二手房問題彙總
二手房產權不明確的
根據《物權法》第六條、第九條規定，不動產物權設立、變更、轉讓和消滅，應依照法律規定登記，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力。不動產權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權的唯一合法憑證，因此查明賣方提交證書的真實性要放在首位。
二手房土地權屬不清的
房地產管理法規定，以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當報批。准予轉讓的，應辦理出讓手續，受讓方應繳納土地使用權出讓金。同時，宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有，如果不是本村組人員，購買農村集體土地或宅基地上的房屋是不能取得所有權的。先搞清楚土地權屬，再決定買房也不遲。
共同共有人對共有財產，享有權利，分擔、承擔義務，按份共有的每個共有人有權要求將自己的份額分出或轉讓。無處分權的人處分他人財產的合同無效，取得共有人同意將自己的份額分出或轉讓才使得該買賣合同。
承租人未放棄優先權買二手房的
《合同法》第二百三十條規定，出售房屋時應通知承租人，同等條件承租人有優先購買權。因此，需要承租人放棄優先購房權，否則很容易引起房屋糾紛。
被保全、查封的二手房
最高人民法院《關於人民法院執行工作若干問題的規定（試行）》第四十四條規定，被執行人或其他人擅自處分已被查封、扣押、凍結財產的，法院有權責令責任人限期追回財產或承擔相應的賠償責任。因此，司法機關已保全、查封的房屋是不能買的，我們要擦亮眼睛不能被騙。
設定了抵押權的二手房
根據《物權法》、《擔保法》規定，抵押人處理抵押房屋，應獲抵押權人同意，否則不得轉讓。所以，設定了抵押房產的房屋，需要徵得抵押權人同意，才能出售該房屋。
不符合轉讓條件的二手房
經濟適用房屬政策性住房，購房人擁有有限產權，不滿5年，不得直接上市交易，確需轉讓的，由政府進行回購。滿5年轉讓應向政府交納土地收益等價款，政府可優先回購；購房人向政府交納土地收益等價款後，才可以取得完全產權。因此，對不符合轉讓條件的二手房一定要當心。
不宜出售的二手房
有些房屋是不宜出售的，如國務院《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十六條規定，房屋徵收範圍確定後，被徵收人不得在房屋徵收範圍內實施新建、改建、擴建、裝修房屋，或實施轉讓、出租、析產、抵押、典當、改變用途等違法及不當增加補償費用的行為；違反規定實施的，對違法及不當增值部分不予補償。由此可知，出售待拆遷房屋也是被禁止的。購買二手房時，不妨到房地產交易中心查詢，也可向房產局諮詢相關情況，要避免購買已被凍結的房屋而辦理不了過戶手續。
貸款購買二手房相關問題彙總：
二手房貸款政策是什麼?
無論新房還是二手房，在我們國家都有三種貸款方式:個人住房商業性貸款買房、住房公積金貸款買房、個人住房組合貸款買房。如果採用公積金貸款和組合貸款購房者必須滿足在當地繳納一定年限公積金的要求。而如果採用商業貸款，購房者應該瞭解所在城市的限購限貸政策，一般對於非限購城市，首套房的可貸額度可達80%，而在限購城市可貸額度多為70%。
在貸款年限方面，相比新房一般可以達到30年的年限來說，二手房可貸年限受到更多因素的影響，例如借款人年齡、房齡、土地使用年限、借款人的經濟實力等。雖然不同城市或銀行具體規定有所不同，但常見的為如下幾種:二手住房貸款期限長不超過30年;二手房房齡和貸款年限之和不能超過30年;不能超過抵押房產剩餘的土地使用權年限;貸款期限與借款人年齡之和不得超過60年(65年、70年)。
買二手房的首付比新房高?
從貸款政策來看，新房和二手房的首付比例都和可貸額度息息相關，但是需要注意的是普遍情況下，同樣價格買二手房的首付比新房高，這是因為新房首付是按房屋成交額比例計算。二手房的首付比例是按照房屋評估價來計算的。二手房的首付=評估價*首付比例+成交價和評估價的差額。
舉例說明:某城市首套房貸款首付比例為20%，購房者意向新房總房價為100萬，二手房總房價為100萬元(評估價為80萬元)。
新房首付=100萬*20%=20萬
二手房首付=80萬*20%+(100萬—80萬)=36萬
二手房評估價一定是80%嗎?
除了特殊情況之外，出於安全考慮都會對二手房進行評估。二手房商業貸款的評估值一般能到市場價格的80%-90%左右，公積金貸款的評估值一般能到市場價的80%-85%左右。影響評估價格的因素一般包括:面積、樓層、朝向、裝修狀況、房齡、其它特徵因素等。
由於二手房評估價越高，貸款額度也就越高，因此有些購房者會認為二手房評估價越高，繳納的首付就越少，也就越划算。其實不然二手房評估價並非越高越好，因為評估價還影響交易稅費:增值稅、契稅、個稅等的繳納，評估價越高，意味著繳納的稅費也高。
如果購房者打算貸款買二手房，購房者一定要了解上述的三大問題，提前做好資金準備，以免由於準備不足，而無法順利進行二手房交易。
二手房買賣糾紛問題彙總
遇到銀行政策調整，買家無法及時支付房屋尾款怎麼辦?
法律意見：由於銀行政策調整、買家個人徵信原因導致的延遲放款，從而買家無法按合同約定支付房屋尾款，這種情況是很常見的。出現這種情況的時候，買家也是要向賣家承擔違約責任的。因此買家必須要對個人徵信和銀行政策有及時的瞭解。
賣家逾期交房怎麼辦?
法律意見：除了一些特別的事由，比如買家未付清尾款等原因，賣家都必須遵照合同約定及時移交房屋給買家，若賣家逾期騰房，那麼買家可以據合同約定向賣家主張違約責任，或者向賣家主張因為逾期交房增加的租房費用賠償。
賣家逾期不履行過戶手續怎麼辦?
法律意見：在房價迅速躥升的特別時期，一些賣家會不惜違約，通過拖延過戶時間，不配合辦理過戶手續等方式意圖破壞原來的買賣合同，達到毀約的目的。遇到這種情況，買家可以及時起訴對方，同時對房屋申請財產保存等。
遇上黑中介或者責任心差的房屋中介怎麼辦?
法律意見：中介機構和人員素質良莠不齊是這個行業的普遍現象，由於中介的原因導致的買賣雙方無法順利進行，甚至對簿公堂的事情屢見不鮮。當出現這種情況，買賣雙方除了不再依照居間合同交付中介費用之外，還可以向房屋中介公司主張賠償責任。
房屋質量有問題怎麼辦?
法律意見：這個問題主要有三種情況，第一，如果簽訂房屋買賣合同時，賣家已經明確如實告知買家房子的質量情況，買家據此得到優惠價格，房子過戶後，買家又以此對賣家主張賠償責任的，那賣家可不承擔責任;第二，如果是買家故意隱瞞房屋的真實情況，那麼買家可以向買方主張違約責任或者賠償責任;第三，賣家已經把房屋真實情況告知中介，但中介基於促成交易的考慮而沒有如實告知買家的，那麼買家可以向房屋中介公司主張賠償責任。
房屋過戶後，發現買家戶口沒有遷移怎麼辦?
法律意見：房子往往和學位以及福利掛鉤，如果出現賣家沒有遷移戶口或者不肯遷移戶口的情況，除了要催促賣家及時遷移戶口之外，最好的方法還是在簽訂合同前明確戶口的遷移情況，並且把戶口遷移違約責任寫在合同裡。
定金問題產生爭議怎麼辦?
法律意見：二手房買賣中，定金糾紛應該屬於最常見的問題了。按照定金合同的性質，定金又可以分為立約定金、違約定金等，所以定金的性質要看合同內容的具體約定。如果只是由中介機構出具“定金收條”，而沒有明確具體的內容，那麼雙方就很容易對這筆“定金”的性質產生爭議。所以，具體明確的約定，是避免定金爭議最好的方法。
房價突然大漲，賣家寧可毀約不要定金怎麼辦?
法律意見：在簽訂正式合同之前，下家一般都要先支付定金，定金的作用是為了確保雙方簽訂正式合同。遇見這種情況，如果只是要求賣家雙倍返還定金是無法彌補買家的損失的，這個時候買家可以向法院請求繼續履行房屋過戶，或者請求賣家賠償房屋上漲的差額賠償。
買賣雙方為了避稅而訂立“陰陽合同”，後來賣家主張買賣合同無效怎麼辦?
法律意見：為了避稅而訂立“陰陽合同”這是違反行政法規的，但是並不必然導致房屋買賣合同無效，賣家看到房價大漲，就據此認為合同無效的主張是不成立的。《合同法》第五十六條規定合同部分無效的，不影響其它部分的效力的，其它部分仍然有效。一旦能夠確定真實的合同交易價格，並且是雙方的真實意願，那麼房屋買賣合同就是有效的。
交了誠意金(意向金)，如果不想買房了怎麼辦?
法律意見：主要分兩種情況，第一，買家向中介公司交付意向金時，中介公司沒有要求買方簽訂《定金合同》，而僅僅是出示誠意金收據，那麼這個時候的誠意金就相當於“訂金”，只要最後沒能訂立買賣合同，誠意金都應當返還。第二，如果中介公司在《定金合同》中明確約定：“一旦賣家同意買家的條件，並且收取誠意金後，誠意金就轉變為定金。”如果有這樣的約定，那麼這時候的誠意金就相當於“定金”，買家沒有正當的理由拒絕簽訂合同的時候，買家是不能要求返還的。
閱讀更多 發罰法發 的文章
