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7月21日，米勒創新學院第二期線下沙龍分享會在廣州國茶薈會館舉行。
沙龍以《物管企業上市面面觀》為主題吸引了碧桂園物業、廣州城建開發物業、保利物業、雅生活、雪松控股、東康物業、時代鄰里、祈福集團、宏德科技物業、東森美居、港聯物業、廣電物業、頤和物業、悅禾物業、宜創國際物業、廣州市物業經理人協會、酷龍會、雲智易、共享停車等20餘家企業30餘位行內外專業人士出席沙龍活動。
在本次沙龍現場，米勒創新學院邀請到廣州大學物業及資產運營管理專家陳德豪教授進行了關於物管企業公司上市的主題分享。
分享 | 陳德豪 教授
整理 | Miller
物業公司上市後投資價值衡量
從上圖數據我們先看萬科的市盈率，A股的市盈率是取一季度的業績，萬科一季度業績比較差，是因為它很多銷售沒有業績沒有反映出來，它去年的業績是很好，它的二季度也會很好，但是它一季度比較差，所以萬科的市盈率就很高，這個不代表它真的市盈率這麼高，這個指標呢會有一定的誤導性，因為它的一季度很多收入沒有落賬，它的二季度按今年預測對比去年還好，比去年的上半年還好。所以萬科市盈率肯定會降到
10-14倍左右，其他的地產股沒有那麼大的反差。那我們來看一下這個光明地產的市盈率只有4.6倍，珠江實業6.6倍。復星實業大家看一下這個數字，它的每股淨資產是10.74元，可是它的每股股價昨天才收6.79元，也就是說你現在把它買來了，去賣淨資產比它的股票價格要高得多。因此投資價值特別明顯，這個要在牛市裡面是絕對不可能有這樣的價格，因為它總股本也不大。而現在就是典型的熊市，所以才會有一大批股票跌破淨資產，投資價格已經跌破淨資產。光明地產也是上海的主流地產，所以這些股應該是很有投資價值的。
那看看物業股票，南都物業。40倍市盈率，38倍市盈率是吧？什麼概念？我們的A股地產股，萬科降下來就變成十幾了，平均可能都不到十。A股的優質地產股平均市盈率都不到十，可是我們的物業股達到了四十，也就是說估值是它的四倍。
這說明了所有人普遍看好物業股，不看好地產股。為什麼不看好地產股？因為不看好它的未來，你今年是能賺錢，但是你明年不一定能賺那麼多錢，後年也不一定賺。可是為什麼大家看好物業股，因為物業企業今年能賺這麼多錢，明年肯定會增加，這只是增加快和慢的問題。
我們再來看一下港股，在香港上市的物業股的市盈率普遍都是高的。平均市盈率看幾家主流的物業股，綠城56倍、雅生活43倍、彩生活26倍。不管A股還是港股，我們可以看出，分拆物業公司的市盈率和市淨率大幅高於母公司，均三倍四倍的高於母公司，也就是說市場普遍看好物業股的價值。
所以物業公司上市後，從行業內部來看，物業公司為什麼估值這麼高？因為大家都知道物業公司上市以後擴張計劃很快，母公司發展的也都很好，房地產現在有點下降的勢頭，但是前兩年這個增長能力都很快。我們看估值高的都是在大城市物業佔的比例多，然後就是看物業的技術水平，商業模式，產品線的完整性。彩生活和綠城之所以估值這麼高，就是因為他們都聲稱他們的主營業務比重並不是那麼大，他們有很多衍生產品的利潤，所以市場給它們的估值都比較高。
業內企業成功上市案例啟示
那麼我們來看一下，這些業內企業上市以後，它給我們的啟示是什麼？
這些企業均是引入了互聯網思維和技術手段，搭建了各種交互的平臺，把自己打造成平臺型企業。他們已經不是傳統的物業服務型企業，他們都是平臺性企業，也都能夠響應客戶多元設計需求，引入各類資源服務場景，構建維護全面價值網絡，提供動態的組合產品服務。所以一句話概括就是：靠主業，但是不依賴於主業。主業是一個基本線，還有很多收入鏈條。有這樣的支撐才能夠使得市場給它的估值足夠高，那麼這就是彩生活的典型模式變遷，從原來的只做單純的物業管理到社區周邊的各種衍生服務，到最後搭建雲平臺，將周邊所有商家，包括政府部門全都整合到這樣一個體系裡面來。
如果是從唐學斌（彩生活服務集團CEO）最新的表達來看，現在彩生活找到了一個對口的東西，也就是說引進商家不一定能幫物業公司賺多少錢，你不幫我直接賺錢也可以，幫我免掉客戶的物業費。
物業公司引入平臺引入商家，讓他們給客戶提供產品，客戶在裡面買產品，商家負責贈送物業費，那就使得物業費收取成了很容易的事。過去是物業向客戶收，現在是客戶主動找物業兌換。因為各個商家贈送的這個物業費券需要及時兌換，不兌換就失效了，這樣就使得收物業費變成一個不痛苦的事情了。當物業公司引進的商家越多，物業費兌換額度也在提高，那物業公司在提高物業費的時候客戶就沒有那麼在乎了。因為只要客戶消費能力夠，在物業引進的商家平臺就能兌換到足夠的物業券，即使物業服務費要提高，也不用客戶自己掏錢，所以他們都不會太在乎。
那麼我們從上市物業新舊模式對比來看，原有模式客戶來源於內部，比如小區內部大廈內部，現在創新模式除了內部客戶還可以向外擴張。原來我們的價值主張是單一的，就是物業基本服務賺物業服務費，現在我們的價值主張是很多元的，除了賺物業服務費，還可以賺各種關聯企業提供的增值服務費，而且物業公司擁有靈活的定價權。
原來物業公司合作伙伴比較少，或者說這些夥伴並不能給我們帶來什麼附加價值，比如說保潔公司、綠化公司等等。可是現在像已經上市的上市物企，它們的夥伴遠遠不止保潔，綠化公司，而是各種金融、保險、旅遊企業都可以成為物業的夥伴。原來物業創造的價值主要依賴於一個點來創造，現在有的企業做得好的價值，能生成一個簡單的價值鏈，甚至可能是全價值鏈，形成一個價值網。
價值獲取過去是單一的，現在是多元的，這才是市場能夠給這些物管上市企業高估值的一個核心原因。
*本文節選自陳德豪教授主題分享《物管企業上市面面觀》，更多關於物業公司上市、資本運作問題，請點擊視頻（https://v.qq.com/x/page/m0733j9ght2.html）觀看陳教授完整分享。
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