火箭財報（ID：insiderpost）
撰文：方文
在資本市場對共享辦公已經失去信心的不利環境下，優客工場依然選擇了衝擊上市。
12月11日，中國最大的共享辦公空間優客工場向紐交所提交了招股書，代碼為UK。隨著優客工場招股書的披露，這家中國版WeWork的經營情況也更加清晰地呈現出來。
連續虧損的優客工場，能否光榮地成為共享辦公第一股？還是會在上市的道路上慘烈失敗？
現金流緊張，優客工場上市求生
和WeWork一樣，優客工場的資金開始變得緊張。
優客工場招股書顯示，其持有的現金及現金等價物僅為1.7億，在2019年前九個月，優客工場淨虧損5.7億元，平均每個季度虧損1.9億元。
按照當前的虧損速度，優客工場的資金將可能撐不到年底。
獲得新融資對於優客工場來說迫在眉睫。共享辦公空間的房租是主要的硬性成本，調節空間不大。對於優客工場來說，資金緊張的問題，更大的希望是能夠獲得新一輪的融資或者上市。
（截圖來自優客工場招股書）
但是估值過高，市場環境惡化，從一級市場獲得融資的可能性不大。優客工場最新的一筆融資，是今年四月龍熙地產追加的2億元的戰略投資。自2015年成立以來，優客工場共獲得19輪融資，總額已經達到了60億元。去年11月份優客工場獲得2億美元的D輪融資後，估值已經達到了30億美元。
2018年後，共享空間開始出現合併和倒閉潮，對於優客工場來說，在一級市場已經很難講出新故事，二級市場可能是鋌而走險唯一的機會。
從去年開始就不斷有傳聞，優客工場將上市，募資至多兩億美元。此次提交招股書，融資額度暫定為一億美元，如果能夠順利上市，優客工場可以獲得盈利前喘息的機會。
但是此前WeWork上市的失敗，讓優客工場的上市也增加了很大的不確定性。
WeWork的估值，隨著上市失敗，一路從470億美元跌到了80億美元。作為第一個衝擊上市的共享辦公空間，優客工場的市值大概率會被資本市場以WeWork進行對標，這對優客工場來說並不是一件好事。
WeWork在全球有528個空間，會員人數52.7萬人；優客工場的空間數為197個，7.27萬個工位，會員數量為61萬。在2018年，WeWork營收達到18億美元，虧損19億美元，其中租金收入為17億美元；2019年上半年營收15億美元，租金收入13.7億。優客工場2018年營收4.5億元，2019年前九個月營收8.7億元。
即使按照優客工場2019年整體營收的數據折算，WeWork的營收體量至少為優客工場的18倍。這也意味著，以WeWork為對標，優客工場的估值可能最高為5億美元，遠遠低於上一輪融資後30億美元的估值。
優客工場自成立以來融資總額已經達到60億元，如果估值只有5億美元，那優客工場的上市將會慘不忍睹。
減速轉輕，多元化能救優客工場嗎？
從今年初開始，優客工場明顯開始減速。在2018年的共享空間併購潮中，優客工場反而行之，一口氣吃下了洪泰創新空間、無界空間、wedo等七個共享辦公空間。
但是隨著環境變冷，優客工場開始放慢了速度。
優客工場的減速，主要在兩個層面，一是降低成本支出，包括放緩空間的擴張速度，採用合作的輕模式；另外一個是多元化收入來源。
優客工場招股書的數據顯示，2017年空間數量為66個，2018年空間數量達到162個，新增96個，但是在2019年前九個月只新增了九個為171個，與去年基本持平。
（截圖來自優客工場招股書）
從2018年開始，優客工場開始了輕資產的嘗試。截至9月底，優客工場輕資產合作的辦公空間有39個，管理面積13.87萬平方米佔總運營空間的22.8%，優客工場稱這種方式已經是優客工場主要的增長動力。
空間數量增長減慢，也導致優客工場租金的收入開始增速放緩。2017年優客工場租金收入為1.5億元，租賃成本為3億元；2018年，租金收入為3.9億元，租賃成本為6.2億元，租金收入和租賃成本增速分別為260%和206%。
在2019年前九個月，優客工場租金收入為4.2億，租賃成本為6億，全年摺合增速分別為40%和29%，租金和租賃成本增速大幅度放緩。
（截圖來自優客工場招股書）
優客工場租金收入佔比過高，營收來源單一，盈利空間有限。WeWork上市失敗的一個很重要的原因是其對於租金收入過於依賴，優客工場長期以來也存在這個問題，在2017年和2018年，其租金收入佔比分別為92%和88%。
為了降低租金收入佔比，2018年12月優客工場以1.5億元的價格收購了一家數字整合營銷公司省廣眾爍，並迅速成為優客工場租金外的第二塊主營業務。省廣眾爍給優客工場的業務結構帶來了明顯的變化，在2019年前九個月，優客工場的營銷和品牌服務營收達到4億元，去年同期為86萬，一舉將優客工場租金收入佔比也降低到48%。
但是並不意味著優客工場走出了收租金的單一盈利的困境。優客工場在其招股書中的風險提示中寫道：2019年，省廣眾爍前四名客戶貢獻的收入超過其總營收的90%，而優客工場營銷和品牌分部收入主要來自於省廣眾爍。也就是說，優客工場這項業務主要依靠大客戶支持，還不能算是得到驗證。
