廣州甲級寫字樓市場呈現均衡發展態勢，空置率保持低位
2020年2月20日（廣州）—— 萊坊發佈最新一期廣州寫字樓市場報告。報告顯示，2019年第四季度新上市的天德廣場和唯品會總部大廈帶來新增甲級寫字樓供應約11.4萬平方米，廣州甲級寫字樓市場的空置率達到7.0%。
甲級寫字樓
萊坊中國區戰略諮詢部高級董事陳鐵東先生表示：“第四季度，廣州甲級寫字樓市場平均租金為每月每平方米人民幣178元，與第三季度的租金持平，空置率為7.0%。2019年全年廣州甲級寫字樓市場呈現穩健發展，表現良好的態勢。全年廣州甲級寫字樓空置率及平均租金維持在相對穩定的水平，無大幅度波動“。
資料來源：萊坊研究部
租金及價格
萊坊預計第四季度，廣州甲級寫字樓平均租金為每月每平方米人民幣178元，與第三季度的租金持平。雖然第四季度甲級寫字樓市場上有114,000平方米新增供應，但由於租賃需求相對穩定(雖然大面積的租賃成交活動不活躍)，並沒有對租金產生很大的影響。與2018年第四季度相比，2019年第四季度廣州甲級寫字樓租金同比上升0.5%。
一手散售市場上，2019年第四季度廣州銷售型寫字樓的平均成交價格為每平方米人民幣41,765元。 在銷售型寫字樓市場方面，與中心區相比，2019年廣州市外圍區的交易活動更為活躍。在2019年第四季度，散售成交較活躍的寫字樓主要分佈在南沙區和番禺區，代表項目包括南沙區的中交匯通中心和番禺區的廣晟萬博城。
圖一
甲級寫字樓租金及價格
資料來源：萊坊研究部
資料來源：萊坊研究部
資料來源：萊坊研究部
注：所有成交均有待落實
資料來源：萊坊研究部
注：所有成交均有待落實
供應與需求
第四季度，廣州甲級寫字樓市場有兩個新項目完工交付，分別是天德廣場和唯品會總部大廈。這兩個項目為本地甲級寫字樓市場增加了供應面積約114,000平方米，使目前廣州甲級寫字樓市場存量達到581.4萬平方米。
儘管市場上有新的寫字樓物業供應，但由於寫字樓租賃需求相對穩定，廣州甲級寫字樓市場的整體空置率為7.0%，整個市場整體處於較為均衡的狀態。
縱觀2019年，全年新增甲級寫字樓項目共4個，合計為廣州辦公樓市場增加庫存約29.4萬平方米。總體而言，2019年廣州甲級寫字樓市場供求關係保持相對穩定，市場表現穩健。2019年雖然有中美貿易摩擦、經濟前景不確定性等因素，但是廣州寫字樓租賃需求保持相對穩定。此外，廣州甲級寫字樓市場的空置率在中國一線城市中是最低的。
圖二
甲級寫字樓供應量、淨吸納量及空置率
資料來源：萊坊研究部
注：從2019年第四季度開始，子市場的數據統計對象為：珠江新城、天河北、越秀和琶洲這四個子市場
投資市場
第四季度，廣州寫字樓投資市場沒有錄得大宗交易。回顧2019年，機構投資者對新興子市場的甲級寫字樓項目表現出極大的關注。典型的成交案例如2019年6月，復星集團將其位於琶洲的復星國際中心出售給豐樹投資公司，成交金額約為43億元人民幣。
廣州黃埔區作為擁有多樣產業及相關政策的支持，其寫字樓項目亦受到了投資者的熱捧，該區域典型的辦公樓大宗交易案例有：2019年5月，保利地產出售其在廣州黃埔區的保利魚珠港項目S4棟8-23層，成交總額約為7億元人民幣，成交面積約為1.9萬平方米。
市場展望
萊坊廣州總經理黃一勻表示：“我們預計市場上將會有14座新的甲級寫字樓在2020年完工交付，其中7座將在琶洲落成，這使得該子市場將佔2020年新供應甲級寫字樓面積的40%以上。新增供應所帶來的租賃壓力，預計將導致寫字樓業主可能會選擇降低租金來吸引更多的租戶，尤其是琶洲的寫字樓業主。”
未來隨著連接珠江三角洲東部和西部的基礎設施不斷建設與完工，“粵港澳大灣區”這一規劃概念將在2020年變得更加具體和落地，並加速吸引人才服務於廣州。而且廣州擁有粵港澳大灣區的重要交通樞紐和國際貿易中心這兩大重要戰略地位，亦將從2020年大灣區概念的逐步具體實施中獲益。
在2020年年初的新型冠狀病毒肺炎疫情中，全國首個測溫5G警用巡邏機器人在廣州誕生，多個坐落於廣州的生物醫藥企業也在抗疫中發揮了重要作用。雖然2020年年初受疫情影響，廣州辦公樓市場的發展呈較為疲軟態勢，但我們預計這一負面影響只會持續至2020年第二季度。同時，疫情的發生也會促進TMT及生物醫藥企業的發展，從而促進這類行業在廣州寫字樓市場的租賃需求。總體來說，疫情雖然對於廣州寫字樓市場有暫時和短期的負面影響，但是從中長期來看，我們對於廣州市寫字樓市場的前景還是樂觀和向好的。
