文/時晨晨
再一次顛覆認知！
房地產投資，李嘉誠有一句名言：地段，地段，還是地段！
所有人都知道，買房，就選核心城市，就選核心地段。
京滬永遠漲，黃金地段最保值，這個認知被顛覆了！
有媒體報道，上海陸家嘴花旗銀行大廈出售，報價僅為56億元。
什麼概念呢？
這棟大樓180米，一共42層，建築面積為12萬平，簡單計算一下，價格為46667元/平米。
要知道，2010年11月份，陸家嘴花旗銀行大廈也曾尋求出售，報價高達12萬元／平米。
10年間，房價跌了60%！
難以置信，這可是我國最核心的城市，上海；這可是上海最核心的地段，陸家嘴！
難道，這就是中國樓市的未來？
一
高房價 正毀掉城市的未來！
10年間，陸家嘴花旗銀行大廈，房價跌了60%，上海不行了？
當然不是！
上海還是全國經濟規模最大的城市，是我國經濟、金融、貿易、航運、科技創新中心，是全國最具國際化的城市。
經濟還在高速發展，GDP規模從1.68萬億飆升至3.8萬億，十年翻了一番。
中國城市的國際影響力，營商環境排名，金融中心地位等等，都是靠上海來撐門面！
這到底怎麼回事？
房地產行業，幾十年發展，“一將功成萬骨枯”，高房價、高租金、高成本，已經成為毒瘤。
經濟好≠高房價！
未來，有前途的城市，只有一條道路：消滅高房價，發展新產業。
房價下跌，再結合當下的政策趨勢，我們更加看好上海！
4月10日，上海制定《擴大有效投資穩定經濟發展若干政策措施》，看似放鬆房地產，實際上為了支持產業發展！
文件一共四個部分，每一部分都有具體條款，表示要放鬆土地管制，加大土地供給；
甚至，很多政策都明確指出：降低用地成本。
尤其是第三部分，一共7條政策，6條跟房地產相關，一半直接跟土地交易相關。
增加土地供給，降低用地成本，一直是上海政策的大趨勢。
上海的領導甚至直接表示：好項目，不缺土地！
上海的政策目標根本不在房地產上，而是為了發展產業！
經濟好≠高房價，再看一個最典型例子，長沙。
一句話：經濟超強，房價超低。
2001年，長沙GDP只有728億元，排名第27；2017年，長沙GDP就突破萬億，漲幅1300%，排名第14。
從排名第27到排名第14，一躍跨過13個城市，速度全國第一。
長沙的房價呢？
2019年，長沙房價收入比僅6.4，全國50城房價收入比倒數第一，買房全國最輕鬆。工作6年就能在長沙買一套房，真是太幸福了！
三流城市搶房，二流城市搶人，一流城市搶產業。
房價，不是一個城市的榮耀，而是一個城市的“十字架”。
二
擺脫噩夢 全靠這兩種方法！
從客戶的角度看，如果花旗銀行大廈的報價真的是56億元，那麼這個價格真的非常值！
我們可以算一筆賬：
1、當下，花旗銀行大廈租金為11-12元/每平•每天。
如果按12塊計算，那麼一年的租金就有5.26億（12*365*12/10000），一年的回報率就是9.4%（5.26/56）。
這筆投資，差不多11年就能收回成本。
2、花旗銀行大廈還擁有面朝外灘139米的LED廣告屏，收費標準為79萬/小時。
假如一年有1/10的時間亮著，那麼一年的廣告費也差不多6.9億元（0.1*79*24*365/10000）。
算上租金收入和廣告費，這筆投資差不多5年就能收回成本。
寫字樓估值為何如此低呢？我們看看行業狀況。
最近幾年，寫字樓有個趨勢，空置率不斷攀升。
據世邦魏理仕報告，2019年，一線城市寫字樓空置率明顯上升，一連創下多個“歷史新高”。
其中，北京15.9%，上海19.3%，深圳22.04%，廣州5.5%。
正常情況下，空置率保持在10%以下屬於正常水平，超過20%就太異常了。
2020年一季度，一線城市空置率再創新高！
戴德梁行數據顯示，一季度深圳寫字樓空置率為24.6%，環比上升2.6個百分點，空置率位居四大一線城市之首。
同期，上海空置率為21%，北京是13.8%，廣州只有5.2%。
為什麼？需求下降，供給太多！
以深圳為例。
2017至2019年，深圳GDP增速從8.8%放緩到6.7%。2020年1-2月，深圳市規模以上工業增加值同比下降18.5%，降幅大於全國13.5%的均值。
計算機、通信和其他電子設備製造業等多個行業，下降趨勢的行業數量佔比超過一半。
深圳經濟波動，加上產業結構調整，導致不少企業退租，或者大換小，市場需求減少。
另一方面，深圳寫字樓供給又大幅增加！
戴德梁行報告顯示，一季度深圳有3座甲級寫字樓投入使用，帶來30萬平方米新增供應，將全市存量推升至582.4萬平方米。
第一太平戴維斯統計，未來五年深圳將迎來甲級寫字樓供應高峰，今年預計共有134萬平方米寫字樓交付。未來五年，新增供應面積達到507萬平方米。
供過於求，深圳寫字樓未來狀況，也不容樂觀。
注意一點，我們分析寫字樓行業，是怎麼分析的？
首先就是算賬，算租金回報率。
這個是寫字樓投資的鐵律。
任何寫字樓投資，都得拿著計算器，算概率、租金，最後算出賺多少錢。
其次，就是看行業趨勢，也就是供需關係。
供給增多，空置率就上升，租金就下跌，估值也下降。反之亦然。
所以，當市場環境不好的時候，即便再好的投資標的，10年不僅不會漲，也會下跌60%。
這對一座城市來說，雖然不是壞事兒；但是對它的投資者來說，絕對是一個噩夢！
實際上，寫字樓市場，非常成熟和市場化，這才是一個“正常”的市場。
不正常的市場是哪個？住宅市場。
如果這棟樓改成住宅，房價大概多少？20萬/平米！
整棟樓估值高達200多億，得翻四倍！
反過來，如果周圍的住宅，都像這棟寫字樓一樣，那麼價格得跌75%！
所以，最後一個關鍵問題是，住宅市場會像寫字樓一樣嗎？
三
剝離教育和金融屬性住宅市場擠泡沫！
住宅市場，會像寫字樓一樣嗎？
我們必須搞清楚，這兩個標的有啥本質區別。
無論住宅，還是寫字樓，都是鋼筋水泥，區別主要在於用途不同。
寫字樓，就是用來辦公的。
做生意，收租金，除此之外，幾乎沒有其他用途。
所以，定價邏輯非常清晰，就看租金回報率，就看供需狀況。
住宅呢？
除了居住功能，還承擔戶口、教育、金融投資等等重任。
我們的住宅承受太多了，所以定價邏輯不清晰。
戶口的價值多少？教育的價值多少？金融屬性價值多少？這些都太虛了，根本沒法衡量嘛！
現在，你怎麼判斷一套住宅，自己是買虧了還是買賺了？
租金回報率？房價收入比？市場供需狀況？都不是！
只能看，同小區、樓層和戶型，別的房子交易價格是多少。
在流動性極差的市場，這種方法根本不能代表市場價值，而是龐氏騙局或博傻。
所以，現在搞清楚了，寫字樓和住宅，本質區別就是：寫字樓除了辦公，其他任何依附屬性都沒有，而住宅，除了居住功能，還承載了教育、戶口等其他功能。
未來，住宅會不會像寫字樓一樣，關鍵得看，房子上面的其他屬性，會不會剝離出去，只剩居住屬性！
那麼，住宅會剝離其他屬性，最後只剩居住屬性嗎？當然會，房住不炒，這是大勢所趨！
房住不炒，第一階段，去除房子的金融屬性。
先是控制槓桿，嚴控槓桿資金進入房地產；然後限售限購，凍結房地產市場交易。
沒有槓桿，沒有交易，房地產基本去掉了金融屬性。
房住不炒，第二階段，去除房子的附加屬性，最重要的就是教育屬性。
先是從學區房開始，“多片劃區”，“六年一學位”，向優質教育資源動刀；然後租購同權，租房也能上學，促進普通教育資源公平。
這也意味著，跟寫字樓一樣，住宅價格擠泡沫。
最後，房價合理不合理，不再只看同小區成交價格，而是重點看房價收入比，看租金回報率。
不信？看看商住房，北京和上海的商住房，就剝離了教育和金融屬性，價格只相當於周圍普通住宅的40%-50%。
商住房的泡沫已經擠得差不多了！
資源是稀缺的，優質資源更是稀缺，不是每個人都是後浪，絕大多數人只是韭菜。
最後一個問題，被剝離出來的教育屬性，會平均分給廣大民眾嗎？
如果不會，那麼這些優質資源會流到哪裡呢？歡迎檀香們積極留言！
來源:葉檀財經
