華夏幸福發了公告。這一次和萬科有關。
公告內容要點如下：
10月9日晚間，華夏幸福發佈公告稱，萬科擬通過收購目標公司部分股權的方式，與本公司合作開發目標地塊，暫定交易價款約為32.34億元。
華夏幸福全資子公司擬就部分項目的合作與北京萬科企業有限公司、北京恆燚企業管理有限公司簽署《合作協議》，各方將按照《合作協議》的約定，就合作項目的目標公司股權轉讓及合作事宜分別簽署《股權轉讓及合作協議》，合作開發位於涿州、大廠、廊坊和霸州的項目。
華夏幸福(600340.SH)發佈公告稱，公司全資子公司擬就部分項目的合作與北京萬科企業有限公司、萬科全資子公司北京恆燚企業管理有限公司簽署《合作協議》，各方將按照 《合作協議》的約定，就合作項目的目標公司股權轉讓及合作事宜分別簽署 《股權轉讓及合作協議》，合作開發位於涿州、大廠、廊坊和霸州的項目， 交易價款約為32.34億元。
其中項目公司包括涿州裕泰房地產開發有限公司(以下簡稱“涿州公司”)、大廠回族自治縣裕景房地產開發有限公司(以下簡稱“裕景公司” )、大廠回族自治縣裕達房地產開發有限公司(以下簡稱“裕達公司”)、廊坊市孔雀洲房地產開發有限公司(以下簡稱“廊坊公司”)、霸州市孔雀湖房地產開發有限公司(以下簡稱“霸州公司”)。
目標公司持有位於涿州、大廠、廊坊和霸州市的多宗土地(以下簡稱 “目標地塊”)，總用地面積約339,338.36平方米，均為住宅用地。萬科擬通過收購目標公司部分股權的方式，與華夏幸福合作開發目標地塊，暫定交易價款約為32.34億元。
最鼎盛的時候，北京周邊8個孔雀城。環京市場從2014年開始加速，華夏趕上了發展的快車道。
每個孔雀城都是現金大牛。僅僅永清孔雀城就在2016年單盤銷售過百億。價格從8000一年漲到了15000，幾乎翻倍。而大廠孔雀城，2016年單盤銷售超過150億，價格從13000直接漲到25000，2017年4月開始，隨著環京限購的進一步加大，且環京市場被炒到高點後，投資風險加大，接盤俠開始消失。整個環京市場迎來了斷下式下跌。環京的月銷量，不足頂峰時候的月銷量的5%。走在霸州和永清的路上，寒風襲來。現在的大廠孔雀城12000元/㎡，至於霸州永清8000多一點，且可以分期，3年或5年分期。
一個70%的業績要靠單一市場的開發商，註定要承受市場冰凍的痛苦。
華夏的模式，相信很多人都知道，華夏的模式，是產城+住宅開發。準確的來說是郊區大規模圈地模式。靠產城與政府講故事，套取特別豐厚的政策，換去大量的產城土地和住宅土地。
住宅該賣的賣，快速開發，收現金賺利潤。至於產城，本身就是一個操作週期較長見效比較慢的東西，慢慢搞嘛。產城一體化，剛好契合了政府的發展思路。很多開發商開始學習華夏產城模式。產城模式註定拿到的土地，都很偏遠。郊區大盤，甚至郊縣大盤，做過項目的都知道，客戶非剛需的多，一旦市場遇冷，這類客戶首先消失。偏遠的土地首先降價首先銷量縮減。
產城模式也註定，產業部分前期全部在投入，沒有產出。一方面，要招商，要開始施工，要給企業房租補貼。都是在花錢。待到真正有產出，也在5年以後。全部是消耗。對於一個高週轉的地產商，而言，產城就像商業，看似美好，實際螃蟹難啃。
所以華夏的產城模式，反而在市場下行，行業融資困難時期，捉襟見肘。
華夏，只能忍痛，引進平安，降低融成本，換現金進來。也只能拿項目換現金。才有了萬科入股涿州、大廠、廊坊和霸州。
環京非常特殊，特殊的是，他雖然位於河北，行政隸屬於河北，但是他承載了北京產業外溢，人口外溢的作用。尤其是大廠、霸州，涿州。所以在過去的幾年裡，隨著京津冀一體化戰略的不斷升級，北京固安機場建設，多條高鐵和地鐵的規劃露出，環京被寄予厚望。也成了買不起北京房的北漂們的首選置業目的地，也誕生了一個新的群體，環京炒房客。
永清從3000到6000，從6000到11000，到20000，也就不過4年時間。大廠從11000到25000，最高3萬，也就不過3年時間。付個首付20萬，就能一年後房子漲價80萬。這是怎樣的利潤？賣白粉，也不過就是這樣子了吧。所以全國的炒房客集體進入。
2017年4月後，環京集體進入冰凍。永清的國瑞城最高2.2萬，目前僅僅8800。這裡面被深套的何止炒房客，還有開發商們。
融創永清城，創造了永清的樓面價新標杆，本來應該賣2萬才有可能賺錢的項目，目前的公寓1.1萬還精裝修。住宅稍貴一點。
何止融創？絕大多數開發商，曾經圍繞環京的土地眼睛放光。只要能進入環京。但是今天的環京，卻如此寂寞。
環京的明天會怎樣？明天一定美好。北京外溢，北京建立各種衛星城，一定是必然。尤其是霸州，永清，大廠。燕郊，大廠，距離北京的通州，直線距離不足50公里，未來的各種交通工具接軌，與北京的交通醫療教育很有可能都會一體化。至於永清，霸州，在雄安新區和北京之間。
只要北京大的格局不變，大的城市地位不變，環京一定是有價值的。何況，現在的環京，還能跌麼？底褲已經亮出來了，無法再跌。
萬科入股華夏環京項目，也算抄底。
萬科，華夏之後，你又要抄底誰？
華夏扛過去，就好。提前過冬，也好。
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