當看到這個題目，可能很多讀者會心生疑問：樓市不是挺火的嘛，房價還在漲，新房那麼多人搖號，怎麼就下行週期了？ 其實我判斷樓市下行，主要是基於以下幾個標誌：
首先，成交量下降。這一輪樓市的轉折點始於2016年10月，一線城市調控政策全面收緊（滬深於當年3月已開始收緊），限購限貸升級，新房限價全面實行，使得一二手住宅成交量應聲而落。到了2017年3月，調控政策再次升級，覆蓋城市也擴大到大多數二線城市。隨後，受政策波及的城市成交量均出現顯著下滑。
整個2017年，一線城市一二手住宅成交量已降至歷史低位，同比跌幅高達45%。二線城市新房成交量同樣大幅下跌，全年跌幅達30%。三四線城市在貨幣化棚改的強力刺激下，成交量大幅增長18%，才使得全國新房銷售面積維持正增長。如果剔除棚改影響，2017年全國新房銷量年增長幅度估計為-10%。
進入2018年，調控政策完全沒有放鬆的跡象。受政策影響的一二線城市和部分三四線城市成交量依然維持低位。上半年一線城市一二手住宅總成交量同比繼續下跌10%，其中有去年上半年高基數的影響。預計下半年一二線城市成交量將有小幅回升，全年新房銷售總面積將與2017年持平，仍維持在低位。
其次，價格停漲。回顧自1998年房改以來的樓市20年曆史，價格總體保持持續上漲態勢。期間雖然出現過幾次小幅調整，如2008、2011、2014年，但房價下跌持續的時間也很短。因此，雖然目前多數城市房價並沒有下跌，但漲幅停滯，也是市場低迷，進入下行週期的標誌。
由於新房價格受限價影響，大多數一二線城市房價已持續不漲一年多。限價的因素使得新房價格不能反映市場實際，因此，二手市場價格意義更加重要。根據中原實際成交編制的二手住宅價格指數來看，一線城市今年上半年價格指數已經接近停漲。部分樓盤成交價格比之前的高位已經出現10%左右的下降。二線城市中天津表現最弱，目前二手價格指數比最高位下跌10%。南京、成都近來價格漲幅也顯著放緩。僅有尚未限購的重慶表現較好。
最後，土地市場流標率上升，溢價率下降。除了住宅市場銷售量價的變化以外，土地市場遇冷也是樓市進入下行週期的重要標誌之一。土地市場體現了房地產市場的主要參與者——開發商對未來市場的預期。從過去的歷史經驗來看，每當樓市進入下行週期，必然伴隨著土地流標率的上升和溢價率的下降。
2018年1-5月，40個重點城市住宅用地成交溢價率較2017年同期大幅下滑，與此同時土地流標率上升。土地成交熱度下降。
從歷史來看，以往兩次流標率反超溢價率分別出現在2011.04-2012.08和2014.04-2015.04。眾所周知這兩個時間段均是樓市下行期，其中2011年以後，樓市整體進入了3年的調整期。而2014年之後，如果沒有轟轟烈烈的去庫存政策刺激，市場必然還將持續處於下行期。而最近的這一次流標率反超，則出現在2018年4月。可以認為，這是一個明顯的市場轉冷的信號。
以上三點是樓市遇冷，轉入下行週期的主要標誌。可能會有人提出，“這都是由於政策收緊導致的。如果政策放開，市場就不會轉冷，甚至可能繼續上行”。但我們也應該看到，2011-2014這3年的樓市低谷，也完全是由於政策收緊導致的，限購、限貸、限制房企融資三大政策是當時市場下行的主要原因。
這一輪政策收緊的背景，和2011年有頗多相似之處——為化解此前刺激政策造成的市場過熱風險，不得已而採取行政手段強壓市場。而2015-2017三年間，國內樓市出現了有史以來的最大牛市，為穩定市場，未來調控政策持續3年，甚至更長時間也完全是可以理解的。
當前樓市和上一輪最大的不同——購房者心理預期
當前樓市和過往幾次起伏相比，最大的不同並不是調控政策的嚴厲程度和覆蓋範圍前所未有；也不是房價“漲幅”和成交量屢創歷史新高；而是在於購房者心理的差異。目前市場上，認為“房價還將繼續上漲，投資房地產是最佳儲藏財富方式”的人比過去要多得多。這一點，從中原統計的24城市新房開盤認購率指標可以看出。
新樓盤開盤首日的認購率，代表了購房者對樓市的信心。“日光盤”（開盤第一天就售罄）就是市場熱度最高的標誌。根據這一指標，當前24城市的新開盤首日認購率平均值在80%左右。高於過去兩年（2016-2017）市場活躍期的均值70%。這其中有限價後新盤價格低於二手而造成的價格窪地效應；也有城市間市場熱度冷熱不均的原因。但總體而言，新開盤認購率高企，表示購房者對樓市依然有信心。
這種心態的根源來自於過去2年房價的飆升。大多數一二線城市，和部分三四線城市，過去2年內房價翻番，有些漲幅甚至更高。其結果就是，在這段時間內，決定普通中國居民家庭資產增長的最主要因素是“是否買房”、“在哪裡買房”以及“什麼時候買的房”。有房家庭、有投資房產家庭的資產增值，遠大於無房家庭和僅有自住房的家庭。在這樣的示範效應下，越來越多的普通人，包括以前從未想過投資房地產的人，開始覺得應該把錢變成房子儲存起來。
因此，如果說成交量下降、價格停漲和土地市場轉冷都符合此前市場轉冷標誌的話，購房者心態的穩定，成為很多人認為市場並未走入下行週期的依據。
但我們應該看到，隨著調控政策的持續，當房價不漲維持的時間越來越長，這樣的心態是會逐漸改變的。一線城市二手價格的逐步下滑就是例證。一線城市受政策影響的時間早於二線城市大約6個月時間（2016.09 vs 2017.03），因此市場轉冷也較早。目前市場熱度的下降有波及到二線城市的趨勢。近期長沙、成都等城市，隨著政策的收緊，成交量價都開始有壓力。
未來政策方向：降槓桿的前提下穩市場
政策方向的變化是本輪樓市調整的主要原因，未來市場的走向也和政策目標密切相關。按照筆者的理解，當前房地產政策的主要方向是“降槓桿的前提下穩市場”。
降槓桿是當前金融市場的主基調，過去這輪樓市大牛市，和槓桿率上升有明顯關係。從全國居民購房槓桿率（購房金額中銀行貸款所佔比例）來看，2016年達到歷史最高。2017年限貸重啟後，購房槓桿率有所回落。但另一方面，居民個人槓桿率（居民貸款比存款）依然維持上升趨勢。購房槓桿率上升的主要原因不是銀根寬鬆，而是居民投資購房意願增強。三四線城市銷量大增的背後，貨幣化棚改也是信貸推動的需求增長。
年初以來，銀監會顯著加強了對信貸資金違規流入房地產的檢查力度，處罰了一批違規放貸銀行。其背景是在限貸重啟的初期，市場上有一批購房者為了規避限貸政策的影響，轉向消費貸等其他貸款渠道獲取資金，用於購房。造成去年全國消費貸款金額增長顯著。
銀監會強化信貸資金流向檢查，這一舉措對潛在購房需求而言，相當於關上了需求的水龍頭。市場熱度開始回落，這一現象在一線城市表現得最為明顯。目前一線城市中，上海的信貸監管是最嚴的，因此其一二手樓市的表現也是相對最弱的。二線城市相對而言信貸較為寬鬆，也是這些城市購房需求熱度不減的主要原因之一。另一原因則是落戶門檻低。
在降槓桿的同時，政策目的依然是維持市場穩定。穩定的含義包括“價格不漲”和“成交量不大跌”兩方面。
“價格不漲”從涉及幾乎所有一二線城市的限價政策中可見一斑。而“成交量不大跌”則主要體現在棚改政策的調整上。因為三四線城市新房銷售面積佔全國總量高達80%，2016-2017兩年通過棚改穩住三四線，也就穩住全國樓市總量。今年棚改目標小幅下調，體現了中央繼續通過穩住三四線來穩定全國樓市的想法，也為繼續嚴控一二線樓市提供了底氣。而在地方政府層面，也有很多不違背限購限貸政策的穩定市場措施，比如降低落戶門檻，加快二手過戶週期等等。
棚改是三四線城市去年銷量強勁增長的主要原因。近期貨幣化棚改政策調整受到市場關注，主要原因在於隨著貨幣化棚改的推進，一些地區也出現房價上漲過快等弊端。其實從年初開始，包括浙江省在內一些地區已經減緩了貨幣化棚改的力度。因此近期國開行收回貸款審批權等變動，顯示出未來貨幣化棚改力度將減弱，全國成交量或出現小幅下降。這也符合我們提出的“市場進入下行週期”的判斷。
樓市處在下行週期的初期
成交量下降、價格停漲，以及土地市場轉冷是市場下行週期初期的標誌。當市場進入下行週期的中期，我們將會看到行業內併購增多、開發商利潤率下降等現象。前者是因為一些小開發商會扛不住資金壓力，被迫把項目或公司專賣給資金實力雄厚的大開發商。因為地價低於招拍掛公開市場，大開發商也樂於從小公司手中收購項目補充土地儲備。而開發商利潤下降則主要和銷售價格不漲、土地成本、融資成本高企有關。在過往的幾輪週期變化中，也都曾出現這樣的現象。
從今年上半年的數據來看，行業內併購已經開始增加。房企2017年利潤率一改過去幾年持續的下降趨勢，出現反彈。這主要是和二三線城市房價大漲有關。但隨著限價持續、融資收緊，預計後市房企利潤率或將重新下滑。
下行週期的末期標誌是房企降價和小開發商破產。降價始終是房企最後的選擇。2011年調控開始的3年後，直到2014年初我們才看到房企主動降價和小開發商破產的新聞。
何時走出低谷
理論上來說，一個城市樓市發展水平，應當與經濟發展相適應。在人口沒有大幅變動的情況下，每年住宅的需求量應當有一個相對穩定的量。而房價的增長應當在一個相對穩定的區間範圍內。在過去年份裡，很多城市都經歷過這樣一段量價相對平穩的時間，我們可以把這段時其中期的成交量看作是市場平穩期，這也是“自住需求”疊加“改善需求”共同作用的結果。而當價格高漲，成交量也隨之攀升，則很可能是由於“投資需求”進入而造成的。反之，當市場低迷，價格下跌，這時成交量的低谷可看作是僅剩“剛需”支撐所致。
價格的增長則可以從歷史長期（10年以上）上漲趨勢來判斷，漲幅偏離這一範圍，則意味著風險積累。以香港、紐約等成熟市場為參照，其長期房價漲幅趨勢都是相對穩定的。
基於上述分析，我們可以把各城市當前的成交量和價格水平與歷史“正常”區間進行對比，進而嘗試尋找市場走出低谷，迴歸正常增長曲線所需的時間。
整體來看，雖然很多城市在過去的這牛市中，成交量創出歷史新高，但由於調控已經持續了一年，當前成交量已經在低位超過一年。因此，在低位持續2-3年即有望回覆到正常的歷史平均成交量水平。
但過去2年房價的飆升卻不容易修復，按歷史趨勢來看，很多城市需要5年以上才能迴歸歷史價格曲線。
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