，但這個趨勢究竟什麼時候變成一個現實，必須是房企利潤率能夠支撐的時候。
目前，疫情對於西安經濟的影響還沒有數據說明，但作為一個三產為主的城市，還是能夠大致猜測。
尤其是西安市2021年“十四運”前後投資規模比較大，資金需求多，參照杭州G20峰會、武漢軍運會、鄭州民族運動會等，對於城市、地鐵、場館、道路、教育、景觀等系統化提升，都在千億以上。
打造“十四運”也是如此，西安的態度是要“借力打力”，通過“十四運”建設推動國家中心城市建設，這是西安以前沒有過的。西安舉辦過絲博會、歐亞經濟論壇、世界園藝博覽會等等，但從沒有把城市建設的希望寄託在大賽或者會議上。
但新冠肺炎的影響，導致第三產業不振，西安對於土地出讓金的需求或有所擴大。這一點在西安西鹹、高新、滻灞等土地供應層面已經反映。
而且根據目前西安市《西安市人民政府有效應對疫情促進經濟平穩發展的若干措施（暫行）》，土地出讓金分期繳納，開竣工日期可根據疫情結束時間順延，建設單位繳納50%的土地出讓金並簽訂承諾書可提前辦理預售.....
站在這一點上，再看現房銷售，這兩三年可能性有多大？疫情讓我們距離現房銷售又遠了一步。
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