文丨武漢裴sir
我是武漢裴sir，武漢樓市宏觀和微觀專家，教你搞清楚樓市套路和內幕，實戰操作幫你由淺入深理解樓市投資奧秘。
關注“武漢裴sir”微信公眾號進入樓市知識星球獲取精華資訊，如下答案來自星球回覆。進入相親星球，千人脫單社區，助力你找到契合的ta！
提問1：首次加入星球，有一套藏龍新天地地鐵口大三房，步梯6樓頂樓複式，無貸款。一套漢陽鍾家村地鐵口小戶型住宅，無貸款。一套萬科魅力南區兩房，公積金貸款。公積金可以覆蓋月供。一套當代大三房自住（老人名字接力貸購買的，徵信上沒體現出來）一套陽邏小三房未交房（這套是新港線沿線盤，純投資，目前新港線沒動靜，只能長線）目前，前三套都在出租。我想問一下，要不要把步梯房和小戶型兩套房賣掉，騰出來一個房票去關山大道買一套？還是說繼續出租，等著限購解除再把全款房抵押再購入？目前二手房也不好賣，可能需要很久時間，價格也賣不起來。所以很糾結……
回答1：
1，多軍在第1套，6套、16套的時候就會碰到明顯的瓶頸。
但是很多人在買房的時候從來沒有考慮過這麼長遠，覺得自己能買1套都已經是拼命在搏了拿命在搏了，生怕失業， 這就是2016年房價翻倍，錯過了買房時間窗之後，後來者的悲劇，他們現在想都不敢想了。早期的多軍經歷了2016之後，享受了房產增值的紅利後普遍開始醞釀第2套、第3套.... 而這時候面對的就是政策的限制，2人已婚後喪失了SFSD剛需優先的資格，離婚還需要析產結清貸款，諸多限制堵塞了加倉致富這條路。
為什麼這麼多人諮詢裴sir JLHXC 就是這個道理，房票，貸票逐漸枯竭。
2，漢口發展方向。
這幾年漢口發展其實是滯後武昌的，尤其是是武昌有光谷、光谷東加持，產業支撐，白沙洲因為12號線環線區位也是火的不行。漢口的發展則相對滯後，主要是東西湖片區、黃陂臨空、長江新城發展沒有跟上漢口主城區。所以最近這幾年的產業高速佈局到吳家山，比如 千億級別的京東方和弘芯、網安基地，康寧等等項目。因為發展的滯後，所以人口流入相對慢很多，加上住宅商業用地比較多，新房體量大，二手房套現難。但是東西湖5年以後可能成為漢口的“光谷”至少目前有看得見的產業入駐而長江新城目前還沒有像光谷和東西湖這樣的產業入駐，未來是十年期了等後期打通19號線網上銜接到機場，需要長持8年以上，短期出租或者套現都比較困難，自住也不太方便。你們配置陽邏的這個操作其實有些稍微有些掣肘的。
3，房票貸票資源枯竭。
你描述的不夠詳盡，每套房的市場價，面積信息以及你的家庭房票情況。你需要賣2套才能騰出來房票繼續加倉其實是不合理的，房票和貸票似乎已經枯竭。我覺得你應該把致富的“黑手”向親屬鋪開，考慮代持破限購的操作了。
星球方法論：《代持破限購限貸炒房+如何規避風險！》
4，全款房應該抵押裂變或者出手裂變實現最大收益。
很明顯，主城區的全款房早就應該DY裂變的，或者出手裂變獲得更好的增值效應。你的2套全款房，鍾家村小戶型因為面積小增值速度慢，可以早點DY，這段時間二手房水分少， 可以購入光谷片區100-110面積的剛需地鐵筍盤，後期行情好了考慮出手DY 的鐘家村全款房。
如果你做等行情好了再賣，但是你要投資的樓盤也要漲起來了。一般是新區的品質新房先漲，開發商炒作，然後才是中心二手次新房跟漲，老城市中心的老破小跟漲是滯後的。
按照之前裴sir分析的房價漲幅公式，
房價增速 = (經濟增速 + 通貨膨脹速度) +城市化速度，
其中說的新房漲幅cover住了M2平均，增速12%， 所以基本上武漢大概4-5年左右房價會有一次調整狀態，目前政策打壓了3年了，橫盤期越長，我覺得未來的贏面是更大的。
如果鍾家村小房子出手後子彈充足可以繼續裂變，如果不夠的話，可以DY 藏龍新天地的全款房配置子彈，再購入一套筍盤，風險對你來說很小，而且隨時可以套現。這樣你就可以有節奏的安全求穩的方式逐步裂變，1變2,2變4....2n裂變。。
3，
相比於高於2萬以上的關山改善型樓盤，我覺得2套流動性還不錯的剛需三房投資更佳，更大的面積，更低的價格。都是漲1k，我覺得肯定是2套光谷東的低價剛需盤更穩妥。
收益 =（賣出 - 買入）x 面積 x週轉。
4，
不知道你的年齡，小孩家庭情況，我覺得後期可以考慮給小孩佈局了，可以考慮佈局一線城市了。5套房還沒有達到瓶頸，還有機會繼續加倉，尤其是你的2套全款房，沒有裂變實在太可惜了，一旦開始享受，就是快速的階層墜落。
5，
多軍往往會忽略的一點就是情感段位，人人都會嘲笑寶強，但是生活中太多人演繹著寶強的案例，而且寶強被收割的情感經歷並不能帶來寶強的成長，他後期的感情狀態依舊如此。
資產A8的時候敢JLH的才是真愛，所謂情感段位就是從細節中分析行為習慣背後的心理狀態。
因為最信任的人一旦背後捅刀，那幾乎都是致命的，財富縮水一半都是幸運了，幾乎半條命都沒了，迅速從中產隕落再也無力翻身。
做相親資訊以後，我發現很多離異或者悲劇感情的根源還是源自早期對三觀契合度的認知不夠到位，無法聚力所致，還有就是人品和成熟的心智。
提問2：裴sir你好，小兒子名義買花山郡139平總價146萬，首付80，車位7.5，貸65，月供3750，年前大兒子名義買美好長江首璽123平總價160，首付80，月供4700。:年前把老家房子賣了，年前買家只交了定金，最近會到手63萬，這63萬是提前還房貸還是出違約金退掉美好加點錢買個地段好點的二手房或新房呢？我和老公年入合計14萬，大兒子92年的原來在外地上班，因為疫情失業了，想疫情後在武漢找份工作，估計工資四千元左右，小兒子94年的現在深圳工作，月稅後10k。原本規劃:美好長江交房後自住，花山郡明年12月份交房不裝修，兩套房子辦證要8萬元，兩兒子結婚加上買車每人20萬，這就花了48萬，多餘15萬提前還房貸，因為兩套房子月供要8500左右，我們家總收入不多，還貸壓力較大的，你覺得這樣做預算行嗎？
補充：美好長江打算找關係更名為小兒子的，家裡人嫌花山郡和美好長江都偏了點，今年二手房因為疫情估計會降，想在地段好點的地方給大兒子買個小點的二手房，或買三環內的白沙洲新房，光谷東也行，方便大兒子或他找的女朋友上班居住，我現在把我家裡經濟狀況介紹一下，麻煩你幫我配置一下好嗎？一家四口上班拿那麼點死工資，還是想在房產上能利益最大化。
回答2：
父母之愛子，則為之計深遠，很多家庭在子彈充裕的時候會做出的比較常見的資產配置方案的。
但事實上，如果能夠有一個多軍長遠的思維，你們這250個子彈充分利用好在5-10年內直接躺賺奔A7.5-A8的中產毫無懸念，但是目前看你們的配置加未來努力奔A7.5淨資產可能就得10年以後了，沒用好SFSD的三成首付。
一：
財富積累有個門檻，淨資產：
一線城市1000萬／二線城市500萬／三四線300萬左右。
我如果有250萬，你的選籌我會怎麼調度，先聽我的說法：
你們的子彈 80+7.5+80+83 = 250萬，至少應該配置3套以上的房產。
你們花了160萬才鎖定了300萬的房子，我覺得85萬就能鎖定，維持了子彈的最大利用率以及流動性。
1，花山郡選116平，首付3成，37萬鎖定，不要車位，純投資，月供4500，這波操作幫你節省出50個子彈，小戶型流動性尚可，資金充分利用，也滿足大面積低單價，面積過大品質剛需區位稍弱短期不便套現。
2，美好123平買入，首付48即可，月供6600，子彈省下32萬。如果是我首付80個，三環區位內，100-110平左右，優勢更佳，流動性更強。
如果是2號線光谷東我建議110-130左右的品質剛需新房三房，支撐力較強的區域適當的品質小區三房戶型大一點，其實是最大的收益，支撐力或者改善型支撐稍微弱一點100-110即可。
還剩下175萬，可以考慮用盡大兒子的2張房票，因為他工作前景相對不如小兒子明朗。
首付80個繼續加倉一套白沙洲三環內毛坯或者花山學區沒有任何風險，因為你大兒子工作地不確定，白沙洲12號線、5號線以及三環區位+花山學區房基本上極大可能覆蓋你大兒子和未來兒媳婦的工作區。
買房不過就是考慮自住和投資，因為人們對美好生活的追求是無止境的，總想換成更大的房子，更好的位置，最好還有學區而且最好走路十分鐘到工作地，這時候需要金融增值屬性+好的流動性才能實現。
剩下95萬暫時先不買，幫你們應急這2兩年的風險，也可以保障你們的安全感，同時方便日後小兒子行業起色後，是否考慮換房，比如光谷關山學區都可以覆蓋。
千萬別想著先買車消費了，車子是消費品貶值的，也不要急於裝修。
以上操作幾乎可以覆蓋你們兩個兒子4張房票，而且你的年齡48-50左右，預計5年後還可以有機會繼續接力貸的房票的可能。
二：
1，漲幅靠選籌，賺錢靠槓桿。
100萬房子用100萬去買漲了30萬回報率30%；100萬房子30萬去買，漲了30萬回報率是100%！
而你們家250萬的資產，卻只配置鎖定了300萬的房產，我的配置方案幫你們鎖定了500萬的資產+預留95萬繼續加倉的可能（包括應急金）。
多軍儘可能少付首付，撬動最大的槓桿，同時保障選籌樓盤的性價比和流動性保障資產的優質，就能夠實現收益的放大。剛入門的新手，要注意手裡資金維持資金鍊的安全平衡，所以給你們預留了95萬的資金。
2，
房產增值不僅僅是房子本身的增值，還有就是債務的貶值的收益，其中的道理就是通貨膨脹貨幣超發M2增長導致房產增值的同時，讓購買力下降，讓債務縮水。
安全風險可控條件下，如果利率不高於6%，儘可能多貸款，既可以讓“過去的收入”保值增值，也可以讓“未來的收入”保值增值。
三：
其實如果是我，我會傾向於花山郡+中糧的選籌方式，花山郡116即可不要太大，中糧我甚至可以120-130平，因為支撐力的原因和區位，大面積低單價，用好房票且流動性我比較信賴。所以，美好我會切換給小兒子，因為花山郡用的小兒子的名額，乾脆用完小兒子的名字算了，反正是5成的首付。
然後用大兒子的名字SFSD，剛需優先去搶中糧毛坯16k，很明顯因為你早期花山郡多花了50萬，這會讓你們這兩年非常缺乏安全感。
原先的月供8400左右其實還好，你們小兒子2套房，月收入可以承受，所以中糧一定要首付三成，不要再多花錢，也不要想著提前還款，手裡現金留足，中糧你們和大兒子一起承受，手裡有錢應急無憂，考慮到工資流水，其實可以大兒子+你們夫妻協助可行。
房貸款下來以後，可以考慮啟用互聯網金融槓桿儲備額度和 XYK pos機刷卡應對裝修或者資金開銷。
這個打法應該是比較穩妥的打法，考慮到新房2年交付，但是你們花山房子明年就可以交房，可以用於JDDY或者出手應對任何可能的風險，這種打法你們手裡應急3年是沒啥問題的，等幾年19號線開通房源可出。
考慮到大兒子上班的原因你也可以選擇光谷的中建毛坯，區位上班覆蓋範圍更好，包括以後他對象。不過光谷的產業支撐下，天花板會比白沙洲更高。
如果選擇二手房，儘可能選擇次新房前期價位還不錯的，之前裴sir提及過改善型需求的心理，房價越高，幫你篩選鄰居素質，圈子越好，小戶型越少，出租率更低，居住體驗越好。
二手房可以出租，維持流動性，如有風險異動，可以考慮JDDY維持資金流動性，甚至可以考慮出手等，不必像新房一樣等待2年，無法應急，但是很明顯你們的花山房子明年就要交房了 其實問題並不大。
yq打壓下，光谷東二手房，如有筍盤，可入，不過我看到目前球友反饋的二手筍，加稅費，還是高於新房的價格的，再次驗證了裴sir所的新房價格其實是二手房水分擠幹之後的價格底線，除非二手房品質不行，畢竟是現房。
四：
裴sir 08年讀高中的時候一個月生活費150元，現在2020年150只夠用幾天而已，那時候覺得月薪1萬簡直是天價工資，現如今呢！所以啊，就算房價不漲，物價上漲，其實通貨膨脹導致的購買力衰減對負債的人來講簡直就是無風險套利，為啥這麼害怕貸款呢？
你的子彈沒用充分，內心渴望更佳的資產配置，房產增值的金融屬性，但是你們浪費了首付3成的大好機會，輕易的選擇了首付5成。導致現在對風險的更佳擔憂，不過三中的配置其實已經是穩妥的了。
五：
同樣的資金大家一般傾向於更好位置的剛需三房100-110平，位置更好，上班更近，流動性更佳，領漲區塊。比如你現在煩心的就是這個問題，開始猶豫想繼續選擇光谷東中心城，就是這個原因。
為什麼很多人選擇毛坯而非精裝，因為精裝的預算提高了門檻，讓他們很難夠得著更好區位的門檻，毛坯首付真3成，給了他們這個機會，所以為啥中建17.2k毛坯都快接近精裝的價格了還是不好搶就是這個原因。
永遠記住房子最重要，房子最值錢，裝修可以慢慢來，裝修不值錢，戰略上是把資金優先調度給房子，而不是你佈局的83萬要裝修，要買車。
選擇安逸和富足就是快速掉落的階層，喪失了快速進入中產的機會，子女30歲之前儘量多吃苦，多佈局長遠。
提問3：裴sir你好：我是十堰市工薪階層一枚，月收入5K，在近郊有一套小產權房自主，子彈100.用於理財年化收益率10%，小孩上五年級，想在城區買套二手學區房，剛需加投資，又很糾結十堰房價漲幅跑不贏理財收益，望裴sir指點！
感謝付費提問。
財富積累有個門檻，淨資產：
一線城市1000萬／二線城市500萬／三四線300萬左右。步入中產階層我覺得最關鍵的就是求穩，夯實的優質資產配置才能求穩。
1，
家庭的求穩的方式我覺得需要，夫妻情感關係，家庭的和睦，家和萬事興，及時的優質資產配置，和好的家庭教育，為子女提高一下競爭的平臺。
2，
已經達到了小城市難得的A7天花板，順水推舟，切換到A7起步的賽道更佳，來武漢定居，為下一代及早的鎖定二線城市的財富和階層，這樣子女有更高階的平臺競爭。
3，
4往後的高考只要小孩還可以，比較努力基本上讀個本科都是不難的，但那時候房價依然將階層堅定的固化了，沒人會因為你讀了個本科或者研究生高看你一眼，但是如果你在大城市有幾套房+本科學歷我覺得才是實實在在的硬實力。大城市的優質房產才是衡量大多數人是否富裕最重要的標準之一。
4，
一二線人口流入的top10 城市，優質房本位長期來看不僅可以跑贏M2平均12%的漲幅，而且因為人口支撐，流動性強，才能夯實財富基礎，長期跑贏通脹。三四線城市的房價增值和套現難度是撐不起M2 的漲幅的。社會財富分佈也遵從馬太效應，強者越強，弱者越弱。所以但是即便是買房投資也是遵從2/8定律的，買房是重資產配置，威力大，沒打好，成本代價巨大。
5，
美聯儲不過是緊急加息了2-3年而已，這一波金融週期經濟不景氣，多少人憑實力虧了當初炒房賺的錢。理財10%的收益，確實還不錯，但是穩嗎？身邊做民間借貸的前幾年一年30%以上的收益，這兩年一下子虧完了，都要不回來了。為什麼很多中產，選擇大城市的房產投資，就是選擇了優質的資產配置，追求穩定夯實的財富複利增長方式，不求快，但求穩。
6，
裴sir一直說並不能用人口老齡化來分析一二線top10大城市的房價，因為人口老齡化阻止不了人口流入大城市！但是人口的老齡化，已經明顯開始影響四五線城市的房價了，三四線城市房價上漲動力越來越不足了。所以子彈100，不建議買十堰，房產增值收益還不如你的理財收益。可以選擇來武漢定居，配置優質筍盤，房產投資收益更穩妥好套現，同時房產又給自己的家庭、父母帶來更好的賺錢的平臺，就算是父輩做保安，服務員每個月也有三四千，加上你們夫妻倆，妥妥的收益更高，也更穩妥。除此之外就是給小孩帶來一個更高的平臺，如果等他們大學畢業了的時候再想留在大城市，那估計更難了。
7，
建議光谷東地鐵沿線16k，花山14k左右毛坯，白沙洲三環內16k，四新15k，後湖16k左右樓盤陶筍，往期球友諮詢過微觀熱門盤，可以爬樓梯看一下。
14年單價1萬買中南；
15年單價1萬買關山學區；
16年單價一萬買四新、光谷東；
17年單價一萬買東西湖；
18年單價1萬買盤龍城；
19年單價1萬隻能買陽邏、漢南、五里界、鄂州。
擠出效應明顯，之前裴sir分析過武漢樓市微觀：
《武漢如何實現板塊輪動暴漲的！》
所以裴sir一直覺得90年出生那簡直就是和時間賽跑，跑贏了時間不至於跟不上車。
8，
先富的人不會帶動後富的人，他們會通過致富路徑和致富思維去複製這種模式，然後迅速的和後來者拉開差距，幸運我們還處在發展中國家，而非發達國家，所有的人都還有機會通過努力改變命運，越往後越困難。
提問4:裴sir，請問一下，LPR 到底是啥意思，應該切換LPR 利率嗎？
回答4:
LPR的利率福利為啥會發給我們呢？
一：低利率甚至0利率是未來不可阻擋的趨勢參考日本。
我們可以推遲進入到負利率時代，但是最終中國也會像歐美髮達國家一樣進入低利率時代。過去30年時間裡，我們習慣了房價的上漲，人民幣購買力的貶值。根本原因在於，我們國家依然處於發展階段，各行各業的商品和服務，還有著巨大的空白市場去等著發掘。房貸利率5.53%、民間借貸利率10-30%、P2P網貸利率20-50%。
銀行理財產品收益率低於6%，都沒有大媽大爺看得上。進入低利率時代後，我們去銀行存錢，不僅沒有利息，還要倒付費用給銀行來負責保管我們的資產數據。因為銀行收儲之後，將居民資產保管在銀行內部，它放貸不出去，沒有人來借款，自然賺取不了利息差帶來的利潤。所以，負利率時代到來以後，誰放錢在銀行，誰就要支付給銀行一定的費用。
二：如果不執行LPR，未來採用基準利率的人會拋房引發金融風險。
如果借款人發現，自己的存款沒有利息，全社會的無風險利率都接近於零，企業不願意去投資，社會GDP增速原地踏步，自己反而要承擔4.9%的利率，那這種負擔，絕對是壓力山大，不可承受的。
等到那個時候，別說奢望房價上漲成為了白日夢，每年下跌2-10%，都是很有可能的，結果還要憑空承擔-4.9%的利率虧損，傻子都知道，應該拋棄房子，直接斷供。如果大批量的買房人，集體斷供，那就是2008年美國次貸危機的翻版，銀行將倒閉，經濟繼續蕭條，年輕人失業，那種後果不是每個社會都能承受的。
對於那些在2020年，就選擇了「LPR利率+基點加成」模式的買房人而言，會張燈結綵、敲鑼打鼓地迎接低利率時代、甚至是負利率時代的到來。理想情況下，假如5年期LPR利率降低到了零，那麼當初的買房人承擔的利率就只是當初的「基點加成」，無論是上浮還是下浮，都可以認為輕如鴻毛。
這個時候，原有傳統模式買房人，承擔的利率是4.90%，接受了新模式的買房人，幾乎沒有房貸利率！年化4.90%利率的差別，如果房貸餘額還剩下200萬，那就是年化9.8萬元的差距。
三：央行未雨綢繆。
站在2020年的門檻上，央行一眼洞穿了未來20年的經濟軌跡，參考了西方發達國家的成熟經驗，引導各大商業銀行貸款人，和借款人，重新簽訂錨定於LPR利率的貸款合同。這不僅是給予借款人的大紅包，也是站在全社會的角度，未雨綢繆，將收益和風險，在借款人和貸款機構之間分攤，促進整個社會的穩定運行。
四：
所以建議選擇LPR 從2020年3月1日開始的5個月時間裡，當銀行聯繫你重新協商房貸利率時，一定要堅持「LPR利率+基點加成」模式，並且利率一年自動更新一次。可千萬別選錯了，因為央行只給了一次機會，沒有後悔藥可吃！
中國銀行的LPR 切換的算法，如截圖（截圖見裴sir的星球）的算法所示，如果看完了還不清楚可以提問。
提問5：（林總）請問一下，現在房子裝修以後，裂紋什麼的如何避免，比如放置2年裝修，沉降穩定了，或者塗料注意什麼？
回答5：
一般裝修房子會出現裂紋的地方是拆改牆體過程中的新舊牆對接 牆體開槽部位 吊頂轉角接縫處 （洗手間內牆與剪切牆的轉角 廚房煙管兩邊轉角鋪貼瓷磚容易脫落） 上述這些情況 可以通過在裝修工程中採取在牆體上掛鋼網 貼網格布的方式解決後期開裂問題（下面有牆面掛網的圖片）
除此以外 新交的房子 原有牆體如果出現大面積龜裂紋 裂縫 空鼓 這樣是基本沒有方法可以解決的，屬於房屋質量問題，直接找開發商換房或者籤一個協議，裝修之後如果原有牆體繼續有開裂現象，由開發商負責修復 包工包料的那種。
近期相關文章分享：
· ＥＮＤ ·
樓市投資也遵從2/8定律，只有資深投資客才能賺到錢，大部分一買就站崗或者血虧。
關注“武漢裴sir”微信公眾號，進入樓市知識星球提問，一對一有問必答並送贈送價值10000元的內部資料，重要資訊第一時間只在樓市知識星球發佈。
武漢裴sir 知識星球部分精華文章：
武漢樓市微觀（投資避險）：
1，破限購限貸，保護SFSD資格15條！
2，武漢樓市精裝政策是如何坑的你！
3，樓市週期律讓投資客大賺幾十萬！
4，武漢如何實現板塊輪動暴漲的！
5，為什麼大部分人一買就站崗或者血虧？
6，地質問題複雜的白沙洲到底能不能買？
7，矩陣、明源搶房搖號系統都有哪些後門？
8，武漢神盤都是怎麼交資料的？
高級炒房思維（理論突破）：
1，如何把房產變現，對敲把資金套出來！
2，如何實現房產2n裂變，一變二，二變4...！
3，買入16套房資源達到瓶頸後，如何修到54套！
4，代持破限購限貸炒房+如何規避風險！
5，筍盤出處+抵押貸購入流程！
6，職業炒家是怎麼實現一單賺500萬的！
7，買入就站崗血虧的貴婦CEO溢價盤。
金融槓桿思維（支點跨越）：
1，信用卡致富0--年入百萬的方法99%的人都不知道！
2，信用卡致富1--年入百萬全靠雕蟲小道！
3，信用卡致富2--年入百萬如何空擋接龍！
閱讀更多 武漢裴sir 的文章
