在二手房交易過程中
房屋評估是一個十分重要的環節
評估價作為銀行發放貸款的標準
影響著可貸款的額度
影響的因素
比如房齡、地段、戶型、公攤等等，通常房屋評估值比實際成交價要低10%-25%左右。
例如，小明購買一套總價200萬的房子，但銀行評估值為160萬，他能貸款的高額度是160萬×70%=112萬。首付則是200萬-112萬=88萬，首付相當於4.4成。
評估價為什麼經常比成交價低？
1，銀行考慮自己要承擔的風險，所以通常評估價就會比正常交易價保守，所以評估價比成交價低一些。
2，二手房的位置及配置，還有房子的樓齡，破損比較嚴重的，條件差的房子，評估價就很低。
3，現在信貸政策比較嚴，評估值也比較低一些。
4，部分房子存在一些瑕疵，比如一屋兩證（之前的7090政策導致很多大面積的房子有兩個房產證）、房中房、業主購買兩套打通使用、存在違建等。
由於各種客觀及主觀影響因素，導致不同的評估公司對於同一套房子的評估價也會稍有不同。這也給市場上投機者一些空子，銀行為了規避自身風險，通常會採用抽籤及定選專業機構進行客觀評估。
買賣雙方對於價格需求也是不一樣的
一般而言，賣二手房是評估價格越低，稅費越輕，這是陰陽合同的出現的根本原因。
而買二手房則希望評估價越高越好，因為這意味著能貸到更多錢，甚至有一些房主跟評估機構勾結虛高評估價，連首付款能賺出來。這是一種變相的策略。
像上面小明的例子，評估價過低，大大增加了首付的壓力。
評估價低，變相提高首付，怎麼辦？
1，找一個評估價較高的評估公司，然後找認可該評估公司的銀行。房價在漲的時候，評估值可能跟不上成交價，可以時間換空間，過一些時間再去評估，可能評估價就會升高了。
2，評估價低銀行會考慮自己要承擔的風險，所以通常評估價就會較正常交易價保守，即低一些，簽約的時候務必要有心理準備。
3，在買房的時候，同一地段，建議不要選擇房齡過老的房屋，房屋自修建完畢後，就進入了折舊期。銀行對二手房進行評估時，會考慮房屋的折舊率。
4，買房簽約之前，建議務必提前找第三方諮詢公司、銀行或者評估公司瞭解評估價是否到價，如果不到價還可以考慮不買，一旦簽約後發現評估不到價就來不及反悔了。
5，買家要解釋成交價高的原因，竭力爭取提高評估價，比如送的花園、平臺、天台，這些加送的面積不會體現在房產證，但是提高了成交價。這些都是同一樓盤個別價格會高的原因，往往很容易忽略的。
總之在購房期間，對於房屋評估、貸款額度問題，應當早作準備。繁瑣的交易環節中，如果能有專業人士的幫助，則能免去不少麻煩。
閱讀更多 大灣區金融資訊 的文章
