懸念一：房價會跌多少？
目前樓市交易基本上被凍結，私下交易無法過戶。疫情基本控制後，交易剛剛恢復的時候，會有一波拋盤，主要是兩類：
第一，資金鍊斷裂的炒房客，需要趕快斬倉救命；第二，資金鍊緊張的開發商，需要降價回籠資金。
但政府會控制一手房的價格，估計很難出現超過10%的跌幅。二手房很難說，可能會有部分盤降價20%出售。但這往往是撿漏的時候，但你要問問這套房子在疫情期間發生過什麼。
非典時期，全國房價普遍有20%的跌幅（局部更高一些），但那時樓市尚未形成“賺錢效應”。現在情況不同，國家調控反應速度更快，而房東一般會惜售。所以，大部分城市跌幅（均價）很難超過5%，局部或許會出現10%的跌幅。
也就是說，這次疫情對樓市的打擊小於非典。
懸念二：疫情結束後，樓市會報復性反彈嗎？
非常有可能。關鍵看未來貨幣政策和樓市調控政策。
疫情讓樓市“小陽春”泡湯了，但需求仍然在，只是被壓抑、推後了。疫情結束後，樓市會普遍回暖，也會有更多城市放鬆限制。
非典發生後，廣義貨幣M2反彈了3個百分點，造成了2004年CPI的大反彈——CPI從2003年的1.2%反彈到2004年的3.9%。
所以，疫情對樓市的影響是四步走：零成交—下跌—反彈—創新高。當然，如果漲多了政府仍然會收緊調控。但經濟壓力大的城市，通過一次“突襲”上漲10%是完全有可能的。比如去年4到7月的蘇州。
懸念三：地方政府會放鬆樓市限制嗎？
當然會，只是目前不允許交易，所以暫時不會發生。等到樓市恢復交易的時候，措施會蜂擁而出。
懸念四：地產股還會下跌嗎？
到目前為止，這一輪萬科最大跌幅22%，碧桂園最大跌幅27%，應該比較充分反應了市場影響。而且由於開發商計算收入方式帶有滯後性，是以交樓為標準的，2020年開發商的業績體現的是一年到一年半之前的銷售。
所以，如果疫情不繼續惡化，地產股大致能維持目前價格，但短期內反彈也比較難，市場熱點不在這裡。除非到3月，市場恢復交易之後，出現新一波的放鬆“五限”的熱潮。
放眼全年，地產股的機會反而加大了。因為穩增長難度增加了，樓市需要發揮的作用更大一些。
懸念五：會有更多開發商破產嗎？
會的。持續一兩個月的“零交易”，將讓一些開發商資金鍊非常緊張。房地產行業將進入“大魚吃大魚”的時期，不僅中小開發商會倒下，一些大的也會扛不住。
扛不住了，就需要併購。併購發生的時候，地產股就會活躍。
懸念六：會降息嗎？
其實央行已經降低了政策利率。2月3日開盤當天，7天逆回購和14天逆回購，都下降了10個基點。很快，中期借貸便利（MLF）1年期利率也會下降10個基點。
後者是最重要的政策利率，將直接導致2月20日的LPR利率降息。估計2月20日公佈的1年期和5年期LPR利率，都會降息10個基點。當然，如果降息幅度更大，也不出意料。
我覺得目前只降息10個基點，是遠遠不夠的。不要以為“央行兩天放水1.7萬億”力度很大，這些錢都是短期的錢，只能給市場用7到14天，跟降準完全不同。上證報昨天說“逆回購1.7萬億相當於降準1個百分點”（見其官方公眾號）是無知的表現。
要知道，2月3日到4日，央行雖然放水1.7萬億，但同時逆回購到期收回的資金也超過了1.1萬億。而且逆回購影響的是短期資金，降準影響的是長期資金，這兩種資金的成本也完全不同。
中美達成協議，限制了2020年中國降息。而疫情的突然出現，則加大的中國的降息空間。央行顯然要先照顧國內經濟的發展。2020年，中國需要更大力度的降息，最好能降50個基點。
懸念七：中國城鎮化戰略會改變嗎？過分強調中心城市，還會持續嗎？
從2018年開始，中國開始提倡“新型城鎮化”。說白了，就是放棄之前的“大中小城市協調發展”，開始強調“中心城市、都市圈、城市群”，力求在“失衡中重建均衡”。
疫情之後，中國會反思、改變城鎮化策略嗎？大城市會面臨利空嗎？
我們不妨看一下，2月3日新華社發佈的最新一次高層會議的通稿。稿件說：
會議強調，這次疫情是對我國治理體系和能力的一次大考，我們一定要總結經驗、吸取教訓。要針對這次疫情應對中暴露出來的短板和不足，健全國家應急管理體系，提高處理急難險重任務能力。要對公共衛生環境進行徹底排查整治，補齊公共衛生短板。要加強市場監管，堅決取締和嚴厲打擊非法野生動物市場和貿易，從源頭上控制重大公共衛生風險。要加強法治建設，強化公共衛生法治保障。要系統梳理國家儲備體系短板，提升儲備效能，優化關鍵物資生產能力佈局。
這是高層初步反思疫情。很顯然，這裡沒有提到城鎮化的策略問題。 而且大城市化是一般規律，全世界都如此，很難人為改變。
疫情結束後，各地會重視發展“副中心城市”，但也只能是“一陣風”。普通省份“一省一城”，已經是最好的選擇，總比“一省無城”要好。每個省都要發展副中心，其實未必能發展起來。
懸念八：哪些城市會因為疫情而受益？
短期看，各省的副中心城市會在疫情結束後受到重視。下面是根據公開資料整理出的各省副中心城市一覽（部分可能有誤差，因為信息比較混亂，而且常常變化）：
黑龍江省：齊齊哈爾市、大慶、牡丹江、佳木斯
吉林省：吉林市
遼寧省：大連市、鞍山市
河北省：唐山市
山東省：青島市、煙臺市
湖北省：宜昌市、襄陽市
湖南省：岳陽市、衡陽市、常德市
廣東省：湛江市、珠海市、汕頭市
江蘇省：蘇州市、無錫市
浙江省：寧波市、溫州市
江西省：九江市、贛州市
福建省：廈門市、泉州市
安徽省：蕪湖市
山西省：大同市、臨汾市、長治市
內蒙古自治區：包頭市、赤峰、鄂爾多斯
海南省：三亞市
雲南省：曲靖市
貴州省：遵義市
陝西省：寶雞市
寧夏回族自治區：固原市
在查閱資料過程中我發現，很多省的“副中心城市”常常發生變化，換了領導就可能更改名單。而且，有些人口、經濟總量都比較小的省份，竟然有3到4個副中心城市，完全是為了照顧情緒，沒有什麼意義。
這充分告訴我們，“副中心”大多是不靠譜的，沒有獲得認真對待。像河南、安徽這樣的人口大省，只把一個城市列為副中心，還顯得有一些誠心誠意，像是要成事的樣子。
我的看法是：一個省能搞起來一個副中心城市，就已經非常不錯了。即便如廣東，由於存在廣深雙中心，珠海、湛江、汕頭三個副中心能發展起來一個就不錯。弄不好，東莞佛山才是最後的市場選擇。
懸念九：別墅和低密度住宅會暢銷嗎？
非典之後，別墅和低密度住宅一度暢銷，但後來仍然成為投資者的噩夢。一般來說，別墅等超低密度住宅的配套都不太好，不符合我常說的三大條件：1、800米內有地鐵站，最好是雙線、多線站點；2、1.5公里內有大型購物中心；3、學位中等偏上。
我曾有過一個判斷：只能開車回家的小區，都是不值得投資的偽豪宅。這是強調軌道交通的重要性。其實，這種偏遠的小區學位肯定也不好，商業配套也非常一般。
別墅自用可以，投資一般來說都是坑，其中的血淚就不贅述了。如果你家是開礦的，或者有騰訊原始股，當然可以買別墅來玩。此外，別墅視野狹窄、採光通風一般，是小眾產品，而適合接盤的小眾們又不喜歡二手盤，讓這種產品在中國普遍比較失敗。
所以，疫情結束之後，大家在買房子上仍然是迴歸老路。因為每天的生活是更重要的，時間、資金成本是更重要的。
懸念十：小戶型會貶值嗎？
通風、採光差的小戶型，的確容易傳染、感染疾病，這已經被香港淘大花園印證過了，代價是42條人命。如果你還不知道，可以自行百度，那是非典時期的慘烈一頁。
在寸土寸金的一線城市，超小戶型的房子越來越多，比如深圳近期就有多個含有面積小於30平米戶型的公寓盤發售。疫情結束後，這些房子短期內或許會被歧視，但時間久了，大家仍然會遺忘。
疫情10多年才來一次，而生活壓力需要每天面對。 所以，貶值很難發生，除非房間裡出了死亡病例，類似淘大花園那樣。不過，這種凶宅貶值跟面積沒有關係了，大戶型一樣貶值，而且會更厲害。因為買大戶型的人，會更在乎這些。
閱讀更多 天天說錢 的文章
