投資商品房不如做智慧的包租婆
投資商品房不如做智慧的包租婆
我們都知道，在眾多投資項目中，投資商品房是相對保值或增值的。
但是，很多人卻忽略了幾點:
第1、 錢在貶值，每一年都在貶值6%左右，哪怕是房價上漲了，看上去是增值了，實際上沒有增；
人民幣每年6%的貶值
第2、 房價被房商炒作越來越高，特別是一線城市，很多人工作一輩子也買不起一套房。
2020年一線城市房價
第3、
房貸壓力大，能全款買房的畢竟是少數人，大部分人都是按揭貸款，各種壓力非常大。
房奴的苦逼生活
就拿我個人的例子來講，2015年我在南寧買了一套房60萬，首付30%就是18萬，契稅1萬，貸款42萬，貸款30年，每月月供3000元左右，還完30年就是108萬，加上首付18萬，契稅1萬，裝修15萬，每年物業費2000多，30年就是6萬，實際買房是148萬！
我買的就是這個小區的房子
我想過把房子租出去收租金，用租金來還月供，按照市場價，只能每個月收2500元左右，還是不能償還月供，而且租出去了，自己又的重新租一個來住。
2020年受到疫情的影響，我的公司資金鍊斷了，連續三個月沒有收入，但是每個月的月供必須還，不還就會逾期上徵信。只能刷信用來還，信用卡的風控是很嚴格的，好幾張卡都被降額，甚至是被封卡。如果處理不好，可能輪到被起訴，房子被拍賣的結果！所有，我最好的辦法就是趕緊把房子賣掉！然後做二房東！
什麼是二房東呢？怎樣才能做二房東呢？
"二房東"是指先從原房東手裡租下整套房子，然後再整體或分房轉租給他人，從中獲利者被稱之為"二房東"。也就是"包租婆"
電影《功夫》的包租婆
最近廣東一個"包租婆D姐"在網上火了，承包400多棟城中村的出租樓，每月收租上億。她是怎麼做的呢？
包租婆D姐
第一：承包的樓都是城中村的出租樓，因為城中村的樓租金便宜，租客群體很多，大部分都是外地來打工的人，需求量非常大。
第二：採用合夥人模式
，招募更多的合夥人投資進來，從而擴大規模，同時也能吸引更多人才加入。
你看得見的樓都是包租婆D姐的
我南寧有一個朋友，他是做金融投資的，曾經一年賺幾千萬，但是金融市場波動很大，有一段時間連續虧損，負債200多萬，合作伙伴離他而去，朋友都遠離他，沒有人願意借錢幫他渡過難關，最後他只能求助於他的老婆，她老婆是一個包租婆，自己包了十幾棟城中村的房子，出租率很高，收租很穩定，但是一時也沒有200多萬啊。她老婆說，我幫你打幾個電話問問，他給所有租客打電話，說我是房東，你可不可以提前把半年的租金交給我，我減你一個月的租金，很多租客想房租反正都要交，提前交還能免一個月，有一半以上的租客都願意，於是就收上200多萬解決老公的資金問題。
南寧的城中村實景
我這個朋友就想，這個包租婆的行業有搞頭，就放下過去所有的業務，全力投入到租房領域。
首先對市場進行調研，他發現：
1、南寧萬秀村、羅賴村、虎丘村、淡村等
72個城中村，租客流動人口100多萬；2、天等人為主的商幫承包出租房"二房東"為主，佔領城中村租房行業30-40%市場，但是沒有形成統一化運作；
3、大部分房東樂意轉包出去給二房東管理和經營。
調研分析結果：市場沒有形成統一規模化運營，沒有金融思維和互聯網思維；基本上房東家族式管理，二房東也是小規模，人力成本浪費。
而且可操作性強：
1、 通過試點羅賴村、民大北門村、大嶺村出租率95%以上，年化收益穩定在45%左右
2、 單靠租金差價的天等商幫二房東，已經運營承包出租樓十多年，大部分都是賺錢的。
3、 在傳統單一租金差價收益基礎上，挖掘租客需求，增加多種盈利模式，比如以租代購、消費、金融、廣告等。
他堅定一個方向和目標：定位只做城中村，不做高檔小區，不做寫字樓，不做商鋪，也不做別墅。採用農村包圍城市戰略，以南寧72個城中村為根基地，整合攻下10萬間城中村公寓為目標。
智慧城公寓
他堅定一個戰略：只有通過招募合夥人才能做大做強！
電影《中國合夥人》
戰術也做了佈局：
2017年成立房屋租賃公司，試點承包幾棟出租樓獲得成功；提出《三大保障承諾》獲得租客一直好評的良好口碑。
1、所有房源免中介費
2、100%真房源，全自營，出租狀態真實有效，
3、最重要的一條"入住3天不滿意，全額退款"
2018年策劃運營方案和計劃，開始招募天使投資人；長租公寓配合政府解決"消防""保險""智能安防管理"等社會問題獲得政府領導的高度認可。
南寧市政府領導
2019年完成招募天使投資人，吸引人大代表、博士、律師、軟件工程師和銀行金融人才加入天使輪股東。並且完成32所高校招募校園CEO和公寓的校花代言人。
天使輪股東
校園CEO簽約
2020年全面啟動公寓合夥人招募。通過現有承包的3000多間城中村的公寓招募合夥人。勢必攻下1萬間公寓，進入到A輪。
如何才能加入智慧二房東的合夥人呢？
第一步：公司首先出錢把樓承包下來，並且公寓的配套管理；
第二步：公司的公寓招租，入住率在80%以上；
第三步：以整棟公寓樓為單位招募合夥人，合夥人投資靈活，一萬起投，也可以一個人投資整棟樓，也可以一個人投資幾棟樓。
合夥人的簽約期限為一年一簽，保本收益24%。公寓所有的風險，如火災、地震和政府徵用拆遷造成的損失由公司承擔，保證合夥人收益。
假如合夥人投資100萬，簽約一年，一年回本，還能分到24萬的租金。 合夥人不參與運營管理，沒有任何任務要求。
對比一下，商品房的投資：
商品房投資100萬，（在南寧）只能買下一套房，每個最多收租3000元，一年收租3.6萬，30年才能回本100萬。
二房東合夥人投資100萬，可以包下5棟樓，大概100間城中村的房，每個月分租金2萬元，一年分租金24萬，是商品房投資的6倍多。
另外投資商品房不具備複利思維，投資二房東合夥人具有複利思維。包租婆D姐就是採用複利思維，從一套房兩三年時間裂變到一萬多套，每月收入上億元。
比勤奮更能決定人生的是複利思維
二房東合夥人的投資如何複利呢？
我們就拿投資1萬元計算，通過複利增長，30年會有什麼結果。
第一年：本金10000元，年收益24%，收益2400元，回款12400元；第二年：本金12400元，年收益24%，收益2976元，回款15376元；第三年：本金15376元，年收益24%，收益3690元，回款19066元……以此類推，你知道到了30年回款是多少嗎？
答案是：635萬！635萬！635萬！
如果是投資10萬來複利呢？投資100萬來複利呢？
所以投資商品房不如做智慧的包租婆！
你也想做智慧包租婆嗎？
馬上回復“我要做智慧包租婆”
