編者按：
他們是中國地產業的領軍者，他們是美好生活的創造者。2020年，樂居財經推出地產“新十年”系列訪談，與CEO、老闆們面對面，聆聽他們講述新時代下的新思想、新模式和新戰略。本期【見地】對話嘉賓：當代置業執行董事兼總裁張鵬先生。撰文 | 張丹
出品丨樂居財經
入秋的北京，沒有冷清，沒有蕭瑟，更多的是一種舒心的清透。這樣的季節，來到萬國城ΜΟΜΛ，頗有一種鬧市之中覓清淨的感覺。
生活需要儀式感，不是覺得日子乏味，而是想給看似相同的時間節點賦予不同的記憶。
當代置業(01107.HK，簡稱“當代”)就格外重視儀式感，這多少與當代置業執行董事兼總裁張鵬文筆繪心的細膩性格相關。
當代置業的儀式感，體現在對綠色的執著和熱愛。他們有一套不成文的待客之道，說話之前先敬上一杯“功夫茶”。
這道“功夫茶”便是當代苦練了20年的綠色進階功夫，一個走廊，兩間房屋，講述著當代的發展史，展示著最新的數字技術，描繪著未來的多種可能。
茶餘之後，跟張鵬的採訪才算正式開始。依然是筆挺的西裝，儒雅的舉止，不疾不徐的語速，說著他近段時間的思考，談論當代置業的發展，聊他與老闆的互相欣賞，吐露工作之外的另一個他。
長期主義的綠色
“我信奉做一個長期主義者，對過去充滿感恩，對現在全情投入，對未來抱有敬畏。”這是寫在《風雨不欺少年郎》這本書序言裡的話，是張鵬對待生活的態度，也是當代置業一直在踐行的產品理念。
20年前，在規模競速的房地產行業，當代置業選擇沉下心來做“綠色科技”。走在這條未曾有人涉足的領域，需要勇氣，更需要堅持，在不解、疑惑甚至爭議聲中，張鵬和當代置業一直走到了現在。
“我們會堅持長期主義綠色。”未來，當代置業仍會在這條路上繼續走下去。
時光不會辜負每一滴汗水，那些寂寥漫長的忍耐，那些拼搏奮力的奔跑，都凝結成了一個個勳章。
一場突如其來的疫情，綠色、健康住宅的優勢全然凸顯，當代置業的遠見謀略贏得了突圍。面對不斷湧現做綠色建築的房企，已經領先一步的當代置業，還在積極思變，加深自己的差異化。
“路線不能變，這是當代置業與別人不同的最根本之處。”疫情期間，張鵬難得有一些從容的時間，他對當代置業自內而外地進行了一番深度思考，包括戰略、商業模式、產品和綠色等，得出了這樣的答案。
那麼，在眾多房企向“綠”所形成的競爭環境中，當代置業的“綠”何以脫穎而出？
“綠色，對於當代而言，是戰略，是策略，也是基因。”在張鵬眼中，當代置業的“綠”有著鮮明的特色，是具有比較競爭優勢的：
一是，作為最早一批做綠色科技住宅，擁有大量的技術儲備；
二是，當代置業的綠色覆蓋了所有產品線，包括頂級、高端、改善、剛改，可以普惠到最基層的老百姓；
三是，當代置業的綠色是全產業鏈的綠色，從酒店、聯合辦公到公寓，甚至跨領域到幼兒園，都融入了當代的“綠”；
四是，現在所通行的綠色建築評價標準、綠色住區評價標準等行業標準，當代置業幾乎都參與了。這意味著當代置業在綠色建築方面的探索和研究得到了行業的認可。
“得標準者得未來。我不信這些投入，對當代的未來沒有反哺。”張鵬充滿感性的說道。
20%左右適度增長
“不善於或不願講資本故事，把所有的精力都用在產品上。”小股東眼中的當代置業是低調的務實派。
張鵬也這麼認為，當代確實有這樣的傳統和基因。
對綠色健康產品的多年投入和研究，雖讓當代置業失去了規模飛增，卻讓它收穫了別人難匹敵的綠色優勢。
“規模和速度不是當代的唯一訴求。”張鵬解釋道，活得久才是企業的真本事，因為活得久，才能活得好。
在這20年裡，當代置業不斷擴大其在綠色建築方面的優勢，迭代升級，演化出新，從綠色建築、健康建築，到主動式建築、被動式建築，再到百年宅，綠色住區、淨零能耗建築，在產品上精打細磨，強化自己的核心競爭力。
今年，當代置業在“綠色”上再突破，從恆溫、恆溼、恆氧、恆靜的“技術四恆”進階到“場景四衡”，即衡空、衡質、衡動、衡捷。
“綠色健康住宅是一種舒適的人居環境，這也是生活理想的狀態。從過去的硬件人居環境到一個精神場域和產業家園，這便是當代的進化思維邏輯。”張鵬解釋道。
上半年，當代置業新增5項專利，同時獲取8項綠色榮譽認證。
當代置業這種追求完美的嚴謹態度，不僅在產品上，在公司的流程上也是如此，這與張鵬學習法律有關。
大學期間，張鵬學習的專業是法律，四年的時間，練就了他善於總結的思維，嚴謹的行事風格，以及通過現象看本質的通透感。
“我不會就事論事，而是喜歡總結上一次的失誤或不足之處，用於流程，避免之後再犯。”當代置業舉辦的一場小活動，合影的照片未放對地方，事後，張鵬和團隊討論應該放在哪裡更合適，並將總結的經驗寫入公司流程中。
類似這樣的細節處理，當代置業時時都在進行。一件件微小的事，一次次總結，一次次思考，當代置業的增長之路走得不是最快，但卻足夠紮實。
“我們追求適度增長，每年銷售額保持20%左右的增長，按此推算，今年要完成的目標是420億元，如果說長遠規劃，希望在3-5年達到千億元上下。”作為上市公司，自然有考核指標的要求，這是對自己也是對股東負責。在張鵬看來，這樣的速度符合當代的節奏，也符合市場的期許，是彼此價值觀相契合的默許。
簡單哲學與陽光機制
龍湖文化反對把公司當家；當代在公司不搞江湖文化。
當代的價值觀是簡單專注，一些有意思的辦公文化都基於此，如不打高爾夫、不去KTV；非必要不應酬；不提倡酒文化、要求有單獨辦公室的人不許關門……張鵬說，做點“減法”，不要把精力放在這些方面。
價值觀，是採訪中張鵬多次提及的一個詞。張鵬與當代置業的故事，就始於這三個字。
“如果價值觀不一致，很難走到今天。”張鵬直白的話語，足以概括他20年在當代的心路歷程。對老闆張雷做綠色、節能、可持續地產開發的高度認同，讓他從記者轉行進入地產，雖非“地產科班出身”，法律培養的思維方式與記者鍛鍊的敏銳嗅覺，卻給予了當代置業另一種財富。
敏銳感讓他對企業會面對或將面臨的風險有所預判。張鵬坦言，企業發展的過程中，會遇到很多風險，能提前有所判斷，便會較早的給出應對措施。不過，在嚴謹與敏銳間也需要一個平衡度。
今年是張鵬進入當代置業的第20年，這在“高管離職潮”的近兩年顯得難能可貴。“有和老闆之間不言而喻的默契與信任，但最重要的還是當代置業的陽光機制。”張鵬覺得，信任並不牢靠，機制能加固信任，尤其是攤在陽光下的機制。
“當代置業不是人治，而是數字化決策，是信息化決策，是一套機制決策。”高管審批過的文件、出行安排、參會調研等等，在系統裡隨時可查，人人可見。
而陽光透明、簡單專注也是當代置業吸引張鵬的地方。這麼多年，張鵬與張雷的關係也是如此簡單。
“保持默契和共識，才能這樣一路走來。”在張鵬看來，職業經理人與老闆最好的關係，應該是八個字：不離不棄，若即若離。所謂的“若即若離”就是一種分寸感，既要大膽決策，也要順暢溝通。
作為身處董事會、董事長與經營管理團隊之間的連接者，張鵬將這種簡單機制不僅用在“對上”，也用在“對下”。
“藍”是全生命週期生活家園的商業模式，是當代置業“綠”之外的另一種色。從2013年上市以來，孵化了大約40家創業公司，構成了強大的創變生態體。
這些公司的孵化和造血的過程，“簡單”機制就發揮了重要作用。“進入哪種創業領域，不是特別強調人的判斷，而是機制的判斷，我們有創業、創商、創新和創資的四創委員會負責。”
令張鵬欣慰的是，這些孵化出來的公司，在市場中找到自己的生存空間，並且發展得還不錯。“一年能有一個公司上主板”在張鵬的計劃中，他希望未來51WORLD、第一資產、第一空間、酒店、聯合辦公都能一步步進入上市之列。
簡單是張鵬的處事之風，也是生活之悟。
他說，簡單是真正的人生哲學；他說，越是複雜的事情越要簡單對待；他說，靈魂要豐富，但內心要純淨、簡單；他說，要有自己的“格”。
而他最近讀的兩本書，關於企業經營的《心》和旅遊中思考人生的《沿著塞納河到翡冷翠》也都透著類似的簡單。
“明確的愛，直接的厭惡，真誠的喜歡。站在太陽下的坦蕩，大聲無愧地稱讚自己。”我們需要這樣的直白和簡單，也需要不糾結過去、不畏懼未來的灑脫，因為風雨不欺少年郎。
以下為樂居副總裁、樂居財經總經理陳海保與張鵬先生對話精選：
樂居財經：“三條紅線”房企應該如何應對？
張鵬：有影響是肯定的，“三條紅線”下，我覺得房企可以採取這幾個措施，一是，回現金流，現金流沒了，利潤沒保證；二是債性，長債和短債，短債壓力較大，可以適當增加長債。其實，這三道紅線就是要控制住現在整個中國房地產發債借債槓桿的增量，借新也要還舊，如果還不上，企業就危險了；三是股權投資，這方面可能需要再打開一點。
樂居財經：第一服務上市之後，下一個板塊是什麼？
張鵬：51WORLD現在正處於一個報材料階段，應該說處於一個靜默期。
樂居財經：對綠色住宅的長期主義，當代置業得到了什麼？失去了什麼？
張鵬：失去的，我覺得大家想聽到的，比如說在最好的發展的時候，在野蠻生長的時候，你沒有走這條路，而客觀的說，對地產的評價就是規模和速度，現在也是過去也是，但是未來不一定是。活得久是一個企業真本事，因為活得久，你才有可能活得好。活著是最好的。
失去的是一些客觀上的和發展規模，但是得到的就太多了，得到的是這個企業千錘百煉的一些堅持，得到的是價值觀，得到的是一個團隊。
樂居財經：您怎麼看今天房企的融資環境？
張鵬：融資環境肯定會偏緊，這就需要把融資渠道繼續的立體化和豐富化，優化融資結構，還有就是不能投錯資，在借錢難度加大的情況下，投研、投融和投合要三位一體，別配錯資本，拿短錢幹長項目。
樂居財經：您認為2020年拿地最佳窗口期是什麼？當代置業第三、第四季度的策略是什麼？
張鵬：拿地沒有所謂的窗口期，因為拿地不是一個自選項，而是必選項。當代置業一貫堅持[5+15+M]的投資佈局戰略，像我們深耕的省會城市，太原、西安會大爆發，明年會有特別多的好項目推出。
樂居財經：您認為一個職業經理人與老闆的最佳關係是什麼？
張鵬：我是成長於當代，這19年跟著董事長一起創業，信任和價值觀已經達成了高度的一致。其次，當代的機制是非常完整的，有一套數字化管理機制。總結說，就是價值觀的高度契合，順暢的溝通渠道，簡單透明的機制。
其實說到職業經理人和董事長之間的關係，相對一段時間裡，不離不棄，若即若離。對於董事長來講，他是一種格局和寬容，對我而言，是一種分寸感。
樂居財經：您如何自我驅動？
張鵬： 每年報到董事會的指標，是懸在每個人頭上的達摩克利斯之劍，必須要努力。其次，從另一個角度，要愛惜自己的羽毛。
馬雲說過一句話，在這個世界上你要想幹成點頂級的事業，沒有人天天催你，你必須有自我癒合傷口的能力，自我驅動的本事，就告訴自己要努力要勤奮。
我覺得跟我很像，在我的概念中沒有加班兩個字，生活就是加班，生活和工作是融為一體的，沒有設一個邊界，融到骨子裡的東西在驅動。
第三，老闆的格局和信任，把這麼大一家企業交給你，你的成就感得有多強。
樂居財經:老闆為什麼能夠做到信任放權？
張鵬：對當代整套機制的深度認可，他管重大投資，我管具體業務，保持順暢溝通。我和老闆之間沒有複雜的關係，坦白說，20年裡，我跟張磊董事長沒有私下兩個人吃過一頓飯，我和我們7個副總裁，也沒有兩個人私下吃過一頓飯。他們來北京，都是到辦公室見我，不帶任何東西是當代的文化。
我們的關係很簡單，全靠機制，如果誰做了越界的事，這套機制早都給揪出來了。
樂居財經：作為一個CEO,您與公司其他高層是如何相處或激勵的？
張鵬：還是靠機制，首先當代的價值觀就是簡單專注，公司的很多文化都是基於此。比如，任何一個副總裁的辦公室是不允許關門的，談事、來訪都不關門，跟下屬的關係非常簡單；還有不打高爾夫球 、不去KTV、沒有酒文化、不搞江湖文化等，從上到下都是如此，我們認為沒有必要把精力放在這些上面。
樂居財經：你理想的當代是怎樣的？
張鵬：從戰略願景上，應該能夠成為一個影響別的行業和影響別的企業去做綠色的公司，這是第一個我們的想法；第二，從生活家園轉向產業家園，跟城市中的服務性產業、消費性產業結合到一起，這個產業有自己的培育，還有和別人的這種合作，這是我們想做的事；終極理想或者最遠的理想，這個企業應該成為一個綠色責任的百年企業，讓它永遠存留在這個市場。
樂居財經：您如何定義健康住宅？
張鵬：關於定義，很多專家說過，也有很多標準來評判。如果用最濃縮的話，健康住宅在人體舒適度上一定是比別的房子要更適宜。
樂居財經：書名《風雨不欺少年郎》 想要表達的是什麼？有什麼故事嗎？
張鵬：有首詩叫做人生有夢三千場，風雨不欺少年郎。無論到什麼時候，老了，還是你的職業到了一定程度，要去沉澱。
每天揹負著巨大的壓力，面對著黑暗，包括未來還有很多的恐懼感。你雖然自信，但你阻止不了世界，你主宰不了外界，主宰不了別人，這個時候一定要讓自己內心特別平靜。
我之前也說過，如果不全情投入，哪來的未來可期？如果不風輕雲淡，哪來的海闊天空。
風雨不欺少年郎，實際上是一種激勵自己。不糾結過去，不懼怕未來，當時是這個想法。
樂居財經：您眼中的“三千世界”是什麼？
張鵬：一沙一世界。三千世界是極其複雜的，我們應該簡單的對待它。越複雜越簡單對待。因為越複雜的事越糾結，自己的心性、精神世界，會被壓垮。
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●對話物業人
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