當前，新型冠狀病毒感染的肺炎疫情正在影響著人們的正常工作和生活。國家已採取延長假期、企業延遲復工、關停各類公眾場所、限制人員流動等多種措施防控疫情。
而這一突發的公共衛生事件作為一個法律事實，不可避免地會導致法律主體之間的權利義務關係受到影響。房屋租賃就是其中受到較大關注的法律問題。
立足目前的疫情形勢，從現有法律政策和既有審判案例出發，在房屋租賃法律關係領域，可能會產生哪些問題?出租人、承租人及其他相關利益主體，又該如何保障自己的合法權益呢?
民事審判庭房地產糾紛團隊負責人餘藝法官為您梳理了三大問題!
一、承租人逾期支付房租達到合同約定的解除條件，出租人能否解除合同?
受疫情影響，承租人可能出現資金缺口導致不能及時付租，甚至逾期時間達到雙方租賃合同約定的解除條件，但此時不建議出租人逕行依約定行使合同解除權。
關於對合同約定的解除條件能否根據誠實信用原則進行解釋的問題，我們認為應當根據誠實信用原則對約定的解除條件進行解釋，適當限制合同解除權的行使，對於違約程度顯著輕微，不影響守約方合同目的實現，不支持守約方要求解除合同的請求。即使是在社會正常運轉的情況下，承租人逾期支付租金達到合同約定解除條件的單一事實也不必然導致合同解除。
因此，在當前疫情防控形勢嚴峻的情況下，建議雙方當事人及時溝通，出租人給予承租人合理的租金支付延展期，避免因機械履行合同導致更大的損失。
二、承租人是否有權要求減免疫情影響期間的應付租金?
在法律層面，承租人是否有權要求減免受疫情影響期間的應付租金，並不能一概而論。
雖然疫情及相關防治措施本身具備不可抗力的特徵，但在具體案件中將產生何種法律後果，還需要進一步分析合同履行障礙與疫情之間的因果關係。
如果因疫情或相關防治措施導致雙方房屋租賃合同暫時無法履行，或繼續按照原租賃合同約定的租金標準履行將產生對一方當事人顯失公平的結果時，可以通過調整租金等合同條款的方式來平衡雙方當事人的利益，具體標準根據公平原則由雙方商定或由法院裁定。
三、承租人是否有權以受疫情影響為由要求解除合同?
由於疫情的發展趨勢尚難預判，不排除有承租商戶受疫情影響出現房屋租賃合同目的無法實現的情況。關於此次疫情及相關防治措施是否能夠在某些個案的處理中成為解除房屋租賃合同的正當理由，還需根據情勢變化、承租商戶受影響的具體程度等因素來進行綜合判斷。
若因疫情影響承租人的合同目的確實已無法實現的，承租人有權要求解除合同，並免除違約責任承擔;合同解除後的房租結算可參照上條處理，但對於承租人的其他損失，比如受疫情影響期間的經營損失、租賃期間未用盡的裝修損失等，出租人一般無需分擔。
另外，需要提醒承租方注意的是，如果出現確實難以繼續履行合同的特殊情況，應當及時通知對方，以便對方採取適當措施防止損失擴大。
