問：老師好，福田八卦嶺鵬基公寓小戶是否適合投資，利好：舊改、學區和福田相對門檻低，或其它類似房源可推薦，謝謝！
答：你好，不要買八卦嶺，荔園東建校傳出後，幾個月時間，八卦嶺宿舍成交價從5萬多飆到了8萬多，漲幅50%以上。 名校小學對房價帶動根本達不到這個漲幅，可以確定的說，這波不理性上漲已經過度透支了名校落地帶來的預期，後期還要回調。 至於八卦嶺的拆遷，目前簽約率只有90%，離能拆還早著呢。 說說你的首付 房票情況再做推薦。
問：您好！您的文章及觀點每次看完都獲益匪淺。有個問題想請教您！小孩6歲 下個月該報名上一年級，現金二百萬 想買個總價600萬內上學+增值+自住的。上週衝動訂了深中金麗豪宛56平490萬的小房子。這周又看了保稅區南光名仕宛3房83平610萬（福外南校），寶安碧海富通城兩房76平630萬，中信灣上六座二房73平590萬（學校一般）；南山中心區鉅建大廈三房83平590萬（97年建 南油小學）；百仕達四期東郡二房83平570萬；龍華壹城中心五區75平570萬三房（龍華第二實驗學校）。請問老師該如何選擇？或者，您有沒有更好的建議？非常感謝！
答：考慮自住+學位，深中其實是個還不錯的選擇。 後面幾個盤中，福外南還不錯，剩下的就不推薦了。 南海小學很一般 重視教育就多關注第一梯隊學位房
問：你好！我的基本情況是一個房票，900萬資金，有房貸記錄只能貸五層，二套利率，目前其他房子月供4萬5。 去年搖號前海兩個新盤沒搖到。小孩3年後上小學，學校不要太差。現在看好像等華潤城4期是比較好的選擇。 老師是否有好的建議？是否可以委託你們幫選籌？
答：你好，華潤城是非常推薦的樓盤，可以試試 除了前海，深圳灣和香蜜湖也是不錯的選擇，可以參考星球內梳理的學位階梯排序。 暫時不提供代選籌服務，後期會考慮。
問：十三房你好！龍崗一套360W的房，80W貸款，小孩兩年後上小學，打算賣掉置換一套自住+學位+投資保值的房子。目前考慮羅湖螺嶺外國語學校附近金城華庭、龍崗中心城外國語附近的綠景公館奧林華府、深中龍初附近的招商依山郡萬科翰鄰城和龍崗實驗學校附近的學府道花園。麻煩十三房幫忙分析下，能做三成首付或五成首付，分別選哪裡的好？謝謝！
答：你好，孩子即將上學，穩一點建議入手羅湖學位，關內教育資源更好。 金城華庭是為數不多，有居住環境的低價學位盤了，可以淘淘筍。
問：請問西岸觀邸怎麼樣？有個1600萬的四房111平，不知道這個價位能買到更好的嗎
答：你好，西岸觀邸單價高，但贈送高，寶安實驗學位。 如果考慮寶安實驗可以買 其次南山帶南二外，科華，大沖的都可以考慮。
問：十三老師，我現在布吉有套市值550左右，想置換福田三房，預算800，目前關注景田片區，看了擎天華庭和萬科金色，您有什麼建議，有沒有次新推薦，主要自住，非常感謝。
答：景田板塊分析： 景田是福田CBD的核心居住區，得益於福田CBD大量的金融從業者，景田租金和房價都有不錯的勢頭；但未來，福田CBD的金融企業會逐漸往前海、後海、深圳北遷移，加上福田本身未來規模薄弱，景田的投資潛力不會太大，中長期看持平大勢； 景田北區距離地鐵口最近的就是萬科金色家園，小區是整個景田片區為數不多的，擁有大花園、泳池、籃球場、幼兒園、商業等等優點集一身小區，並且也是附近環境最好，生活最便利的小區。 萬科金色家園2003年 優點： 1.景田D出口，標準地鐵口物業。 2.附近公園多，步行五分鐘即可到達蓮花山 3.小學、初中距離近，小區內有幼兒園 4.大花園、生活娛樂、配套齊全、環境乾淨、萬科物業 5.戶型不錯 缺點： 1.小學為景田小學，學位沒有景田中區域荔園外國語小學好（初中都是福田科技中學） 2.總價高，沒小面積戶型。 擎天華庭（荔外獅嶺.科技中學） 景田的選籌建議： 一、低總價剛需次新電梯房 二、頂級名校學區最低總價學票房 三、實現頂級名校+自住品質的稀缺樓盤
問：我單獨擁有一套寶安外國語小學和寶安中學的雙學位房（三房），在洪浪北路豐華苑。工作生活在福田南山寶安，雙學位對我的孩子在五年後不再需要。現在計劃購置另一套四房作為投資，底線是五年後賣不到好價錢可以自住改善。我的投資房接盤對象是對住房有改善需求的小中產剛需房（學位房太貴放到次要，自住舒適為主），我認為以後的二孩趨勢，小四房雖比不上學位房熱銷，但會算是下一個半剛需。現有計劃是：能有三成的票，首付200萬，房總價600萬左右的四房。這個價格在寶安福田南山已經撬不動。我只能重點看布吉、鹽田、龍崗和坪山的新盤。目前，對布吉片區和佳兆業鹽田城市廣場比較看好。請問對於我的想法，十三大大如何點評和建議？
答：你好，每個市場都有它存在的價值，滿足特定人群的需求。 投資時機也會在不同的市場間輪動，因為各個發展要素在時間上的不均衡，有快有慢。 因為現在市場上1、2房太多，3、4房，5678房太少。 那剛需選擇那麼多，那到底什麼樣的房子才適合這樣的剛需剛改人群呢？ 我們之前做過數據統計，龍崗是剛需的寶地，70-90㎡之間的房源新增量是寶安、南山、龍華的兩倍之多。近年甚至開始有做四房的趨勢。 如果說深圳緊湊三房最剛需，那麼緊湊四房就是深圳的洪荒之力！ 但是估計 鹽田 坪山這幾個板塊，並不看好。 鹽田佳兆業廣場是我比較認可的一個樓盤，但是，買這個樓盤是有前提的，就是兼一定的自住需求。 佳兆業城廣所在的鹽田港區，明年地鐵開通，港區還有待開發土地資源還有增量，加上鹽田近幾年被過分遺忘，港區次新不過三萬多，這三項綜合起來是有補漲空間的，升值潛力很可能比不上西部某些熱點片區，但跑平大盤是沒問題的，但是投資並非好的選擇。 布吉和大運相對好一些。 百鴿籠承接羅湖的改善外溢，石芽嶺承接布吉的改善人群，這兩個區域都可以買。
問：十三老師好，南外大沖這2年因為學校成績不錯，學區的樓盤房價漲了不少，請問如果今年買入那種10萬左右，500萬的小戶型，還有升值潛力麼？中長期的潛力如何？謝謝
答：南外大沖今年是當了一次黑馬，可會不會繼續黑下去，誰也不敢保證吧，可這一波漲幅卻是實實在在吃到了，小戶型已經漲了20%，所以現在買多少還是有點風險的。
問：感謝回覆，選擇問題比較清楚。細節上再補充問一下，實驗初中二年級買是否來得及？龍崗實驗近期情況是否了接？謝謝
答：理論上能來得及，但是具體需要關注最新入學政策，建議提前聯繫下學校。 龍崗實驗沒有最新成績放出來
問：本人在龍華有兩套房，碧水龍庭剛剛出手，在辦手續，壹成中心一套，有貸款，原計劃在壹成讀小學和中學，由於目前龍華轉學困難，所以想另外買學位房，看了羅湖深中的學位，年前後價格漲的挺大。目前碧水可以收500，手上有200，壹成貸款400，在竹子林上班，老大讀小2，老二剛2歲，怎麼安排更好，有什麼建議！
答：你好，優勢資源是跟著錢和人走的，學區也一樣，近幾年羅湖的學區已經在衰落嗎，羅湖唯一在硬撐的是深中，其他的都在走下坡路了。 學位房是真剛需，易漲難跌，雖然羅湖有生源老化的隱憂，但是這種第一梯隊的頂級名校，很難被撼動的。年前漲幅虛高的樓盤，有部分價格正在回調，可以淘淘筍。 除此之外，可以買1000左右的福田，南山第一梯隊第二梯隊的學區房。 兼顧小學和初中直接買九年一貫制的學區，一步到位。 推薦景田外國語，明德實驗，深高，百花實驗，僑香外國語，南二外海德，南外高新，南外科華，南海實驗，麒麟實驗。
問：十三老師您好！一家三口，深戶，有套西麗自住三房，現打算把民治鑫茂花園兩房出售大約400萬，另自備子彈400發，請問投資可以入手哪裡呢？有沒有合適的樓盤推薦呢？能詳細些講講嗎？這幾天惡補了一通樓市信息，頭都是大的
答：你好，深圳投資實操邏輯： 一、堅決看好碧海-寶中-前海-蛇口--深圳灣-深圳灣超級總部基地這條海岸線； 二、一路向西，大方向大趨勢堅決不變； 三、1000+的產品，只考慮南山； 四、堅決看好大戶型（89-180平的次新產品）； 五、不僅看多，而且做多； 六、樓齡、地鐵、戶型、品質、價格、學位、商業、地段必須中4-5個。 板塊選擇的先後順序： 第一類還是學位房:更看好今年漲幅不大的二梯隊學位房。 第二類是熱點片區沒有漲的樓盤。 第三類是碧海、龍勝、紅山、前海等片區小戶型已經上漲，大戶型還沒啟動的片區； 第四類是熱點片區上漲後將購買力擠到出到的光明、沙井這些副城的中心區域。 2個方案： 1.子彈800入手2套低價潛力盤。 2.入手1套剛改型標的，剛需和豪宅是2套漲幅邏輯。 根據你的房票來選擇，自住注重“質”，投資注重“量”。 1100-1600可以考慮的參考選籌： 【寶中】天健時尚，西岸官邸，金泓凱旋城，宏發領域，天悅龍庭、西城上築，第五大道、幸福海岸等，其中幸福海岸性價比相對高一些，認可單價8萬左右的標的。 【前海南片區】（南海中學）：鼎太豐華四期，諾德假日，陽光玫瑰園 【科技園】科苑學裡（文華）、華潤潤璽四期新盤（科華），陽光帶濱海城（南外高新），海怡東方花園（南外高新） 【前海自貿區】前海時代，招商領璽、頤灣府（目前已沒有了） 【蛇口】半島城邦四期五期新盤（南外濱海），南海玫瑰園（育才太子灣） 【後海】蔚藍海岸二期（北師大），後海理想雅園、海境界（育才）漾日灣畔（南二外），太古城（深圳灣），海怡灣（深圳灣） 【後海總部基地】紅樹西岸、中信紅樹灣（少量2房戶型） 寶安低價盤：寶中碧海花樣年、君逸世家、白金假日、財富港、聖拿威、中信灣上六座、富通城三期、玉湖灣。其中富通城性價比相對較高。 以上選籌可作為參考，能不能入手重點還是看價格，逢筍入。
問：老師好！今年特區40週年大禮包，外界猜測鳳崗可能併入深圳，四季花城，大運城邦，是否適合投資？
答：鳳崗靠傳聞賣房，一群底層中介的狂歡。 深圳還有很多潛力地段，東莞暫時不入眼。
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