2018年第一季度合肥濱湖二手房成交分析及購房建議

今年過完年以來，我們應該能感受到合肥二手房市場明顯出現回暖，濱湖一向是合肥炙手可熱之地，這種形勢表現得尤為明顯。直到目前，濱湖依舊是合肥優質資源集中投入區域，也是房地產投資最為矚目的板塊。

由於單季度樣本數偏少，本篇我以合肥鏈家2017年全年數據為基礎，重點解析2018年第一季度二手房的成交數據，共計4149個樣本，其中濱湖成交639套，佔總成交的15.4%。在所有非行政區域裡，濱湖成交量算是比較大的。

根據濱湖先後建成順序、各板塊的特點以及重點學區範圍，我將濱湖劃分為5個板塊，分別為：

1、啟動區板塊。主要為濱湖世紀城和藍鼎觀湖苑。

2、46中學區板塊。主要是46中本部學區範圍內的所有小區。

3、泛省府板塊。主要是方興大道以北、廬州大道以東的所有小區。

4、金融後臺西板塊。主要是方興大道以南、徽州大道以西的所有小區。

5、核心區板塊。主要是方興大道以南、徽州大道以東的所有小區。

上次關於濱湖的分析，我記錄了2017年全年的數據，具體可參考我公號“小易論樓市”文章《2017年合肥濱湖區二手房成交分析及購房建議》），而本篇主要關注2018年第一季度的成交數據。去年全年共成交

濱湖第一季度平均成交價格為17742元/平米，比全年（17671元/平米）上漲了71元/平米，漲幅0.4%。如果按照佔比計算，濱湖一季度漲幅應該在1.95%左右，已經是連續第三個季度出現環比上漲，但成交週期有所延長，議價空間有所減少。

啟動區板塊

啟動區板塊共成交130套，比去年全年111套增加19套，增幅17.1%，這個數據仍低於平均值。成交均價從16391元/平米微降至16269元/平米，下跌122

藍鼎觀湖苑依舊是成交增量最多的小區，比上次增加了8套，但成交均價下跌了近100元/平米，議價空間和成交週期都有所擴大。濱湖世紀城各苑的成交增量都比較少。

啟動區板塊已經連續兩個季度成交均價出現下跌，這跟濱湖整體微漲截然不同。與濱湖的其他板塊相比，啟動區房齡更老一些，成交均價最低，其升值空間正逐步跟合肥大盤持平甚至追不上大盤。

46中學區板塊

46中學區板塊共成交161套，比去年全年117套增加44套，增幅37.6%，大大高於平均水平。成交均價從19313元/平米微漲至19433元/平米，上漲122

換手率最高的小區依舊是藍鼎濱湖假日翰林苑，較上次成交增加11套，有46學區，靠近地鐵，在我看來是它比較大的優勢。上次我們講過，藍鼎濱湖假日楓丹園作為學區改善，是一個不錯的選擇（公號“小易論樓市”《在合肥200萬你可以買到哪些房子？》）。

整個濱湖假日總成交量在109套，佔46中學區房總量的2/3以上。成交均價最高的小區是書香門第，其次是濱湖明珠，它們是46中和師範附小的雙學區。如果只是想在濱湖掛學區，考慮濱湖家園小戶型回遷房也未嘗不可，畢竟價格更便宜，流動性也還好。

每年年底和來年3月份都是學區房的成交旺季，我們看到46中學區房價格也是連續兩個季度呈上漲趨勢，議價空間連續回落。

泛省府板塊二手房共成交73套，比去年全年57套增加16套，增幅28.1%，比平均水平略高一些。成交均價從18077元/平米漲至18318元/平米，上漲241元/平米，漲幅較大，成交週期縮短1.2天，議價空間略有收窄。

泛省府板塊成交量最大的小區是萬科藍山，較上次增加8套，成交均價最高，成交週期最短，還是板塊最受歡迎的二手小區。除此之外，巴黎都市波旁宮表現也比較突出，成交均價低，議價空間小。

巴黎都市四期還剩一些尾盤，備案均價為17978元/平米，符合市場價，我看了一下，面積偏大，總價較高，而且戶型設計不是很完美。

目前泛省府板塊是濱湖區在售新盤最多的區域，我們可以看到板塊內二手房小區，成交均價大都在

有人認為省府公務員平均素質較高，生源不錯，對省府板塊學區抱有較大期望，但我不得不潑冷水。省府集資房在望湖城，其生源跟省府板塊沒有半點關係，即使如此，望湖城學區依然非常一般。46中搬到濱湖10年了，由一個一流學區退化成二流，但依然是濱湖最好的學區，省府板塊想要短期出現一個一流學區，可能性不大（公號“小易論樓市”《合肥的真假學區房——最新優質學區劃分及分析》）。

不管怎樣，省府板塊並不是靠學區取勝的，還有很多空地，未來兩年會是濱湖著重開發的區域，仍有一定的想象空間和升值潛力。部分地鐵口性價比高的小三房，或者物業好、品質佳、戶型好的改善型次新房，仍具一定的投資價值。

金融後臺西板塊

金融後臺西板塊二手房共成交157套，比去年全年135套增加22套，增幅16.3%，低於平均水平，熱度有所降低。成交均價從17717元/平米微漲至17739元/平米，比較穩定，成交週期延長4.4天，議價空間略有回落。

區域內沒有太多可以說的地方，成交最大的依舊是保利拉菲公館和濱湖萬科城，旭輝御府也有不錯的表現。整體而言，這三個盤支撐起板塊內的成交量，成交均價都有所上升，議價空間也在壓縮。

目前金融後臺西板塊在售新房有5個小區，分別是：雲谷，文一豪門金地，都會1907，時光印象，公元天下。除了雲谷價格明顯低於市場價之外，其餘都比較符合預期，但隨著濱湖庫存慢慢減少，這些盤逐漸熾手可熱。以下小道消息來自我的小密圈。

雲谷由於備案價格遠低於市場價，幾乎整個合肥市都在盯著這個小區，於是開啟了無限期捂盤模式。據我小密圈成員透漏，依然有中介在賣號頭（5成首付，號頭費12w-15w），即使如此，也不一定保證能買到。我認為即使大家以後能買到，成本不菲，個人建議放棄這個盤，因為等待，你會錯過其它更多買房機會，機會成本太高。

文一豪門金地都是比較大的戶型，高層價格打完折之後基本在1.8w+，總價偏高，鑑於文一的品牌和口碑，個人認為性價比相對不高，投資不如考慮西南三盤。

西南三盤的小戶型，也就是90-100平米左右的小三房，因為總價較低，投資性價比高，通過正常渠道已經不能買到，據說有中介已開始暗地裡兜售號頭費（5w）。120平米以上的大戶型總價較高，還有在賣，但已不接受草簽合同補社保的方式，部分房源據說已經提高首付。

核心區板塊

核心區板塊二手房共成交112套，比去年全年的84套增加28套，增幅33.3%，高於濱湖平均水平。成交均價從17074元/平米跌至16971元/平米，成交週期延長5.3天，議價空間有所壓縮。核心區板塊絕大部分房源都未滿2年，加上稅的話，均價在1.8w左右。

核心區成交量最大的是萬達臨湖苑，成交均價上漲，議價空間縮小。其次是東方藍海，據小密圈成員透漏，東方藍海新房價格1.41w，但號頭費15w-21w不等，還要綁定15w的車位，目前只剩下樓層較低的幾套房子，跟二手房價格相比，性價比一般。

聯投書城二期目前也有中介在賣號頭費，

公園裡也十分傲嬌，洋房據說比較難買，大戶型也需要高首付，我預計下一期開盤小戶型也要提高首付或者很難買到了。塘溪津門40年產權的商住洋房，看上去很美，但不能落戶，後期轉讓費用不菲，流動性很差，不要去投資。

濱湖房價分析及購房建議

合肥市區已經接近1年時間沒有大規模供地，這其中既有擔心出現地王影響較大的原因，也有怕觸及限價天花板造成土地賤賣的原因。不管怎樣，市區熱門區域已經出現嚴重的供應不足，在限價影響下，新房幾乎一房難求，尤其是90-100平米左右的小三房，炙手可熱（公號“小易論樓市

目前合肥新房的去化特點是低價盤優先被考慮，明顯的剛需行情（公號“小易論樓市”《2018年合肥購房攻略——最全新房性價比一覽表》）。首先是市區西南區域和肥西限價房（公號“小易論樓市”《合肥西南區域新房性價比排名》），其次是市區西南區域低價房，再次是肥西新房，然後是瑤海新站區和肥東靠近市區的低價新盤，最後是北城新盤和市區價格超過2w+的地王盤。

隨著高性價比限價盤慢慢去化，需求開始往性價比略低的低價區域轉移，比如三縣或者瑤海新站區（公號“小易論樓市”《在合肥三縣買房，還是等社保滿一年後在市區買房？》），這使得濱湖西南三盤成為目前性價比相對高一點的區域，即使如此，剛需房依舊難買（公號“小易論樓市”《合肥濱湖區有哪些限價房，哪些新房性價比高？》）。

濱湖二手房價格已經連續三個季度出現上漲，隨著人才落戶政策的放開（公號“

目前濱湖部分樓盤需要全款或者高首付，如果你未來流水充足，我建議不要考慮這些，不能使用槓桿的情況下，完全沒有太大的性價比（公號“小易論樓市”《你為什麼不喜歡貸款在合肥買房？》）。如果考慮在濱湖投資，我建議可以選擇次新房。

濱湖啟動區平均房齡已經比較老了，板塊缺乏發展空間，目前開始走下坡路，個人不建議在這裡投資（公號“小易論樓市”《合肥二手房房價每年貶值多少？》）。46中學區比較保值，如果近3年內有學區需求的家庭，可以考慮藍鼎濱湖假日系列，畢竟換手率較高。

其它小區比如泛省府板塊和金融後臺西板塊，應著重考慮那些換手率高的品牌小區，最好是90-100平米左右的小三房，重點是淘筍房，考慮

由於核心區是目前濱湖房齡最年輕的區域，再加上資源投入較大，個人認為投資價值相對高一些。如果資金充足，一些交號頭的新盤也可以考慮，如果資金不足，應儘可能考慮換手率高的小區，標的還是小三房。

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