之前有很多粉絲問過我，惠州金山湖買奧園公寓怎麼樣，作為房產人這點還是要跟大家說清楚，商業性質公寓是跟住宅完全不一樣的，今天就專門發篇文，給大家嘮嘮吧。繼續往下看！
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我們先來看看公寓與住宅的區別
從上面這個表格中，我們可以看到，公寓與住宅的幾個對購房者影響比較大的區別：
1、 土地年限問題。
住宅是70年而公寓是40年，再加上有一些項目如果土地是前幾年拿的，然後再有一年多的開發時間，這樣以來，大部分的公寓項目，交付到業主手上時，只有30多年的土地使用年限了。如果到期後，則需要業主自發去承擔補地價的費用。而這個問題，也會影響到後面的公寓二手交易。
2、 貸款成本問題。
假如你是貸款購買公寓，那麼，你所付出的成本，會比住宅還要高。因為商業物業的契稅，是按總價3個點徵收，首付要求比住宅高出兩成，需要5成的首付，再加上，現在房貸緊縮的情況下，公寓的利率上浮也會幅度大於住宅。房價君曾經問過惠州某一正在銷售公寓項目的現場銷售，被告知假如需要貸款購買，那麼公寓的貸款利率基本上浮都要在40%甚至更高。
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接下來，再和大家屢屢公寓銷售中的套路
1、 面積：在惠州，大部分的公寓，面積段基本都集中在30-50平米的面積段，為什麼公寓的面積段在設置上，都會偏小呢？因為只有這樣，才能把總價控制在比較小的範圍內，為後面的銷售站好第一崗。
當然，也有一些公寓，會做面積段很大的，這種的另當別論，像之前的華貿或者富力麗港這種類型，就是專為有錢人準備，並且佔據城市最核心地段，不愁賣。
2、 價格：因為惠州政府出臺了限價政策，住宅的價格在備案價基礎上只有10%的浮動，所以城區住宅的價格一般價格都控制在13000元/平米以內。但是，公寓是不受限制的。惠州悅榕灣，之前就是不受備案限制，價格備到了2萬多一平米，一套公寓，100多萬，在惠州市場譁然一片。
3、 銷售：低首付。注意，這個低首付，並不是真正意義上的一成或者兩成首付，而是因為面積段小，所以首付低。所以，公寓的銷售過程中，我們經常能聽到文章開始時的那種情景，各大地產中介在call客的時候，都不遺餘力的在強調，我們這個項目XXXX萬就夠了……
4、 分銷：公寓項目，總價受面積決定，但是，面積段小，往往短時期內的供貨量也就很多。一層樓，三四個電梯10來戶，這樣子一看，套數就上來了吧，一次推他個幾百套，如果是住宅，100套輕鬆消化完，但公寓不一樣啊，就拿金山湖的這個奧園XX來講，一次性推出800多套……這時候，要快速消化啊，怎麼辦啊？找中介啊，深惠兩地的中介力量，那可不是說著玩的，光惠州，就有幾萬人靠這個行業吃飯。一個項目，只要啟動了中介聯動，烏泱泱幾千人一起，上百家甚至更多門店一起推這個項目，想不被知道都難了。
5、 氛圍。第四點已經說了，只要中介一啟動，甭管這個項目火不火，氛圍肯定是有了。“才50來萬，客戶連房都沒看，直接轉賬給我幫他買的；要靠搶啊，根本買不到房，太好賣了……”類似於這樣的話語，房價君已經不知道聽過多少次了。在金山湖這個公寓第一棟開始賣的時候，恰逢惠州樓市的大牛市，所以，這個項目確實是被搶了，房價君也相信。但是，這種氛圍，尤其是去售樓處的時候那種人頭攢動的場面，真的還是會讓人內心躁動了。
好了，只要到了現場，感受到了氛圍，再加上現場銷售一陣天花亂墜的口才，基本上，到這一步，恭喜，已經有很多的購房者，成功入坑了。
那麼接下來，迎接他們的是什麼呢？
03
一般我們購買公寓，無非就兩個用途：
1、短期投資，等差價起來了，轉手賣掉。
2、出租，兼一部分的自住功能，長期投資。
我們先來看看短期的那類人:
短期投資的這類人，很多是像房價君這樣的，手裡的錢，不夠住宅的首付，或者，名下已經有了房產，沒有貸款資格了，所以才會考慮公寓。這類人，一般情況下，購買了公寓後，會在短時間以內，拋掉賺個差價。那麼，我們都知道，惠州這樣子的城市，二手交易，即使是住宅，也是很難交易的。更別提公寓了。即便運氣好，碰到個剛好也需要買的，那麼，我們來看看，賣公寓需要交多少的稅費？
營業稅以及附加：{差價=（本次合同價-上次合同價）}*5.55%
土地增值稅：{增值額=（本次賣出合同價-成本）}30%-50%
個人所得稅：（本次合同價-成本-土地增值稅）20%
有興趣你可以自己算算這個稅費能吃掉多少溢價。這些，你去買公寓的時候肯定是不會被告知的。所謂的公寓買賣過程中，醬油貴過雞，並不是空穴來風的。
再看看第二類人：
他們一般是利用公寓配置多餘資產，主要是買公寓用來出租。那麼，這類人的情況會好些嗎？
大部分物業只有兩種收益，其一是租金收益，其二是溢價收益，而租金和溢價之間又是呈正相關，產品租金越高溢價越高，產品租金越高投資回報率越高。
1、如何計算公寓的投資回報率？（靜態）
如果購買公寓A平方米，單價B元/平方米，租金C元/平方米/月，
投資回報率
=(A*C*12)/(A*B)
= C*12/B
=每平方米年租金/每平方米單價
舉例：如果公寓是40平方米，單價15000元/平方米，租金50元/平方米/月，投資回報率是40*50*12/(40*15000)=50*12/15000=4%
2、如果知道投資回報率，多少年能回本？（靜態）
回本時間(單位年)
=投資回報率的倒數
=1/投資回報率
=每平方米單價/每平方米年租金
舉例：如果購買公寓是40平方米，單價15000元/平方米，租金50元/平方米/月，回本時間是(40*15000)/(40*50*12) 15000/(50*12)=1/0.04=25年
3、如果單價是15000元/平方米，20年回本，租金需要租到多少錢？
20年回本投資回報率：1/20=5%
每平方米月租金：15000*0.05/12=62.5元/月/平方米
一套公寓20年回本，投資回報率為5%；15年回本，投資回報率為6.67%，市面上90%以上的公寓無法達到這個水平，投資回報率達到4%-5%已經是非常不錯的產品，而公寓投資回報率只比餘額寶高一點點（天弘餘額寶年化收益為3.73%）。
算到這裡時，心裡明朗了一點了嗎？同時，你還要考慮到，公寓的出租會有空置率的問題等等。就比如我們前面所說的奧園XX，銷售描繪的很美好，旁邊有5A級寫字樓什麼的，但是，什麼時候建好？建好後，交通問題沒解決，企業什麼時候搬過去？這上千套的公寓，究竟要怎麼租出去？開發商的房子賣完以後，是不會再考慮這些問題了，那誰來買單？
文章最後，還是看自己，有需求買到自己喜歡的還是好的，有沒有小夥伴買到了的分享下心情呢？
