經歷了一年半的樓市調控，終於迎來階段性的重要勝利。
被認為房價永遠漲的京滬，終於有核心地段的樓盤大幅下調售價低開。中糧上海前灘壹號，在2016年的10月之前本就擬上市，當時的預期售價是10萬元/平米。
但是，清明節，這個樓盤開始預售登記，每平米的價格是84700元/平米，整整比1年半前跌了1.5萬元/平米。
這個便宜並不好佔。購房者需要一下子拿出285萬的存款證明和100萬的認籌金，也就是拿出358萬的現金。而這對多數的中產階級家庭來說，很難。
對於這一兩年裡中國經濟新湧現的“爆發戶"來說，卻不是什麼難事。他們中的大多數不是炒房客，也不是股民，卻一樣喜歡賭，而且賭得更大。他們成為這場跨2016、2017年樓市博弈的最大贏家。
壹
所以稱這一次的地產降價是“帶血的肉食”，原因很簡單，因為沒有一家地產公司願意降價。尤其是要他們低價出售，被他們視為“公司發展基業的”——一線城市核心地段住宅。
實際上，從中糧前灘項目到距離靜安寺3.8公里，也只賣八九萬一平米的寶華.城市之星，再到大寧金茂府，因為定價，開發商和政府已經談了很長時間。光為此付出的財務成本，每平米就達到了七八千。
然而，最終他們選擇了“認命”，同意被“割肉”。原因是一隻意外飛入南美洲亞馬孫河流域熱帶雨林中的“蝴蝶”。因為它的振翅，樓市形成了很恐怖的降價“颶風”。
這隻引發颶風的“振翅蝴蝶”，就是中國日趨嚴格的金融監管。
從“一行三會”到“一委一行兩會”的頂層監管機構設計改革，中央全面深化改革委員會審議通過《關於設立上海金融法院的方案》、《關於規範金融機構資產管理業務的指導意見》、《關於加強非金融企業投資金融機構監管的指導意見》三大金融監管文件的出臺和實施，以及中小銀行不斷“縮表”、“清理表外業務”，一系列的政策，不僅僅讓金融機構感嘆“日子難過”，也讓下游的房地產，沒有了和限價令“叫板”的底氣。
節前網上有個傳言說，某家去年銷售超過2000億的房企，由於一季度銷售回款下滑71.8%，因此雖然負債率僅62%，而且在5月底前有總額也只有370億，但依然因此停止拿地，大幅降價賣方，最低幅度甚至達到5折。
其實，只要稍瞭解地產行業，就明白這些傳言都是圈外人制造的謠言。原因很簡單，從2014年以後，地產商的負債都是在表外的。很多開發商看上去負債率很低，債務比例、現金回款都很健康。但實際上，真正的負債早就被轉移到了“表外”。
而開發商的這部分表外債務，也是目前金融監管改革治理的重點領域之一——銀行的表外業務。所以，能讓開發商恐慌的，絕不是到期後可延期的銀行貸款，而是各種由理財產品組成的銀行“表外融資”。只有這部分借款，是開發商在貸款到期後必須償還而不能延期的。
貳
為什麼銀行清理“表外業務”會讓開發商害怕？
參與過2015年上半年那一輪“股災”的人們，都知道當時有一件大事件，就是“清理融資盤”。當時，交易所和券商，紛紛要求提高融資融券的保證金比例，甚至限制股票使用融資融券，導致融資倉被迅速清理。而那段時間，也是股票下跌幅度最大、跌速最快的時間。
而對開發商來說，銀行大規模“清理表外業務”，也將產生類似的效果。
回顧2015、2016年那一輪樓市“地王”，很多人會驚然發現，其中“影子銀行”的身影。就在上海某幅地拍出天價時，一家基金經理卻在檢討自己給“地王”的誕生，注入了大量的營養物，才讓“地王”一再創造歷史紀錄。
在當時的上海，開發商以10%甚至只有5%的自有資金拍地，被視為行業的正常現象。因為用很少的自有資金就可以在1年內迅速取得100%甚至更誇張的回報，房地產行業吸引著各路資金的躍躍欲試。
在2016年歲末的一場小型聚會上，有一家排名前30的地產商合夥人得意洋洋地告訴教授，他在2016年初，只用3000萬資金起家，就在年底把3000萬變成了56億。個人所募集的5000萬資金，已經取得了10 倍的回報。
也正是因為市場資金的集體狂歡，2016年才有了史上價格最高、規模最多的“地王”。但隨著更嚴的限價、限購、限貸，所有的“地王”都隨機“裸泳”，按目前的市場行情已經集體”虧損”。
好在彼時開發商手裡的錢還購。對他們來說，只要“命”夠長，他們總有“翻本”的那天。然而，如今他們的“命”很可能因為金融監管進一步變嚴而不那麼“長”了。這也就是為什麼時隔一年半，中糧、寶華這些開發商會願意妥協，把手裡的房子低價給賣了。
叄
應該說，這是政府調控的一次重要勝利，也終於遂了很多期盼房價平抑的購房者的心。然而，普通購房者卻極難收穫這場勝利的果實。有人捷足先登，把果實搶走了。
實際上在中糧前灘壹號、寶華.城市之星前，上海已經出現了大量的限價盤。但這些盤無一例外，都要求提供鉅額的認籌金和資產證明，同時多數還要求購房者一次性付款，或者首付七成。
這給上海的置換買家巨大的壓力。過去的十六個月時間，上海的二手房市場行情很不好，成交量腰斬一半，房子掛在那裡根本賣不掉。有人作出了巨大的價格讓步，好不容易把房子出手，但買家的貸款遲遲下不來，根本沒有辦法按照開發商規定的時間，把購房資金籌足。
大多數購房者以為，這樣的付款要求，自己無法滿足，其他買房人也很難做到。可事實的真相，卻大出人們意外。幾乎所有限價銷售的樓盤，都有一大群客戶等著買房。關係戶都不管用，只能靠搖號才能買到。
中糧前灘壹號就是這樣一個案例。最近幾天，網上傳言說，這個這批僅推400多套房源銷售的樓盤，居然有數千人排隊等著買，買到得概率僅僅比搖中滬牌略高。
是誰那麼有錢？
有人亮出了一份名單：“參與私募股權投資的投資人、比特幣的炒家、港股和藍籌股的投資者。”
這群人的共同特點是喜歡賭，而且賭的籌碼更大。只要看好一個領域，願意用全部的身價押注。
實際上，就在中糧前灘壹號排隊搶號的消息被刷屏時，80後美女胡瑋煒，因為9億以上的真金白銀，成為中國最年輕的新晉頂富而成為了人們飯後的談資。
而她創辦摩拜的2015年，正是股市和樓市牛市的高潮。但沒有把身價投入樓市和股價，而是選擇創業的她，最終卻收穫了常人無法企及的回報。
同樣，比特幣、區塊鏈、生物醫療、新能源汽車、機器人……也在孕育著各自行業的新獨角獸，並讓又一批的“賭徒”、“冒險家”賺錢。
期望藉助樓市調控的力量，以低價買到便宜房子，讓階層分化不那麼快的工薪階層們有必要反思了！一位吶喊房價即將崩盤其實不管用，真正聰明的做法，應該是像胡瑋煒那樣，找到彎道超車的路徑。
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