地鐵改變的不僅僅是生活節奏，更是決定了一個城市的發展速度，奈何地鐵修建工程複雜反覆，問題總是各種的七零八碎，很多東西，壓根沒辦法避免。
如果你瞭解中國現在的發展脈絡，你就會看清：沒有地鐵的城市，很難有未來。
於是，這幾年地鐵申請條件放鬆的階段，數十個城市一窩蜂的扎堆申請地鐵，不止省會城市，像是洛陽、徐州這樣的三線城市也都統統上馬了地鐵線。
就如同上一篇，我們說講到的深圳地鐵和房價的秘史一樣，自從2004年深圳挖通了第一條地鐵之後，人們就開始相信15分鐘通達地鐵觸及之處，便是樓市的機會，哪怕關外的龍崗和寶安也不例外。自此以後，關內關外樓市一片火熱的歡騰，深圳房價一路狂飆從未停歇。
儘管深圳房價上漲並不全賴地鐵，但地鐵卻是極度穩定的溢價因素。
學位會變，好學校輪流派發，今年到別家；景觀會變，今年海景房，可能明年變工地；就業中心會變，今天的老中心上班走路5分鐘，幾年後新中心開車1小時……
各種因素都可能改變，唯有地鐵最為穩固。畢竟，申請地鐵已是艱難重重，修建地鐵更不是一朝一夕。好好的一個地鐵站，說不用就不用，幾乎是沒什麼可能！
今天，我們就來說說最穩健的房產投資——地鐵盤，到底怎麼選！
別被坑，看清「偽地鐵盤」
無論是大都市，還是二三線，都存在一個最顯著的問題，只要你買房，別管離的有多遠，都敢叫自己地鐵盤。
眾所周知，深圳的地鐵後期計劃延長到臨市惠州惠陽。當惠州GOV網站在一個偏僻的頁面放出深圳地鐵延線到惠州的規劃時，全區置業顧問歡呼雀躍，並開始修改區委區，修改沙盤，把自家樓盤改叫地鐵盤。
後來惠州延線因資質被擱置，但依然沒有打倒他們的執念，置業顧問依舊揮舞著手裡的激光燈，指著區位圖對你說：我們這個是地鐵盤，你看項目離深圳地鐵延長線惠陽XX站只有3公里。
這也算是地鐵盤嗎？
當然不算。市面上，地鐵距離多遠叫地鐵盤的說法不一，但主流媒體都持有1000米以內才能算正地鐵盤。
為什麼會有如此說法，因為按照人的步速來說，1000米以上的距離，即便是較快的步速，也要步行超過12分鐘，加上進出站，要15-20分鐘。
事實數據也證明了，這樣的觀點也是較為合理的觀點。之前也有地產專業的學術論文予以佐證：
河北地質大學的研究表明，石家莊地鐵1號線開通前後對地鐵口周邊0-900米範圍內的二手房價格有明顯波動。
南京林業大學的研究表明，南京地鐵3號線開通前後對距離地鐵口1600米外的小區房價影響明顯較小。
另外，房子也並不是越靠近地鐵溢價效果越好，據研究：
以石家莊地鐵1號線為例，二手房增值效果最佳的範圍在距離地鐵口700-900米內，其平均增幅為48.3%。
在南京地鐵3號線的研究中，距離地鐵口0-400米範圍內的二手房價格升幅並不明顯，而800-1200米的溢價效果達到峰值。
最靠近地鐵的樓盤，商業繁華噪音嚴重，閒雜人等出入來往，若不是極其高檔的小區，許多都會淪為群租房特別是住宅裡經商的首選。
少走幾步路，生活卻遭了罪，顯然是負面大於正面。
所以，地鐵上蓋更適合商業體，至於住宅，最好是選擇距離超過兩百米的地方，大概四五百米的距離而又不超過一公里左右的樓盤。
投資是等待的藝術
查理芒格在回溯自己的投資之路時，說過一句話讓我印象深刻——投資是「不厭倦等待地等待」的藝術。
等待靠耐心，藝術是時機。
一般來講，地鐵盤的漲價，公認的往往有3次：
第一次，地鐵規劃出爐；
第二次，地鐵開始建設；
第三次，地鐵正式通車。
規劃出爐前買中地鐵盤，無疑就像買中六合彩。
畢竟，大多數城市地方靠的是土地財政，除了城市原有的人口密集區，剩餘的線路站點註定會放在外圍更有土地的地方。沿著城市核心主幹道向外圍走，選擇大路的交叉點，是規劃前就賭中地鐵的小秘訣。
下圖就是鄭州1號線其中一個站點，周圍土地尚未開發：
當然，地鐵沒有真正建好之前，隨時都有可能變，想在開建之時就買中地鐵盤，其實就是一場豪賭。
畢竟在規劃出爐之後，有多少城市的地鐵胎死腹中不說，地鐵也可能隨時改道而行。
比如，像深圳地鐵2號線，當年說好要造福百姓走人口密集區，三年之後改了線，繞道了蛇口無人的填海區。
所以，投資地鐵盤最安全的姿勢只有一個——在地鐵塵埃落定工地已圍擋，即將開建時買入地鐵盤，坐等「地鐵一響，黃金萬兩」。
這樣出錯的概率就會極大降低，而且溢價效果最為明顯，以下有數據為證：
而關於合肥地鐵1號線對房價影響的研究也顯示，在合肥地鐵開通後相較開通前高出1000-2000元/m²左右。
選更有價值的地鐵盤
地鐵盤投資，要穩，也要漲。
因此，首選近郊盤！
一條長長的地鐵線，所經之處，有繁華鬧市，也有荒涼郊區。市區原本配套成熟，地鐵的存在僅僅是錦上添花。近郊的地鐵卻是雪中送炭，原本尷尬的位置迅速發展，靠的就是地鐵人流帶動。
南京就是一個典型的案例，來佐證這個觀點：
南京的研究表明，江寧區地鐵口附近的二手房房價半彈性係數達到12.29%-19.99%之間；
而秦淮區的半彈性僅有6.06%-7.9%之間。
數據用的是迴歸曲線統計，但結論卻是簡單：南京近郊江寧區對比市區秦淮區，地鐵對房價的輻射敏感得多。
確定了近郊地鐵之後，我們還要考慮是哪個片區。
比如，當年深圳寶安龍崗同屬關外，如今今非昔比。寶安中心因離市區近憑藉南山雞犬升天，眾多樓盤升級為豪宅；而龍中離市區太遠，即使通了地鐵，漲幅遠不如保安，龍崗的大農村名聲依舊。
很明顯，地鐵是帶動郊區發展的核心，但距離的重要性一樣很明顯。選擇足夠安全的區域顯然既可以住的舒服，又能獲得更高的收益。
要強調的是，不論是選擇什麼樣的區域，一定要看線路的途徑地重要站點，到底是否是城市的政治中心或就業中心。
結合距離，線路重點停靠站，選擇區域和樓盤，更容易選到後期潛力大的樓盤。
結
關於地鐵盤，網絡上各種說法紛繁複雜，比如說有人把地鐵盤再細分準地鐵盤，正地鐵盤，近地鐵盤之類的。
地鐵線又分普通線，城際線，環線，延長線，大小交路運營，甚至是地上線地下線等等。
但萬變不離其宗，總結出來也其實也就是前文中的幾個重點：
第一，選擇靠近地鐵，但不推薦靠的太近，距離不超過超過800米最為適宜；
第二，選擇在地鐵剛建設的時候入手，等到地鐵開通之後滿二或滿五再賣出；
第三，買外圍儘量選近郊地鐵盤，因為地鐵既能改變交通現狀，區位價值，也不至於像遠郊那樣與城市有明顯斷裂帶，生活不便。溢價效果最好。
第四，一條線路的經停站非常重要，途徑商業中心，就業中心，政務中心的線路明顯會在後期潛力大於一些雞肋線路。
總而言之，地鐵盤更安全更有潛力，已經成了大家的共識。
如果你要買的房子，符合以上四條，恭喜你，升值正在離你越來越近。
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