投資|回報率

上週的文章，老鄺已經用了一個實例+表格詳述“盈虧平衡點”的分析方法。沒看過的請先找出上一篇文章，本篇將是一篇補充性文章。前文我已經在文中說明，“盈虧平衡點”是財務絕對值上的成本線，真實的投資世界還要考慮機會成本。

首先，還是回顧一下該表格，當時老鄺是模擬A同學購買一套325w的房源，把摩擦成本調到最高，得出五年後賣出該房產，只要上漲11.72%就不虧錢，每年上漲目標為2.34%。

1、首付的機會成本

一般而言，市場上的無風險收益看“十年期國債”收益率，撰文當日（2018.09.11）的收益率是3.69%，過往五年該數值在2.75%-4.5%之間浮動。

鑑於國人把銀行理財或貨幣基金看成剛性兌付，我們姑且把無風險收益取上限即4.5%，為了方便計算我們不考慮複利，因此首付113.5w*4.5%*5年=25.54w。

2、月供的機會成本

扣除租金和住房公積金的實際月供是6261元，假設A同學不買該房，把每個月的月供拿去買餘額寶，目前餘額寶的年化收益為3.1%，回顧過去五年的變化，2.3%-6.7%的波動範圍比國債更廣，我們姑且把這部分的平均收益取年化4%。

為方便計算，老鄺假設A同學存下一年月供後才拿去買餘額寶，即每年可以結餘現金6261*12個月=7.5w。第一年存下的月供可以做4次，第二年存下的月供可以做3次。。。。以此類推且不考慮複利，月供的機會成本為：7.5w*4%*（4+3+2+1+0）=3w。

3、機會成本盈虧線

通過上面的測算，首付的機會成本是25.54w，月供的機會成本是3w，因此A同學的總體機會成本為25.54+3=28.54w。

鑑於A同學的財務絕對值成本線為363w，加上機會成本28.54w後，其真實機會成本盈虧線為363+28.54≈392w，該成本是房源報價的120.63%，也就是說五年只要上漲20.63%就能覆蓋機會成本，每年遞增4.13%。

4、住房公積金的取捨

原文評論裡面，很多小夥伴跟我探討住房公積金到底算投入還是收益？老鄺覺得這個沒有標準答案，每個人情況不一樣：老鄺當年在國企，規定只能買房才可提取住房公積金，因此我2016年11月拿到第一張房產證時才首次提取住房公積金，當時一次性把10w餘額取了出來，然後每半年取一次1.5w（2500元*6個月）。

倘若A同學跟老鄺的情況類似，那麼他的實際投入應該就是113.5-10=103.5w，計算機會成本時也應該以首付103.5w評估。每個月2500元的住房公積金也應該算成收益。因為我的觀念中，10w住房公積金餘額+2500元/月的公積金，要不是買房就會永遠趴在賬上，雖然也是我的，但沒有流動性的錢就不是我的“錢”。只有買入第一套房才能讓你這部分資產流動起來。