二手房问题汇总
二手房产权不明确的
根据《物权法》第六条、第九条规定，不动产物权设立、变更、转让和消灭，应依照法律规定登记，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产权属证书是权利人依法拥有房屋所有权的唯一合法凭证，因此查明卖方提交证书的真实性要放在首位。
二手房土地权属不清的
房地产管理法规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当报批。准予转让的，应办理出让手续，受让方应缴纳土地使用权出让金。同时，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有，如果不是本村组人员，购买农村集体土地或宅基地上的房屋是不能取得所有权的。先搞清楚土地权属，再决定买房也不迟。
共同共有人对共有财产，享有权利，分担、承担义务，按份共有的每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。无处分权的人处分他人财产的合同无效，取得共有人同意将自己的份额分出或转让才使得该买卖合同。
承租人未放弃优先权买二手房的
《合同法》第二百三十条规定，出售房屋时应通知承租人，同等条件承租人有优先购买权。因此，需要承租人放弃优先购房权，否则很容易引起房屋纠纷。
被保全、查封的二手房
最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第四十四条规定，被执行人或其他人擅自处分已被查封、扣押、冻结财产的，法院有权责令责任人限期追回财产或承担相应的赔偿责任。因此，司法机关已保全、查封的房屋是不能买的，我们要擦亮眼睛不能被骗。
设定了抵押权的二手房
根据《物权法》、《担保法》规定，抵押人处理抵押房屋，应获抵押权人同意，否则不得转让。所以，设定了抵押房产的房屋，需要征得抵押权人同意，才能出售该房屋。
不符合转让条件的二手房
经济适用房属政策性住房，购房人拥有有限产权，不满5年，不得直接上市交易，确需转让的，由政府进行回购。满5年转让应向政府交纳土地收益等价款，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，才可以取得完全产权。因此，对不符合转让条件的二手房一定要当心。
不宜出售的二手房
有些房屋是不宜出售的，如国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条规定，房屋征收范围确定后，被征收人不得在房屋征收范围内实施新建、改建、扩建、装修房屋，或实施转让、出租、析产、抵押、典当、改变用途等违法及不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，对违法及不当增值部分不予补偿。由此可知，出售待拆迁房屋也是被禁止的。购买二手房时，不妨到房地产交易中心查询，也可向房产局咨询相关情况，要避免购买已被冻结的房屋而办理不了过户手续。
贷款购买二手房相关问题汇总：
二手房贷款政策是什么?
无论新房还是二手房，在我们国家都有三种贷款方式:个人住房商业性贷款买房、住房公积金贷款买房、个人住房组合贷款买房。如果采用公积金贷款和组合贷款购房者必须满足在当地缴纳一定年限公积金的要求。而如果采用商业贷款，购房者应该了解所在城市的限购限贷政策，一般对于非限购城市，首套房的可贷额度可达80%，而在限购城市可贷额度多为70%。
在贷款年限方面，相比新房一般可以达到30年的年限来说，二手房可贷年限受到更多因素的影响，例如借款人年龄、房龄、土地使用年限、借款人的经济实力等。虽然不同城市或银行具体规定有所不同，但常见的为如下几种:二手住房贷款期限长不超过30年;二手房房龄和贷款年限之和不能超过30年;不能超过抵押房产剩余的土地使用权年限;贷款期限与借款人年龄之和不得超过60年(65年、70年)。
买二手房的首付比新房高?
从贷款政策来看，新房和二手房的首付比例都和可贷额度息息相关，但是需要注意的是普遍情况下，同样价格买二手房的首付比新房高，这是因为新房首付是按房屋成交额比例计算。二手房的首付比例是按照房屋评估价来计算的。二手房的首付=评估价*首付比例+成交价和评估价的差额。
举例说明:某城市首套房贷款首付比例为20%，购房者意向新房总房价为100万，二手房总房价为100万元(评估价为80万元)。
新房首付=100万*20%=20万
二手房首付=80万*20%+(100万—80万)=36万
二手房评估价一定是80%吗?
除了特殊情况之外，出于安全考虑都会对二手房进行评估。二手房商业贷款的评估值一般能到市场价格的80%-90%左右，公积金贷款的评估值一般能到市场价的80%-85%左右。影响评估价格的因素一般包括:面积、楼层、朝向、装修状况、房龄、其它特征因素等。
由于二手房评估价越高，贷款额度也就越高，因此有些购房者会认为二手房评估价越高，缴纳的首付就越少，也就越划算。其实不然二手房评估价并非越高越好，因为评估价还影响交易税费:增值税、契税、个税等的缴纳，评估价越高，意味着缴纳的税费也高。
如果购房者打算贷款买二手房，购房者一定要了解上述的三大问题，提前做好资金准备，以免由于准备不足，而无法顺利进行二手房交易。
二手房买卖纠纷问题汇总
遇到银行政策调整，买家无法及时支付房屋尾款怎么办?
法律意见：由于银行政策调整、买家个人征信原因导致的延迟放款，从而买家无法按合同约定支付房屋尾款，这种情况是很常见的。出现这种情况的时候，买家也是要向卖家承担违约责任的。因此买家必须要对个人征信和银行政策有及时的了解。
卖家逾期交房怎么办?
法律意见：除了一些特别的事由，比如买家未付清尾款等原因，卖家都必须遵照合同约定及时移交房屋给买家，若卖家逾期腾房，那么买家可以据合同约定向卖家主张违约责任，或者向卖家主张因为逾期交房增加的租房费用赔偿。
卖家逾期不履行过户手续怎么办?
法律意见：在房价迅速蹿升的特别时期，一些卖家会不惜违约，通过拖延过户时间，不配合办理过户手续等方式意图破坏原来的买卖合同，达到毁约的目的。遇到这种情况，买家可以及时起诉对方，同时对房屋申请财产保存等。
遇上黑中介或者责任心差的房屋中介怎么办?
法律意见：中介机构和人员素质良莠不齐是这个行业的普遍现象，由于中介的原因导致的买卖双方无法顺利进行，甚至对簿公堂的事情屡见不鲜。当出现这种情况，买卖双方除了不再依照居间合同交付中介费用之外，还可以向房屋中介公司主张赔偿责任。
房屋质量有问题怎么办?
法律意见：这个问题主要有三种情况，第一，如果签订房屋买卖合同时，卖家已经明确如实告知买家房子的质量情况，买家据此得到优惠价格，房子过户后，买家又以此对卖家主张赔偿责任的，那卖家可不承担责任;第二，如果是买家故意隐瞒房屋的真实情况，那么买家可以向买方主张违约责任或者赔偿责任;第三，卖家已经把房屋真实情况告知中介，但中介基于促成交易的考虑而没有如实告知买家的，那么买家可以向房屋中介公司主张赔偿责任。
房屋过户后，发现买家户口没有迁移怎么办?
法律意见：房子往往和学位以及福利挂钩，如果出现卖家没有迁移户口或者不肯迁移户口的情况，除了要催促卖家及时迁移户口之外，最好的方法还是在签订合同前明确户口的迁移情况，并且把户口迁移违约责任写在合同里。
定金问题产生争议怎么办?
法律意见：二手房买卖中，定金纠纷应该属于最常见的问题了。按照定金合同的性质，定金又可以分为立约定金、违约定金等，所以定金的性质要看合同内容的具体约定。如果只是由中介机构出具“定金收条”，而没有明确具体的内容，那么双方就很容易对这笔“定金”的性质产生争议。所以，具体明确的约定，是避免定金争议最好的方法。
房价突然大涨，卖家宁可毁约不要定金怎么办?
法律意见：在签订正式合同之前，下家一般都要先支付定金，定金的作用是为了确保双方签订正式合同。遇见这种情况，如果只是要求卖家双倍返还定金是无法弥补买家的损失的，这个时候买家可以向法院请求继续履行房屋过户，或者请求卖家赔偿房屋上涨的差额赔偿。
买卖双方为了避税而订立“阴阳合同”，后来卖家主张买卖合同无效怎么办?
法律意见：为了避税而订立“阴阳合同”这是违反行政法规的，但是并不必然导致房屋买卖合同无效，卖家看到房价大涨，就据此认为合同无效的主张是不成立的。《合同法》第五十六条规定合同部分无效的，不影响其它部分的效力的，其它部分仍然有效。一旦能够确定真实的合同交易价格，并且是双方的真实意愿，那么房屋买卖合同就是有效的。
交了诚意金(意向金)，如果不想买房了怎么办?
法律意见：主要分两种情况，第一，买家向中介公司交付意向金时，中介公司没有要求买方签订《定金合同》，而仅仅是出示诚意金收据，那么这个时候的诚意金就相当于“订金”，只要最后没能订立买卖合同，诚意金都应当返还。第二，如果中介公司在《定金合同》中明确约定：“一旦卖家同意买家的条件，并且收取诚意金后，诚意金就转变为定金。”如果有这样的约定，那么这时候的诚意金就相当于“定金”，买家没有正当的理由拒绝签订合同的时候，买家是不能要求返还的。
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