一季度房地产市场走出V型反弹，3月份市场比前两月增长40%以上，基本恢复到去年同期的63%，表明我国房地产市场具有较强的韧性。
3月市场复苏呈现南强北弱、刚需先行、量增价稳等特点，原因主要与前期部分城市政策松动有关，市场恢复尚未引发价格上涨。
从新增供需角度来看，二季度市场将延续复苏态势，尤其是改善需求趋势突出，预计二季度成交量同比增长40%。下半年市场走势与全球经济下行风险关联度增加，存在不确定性。
刚需支撑市场快速复苏，复苏力度南强北弱
受疫情与小区封闭影响，2020年第一季度成交量环比减少39.2%，同比减少44.6%，当前季度成交量为近五年季度成交最低水平。随着全国疫情防控形势稳定，3月市场成交快速修复，重点18城[1]链家二手房成交量比1-2月成交量增长41.8%，目前成交量已恢复至去年3月水平的63%。市场呈现明显的“V”形走势，表明我国房地产市场具有较强的韧性。
[1] 链家重点18城包括：北京、上海、深圳、广州、大连、天津、廊坊、西安、济南、青岛、烟台、武汉、南京、合肥、杭州、长沙、重庆、成都。
一季度市场快速复苏的三个特点：
第一，复苏力度南强北弱。长三角复苏力度最强，京津冀最弱。长三角地区（代表城市为上海、南京、杭州）的恢复速度明显高于其他城市，且恢复步伐较为一致。上海、南京与杭州三个长三角城市3月成交量已经明显超过疫情前的12月的水平，目前恢复至去年三月水平的75%。其次为中西部地区（代表城市为成都、合肥、重庆）与大湾区（代表城市为广州、深圳），3月成交量接近疫情前的12月水平。中西部地区中成都的成交量恢复速度明显快于其他城市；大湾区广州的成交量恢复速度快于深圳。京津冀地区（代表城市为北京、天津、廊坊）的恢复程度弱于其他地区，3月成交量大约为去年12月水平的62%，相当于去年同期水平的40%。
第二，刚需先行。随着复工复产稳步推进，因疫情而积压的需求在3月开始释放，其中主要是前期积累的刚需快速入场带动市场回暖。3月链家18城成交面积在90平以下占比高出疫情前水平约3个百分点，达到72.4%。从典型城市来看，北京、上海、成都、南京四个城市3月成交面积在90平以下占比较上月均有不同程度的提高，北京增加2.3个百分点，上海增加2.6个百分点；成都增加3.9个百分点；南京增加1.4个百分点。
以北京为例，3月北京外围城区复苏较中心城区更快，亦庄开发区、门头沟、大兴、石景山等刚需房源集中的区域二手房成交量已经恢复至去年3月小阳春成交水平的50%以上，速度更快。450万以下房源成交占比相较疫情前提高将近7个百分点。60平以下房源成交占比、25-29岁年龄段成交客群占比均有2个百分点的提升，刚需入市节奏更快。
第三，量增价稳，市场反弹并未推高价格。3月重点17城中有14个城市价格均价较1&2月成交均价[2]下跌。成交量虽然大幅反弹，但是价格依旧较为平稳，没有出现明显上涨。
[2] 考虑到2月成交量较小，2月成交均价受结构性影响比较大，可参考意义不高，这里采用1月与2月合计成交价格与3月进行对比。
市场反弹但是并未推高价格的原因在于目前的交易是低位反弹，整体来看绝对水平依旧较低，还没有到达能让价格明显上涨的量级。且整体供需矛盾依旧较为缓和，大部分城市的业主调价中涨价占比不足30%，买方的市场地位高。房源成交周期均超过120天，市场交易节奏依旧缓慢。
推动市场复苏的原因是：
第一，每年春节左右都是重点城市刚需的集中释放期，而部分需求因为疫情原因累积到3月份释放；疫情期间部分小区对租客出入增加限制，使得部分年轻租客加快买房步伐。
第二，调控政策松动带来的市场预期。不管是调控政策还是信贷政策都有一定程度的边际放松，带动市场预期的提升。2月份LPR下降，部分城市降低开发商拿地条件，放宽人才政策，因此市场上对后市有一定的放松预期，入市积极性提升。南方城市的政策边际放松频率更高，如南京、佛山、中山、成都等城市都对调控政策进行了小幅的放松调整，南方城市整体疫情前的市场预期更好。南方城市的经济活力和城市基本面总体大于北方，长期动力也相对强劲。
市场展望：二季度市场将继续复苏，长期有不确定性
（一）二季度市场成交量继续复苏
从短期先行指标看，新增供给与新增需求恢复迅速。3月18城链家二手房市场的新增房源量与新增客源量均出现快速回升，其中新增客源量环比增加53.2%，同比增加96.2%，达到2019年以来新增客源量的月度峰值水平。北京3月新增客源量环比增加102.3%，同比去年小阳春增加22.6%，且达到2017年调控以来的高点，二季度市场交易量同比提升40%以上。
（二）改善需求加快释放
“卖小房买大房”的改善需求积极入市，二季度改善需求释放节奏会加快。疫情发生以来新增挂牌房源中90平以下、小居室房源占比明显提升。90平以下、2居室及以下的新增房源占比较疫情前增加了超过2个百分点。
以北京为例，新增挂牌房源中小户型比例提升，改善型需求被激发。3月60平以下房源供应比例相较去年12月增加1.8个百分点，一居室房源供应比例比去年12月增加2.4个百分点。从挂牌房源的建筑类型来看，3月塔楼和板塔结合的房源供应比例相较去年12月增加2个百分点。疫情因素驱动下，一部分换房需求加速入场的迹象已现。
在带看层面，大户型、次新房的带看占比上升。3月18城链家二手房新增带看房源中三居及三居以上占比41%，较1月占比增加1个百分点，同比去年增加1.6个百分比。客户更加偏好房龄低于10年的房子。3月带看房型中房龄在10年以下的占比38.6%，较1月占比增加2.8个百分点，同比去年增加3.7个百分比。
疫情使得客户对于通风防疫条件更好的板楼偏好增强。3月18城链家二手房新增带看房源中板楼占比为58%，较疫情前增加了3.5个百分点，塔楼带看占比为22%，较疫情前下降了2个百分点。
（三）城市延续复苏力度：长三角>二线省会城市>珠三角>京津冀
二季度市场的复苏取决于其城市的基本面和疫情前的市场供需情况，预计二季度市场复苏力度为长三角>二线省会城市>珠三角>京津冀。长三角市场在规划和市场本身层面的一体化程度较高，上海市场和周边城市的联动较强，2020年上海“二改五”限购满四年，获得购房资格的客户将会增加，加上前期价格的回撤，将会有一波有资质和购买力的需求释放，其上海置业也会带动环沪的二手房市场；其次，重点二线城市成都、重庆、合肥、郑州等对周边人口吸引力强，疫情加剧了人口流向省会城市的趋势，预计其市场也有长期支撑；珠三角城市圈中广州深圳外的城市都面临较大的经济转型压力，京津冀在政策压力下活力也相对更弱。
（四）下半年市场走势与全球经济走势关联度提升
在房地产调控政策保持稳定、国内经济得到恢复的情况下，二季度后会有一定低迷，年底10月以后又开始活跃。但是，由于全球经济受疫情影响存在严重的衰退风险，国内房地产市场也面临收入效应的挑战。目前企业和居民端的杠杆不低：内地房企今年一季度到期债务约为1043亿元，到今年3、4季度超过1200亿元。深圳、厦门、北京、南京居民的房贷收入比超过50%，疫情可能冲击经济导致失业和收入不稳定，威胁房地产市场稳定，对后续需求端购买力造成影响。
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