關鍵詞：全額全程監管
《西安市商品房預售資金監督管理辦法（徵求意見稿）》明確，本市行政區域內經預售許可的商品房開發項目，預售資金的交存、支出、使用及監督管理，適用本辦法。
辦法所稱商品房預售資金，是指房地產開發企業取得《商品房預售許可證》預銷售商品房時，購房人按照合同約定支付給開發企業的購房款（包括定金、首付款、購房貸款及其他形式的全部房款）。
商品房預售資金監管遵循政府部門指導監督、銀行監管，專款專戶、專款專用、封閉管理的原則，優先用於商品房開發項目所需的建設施工進度款、設備材料款、繳納法定稅費等與本工程相關的費用。
商品房預售資金實行全額、全程監管，並對用於支付工程建設等費用的預售資金實施重點監管，重點監管資金額度為商品房開發項目達到竣工交付條件，取得《建築工程竣工驗收備案表》所需工程建設資金總額的1.2倍。
工程建設資金總額由監管銀行根據商品房開發項目工程預算清冊、中標文件等資料，結合建設成本等實際情況進行綜合測算後確定。
超出重點監管額度部分的資金，房地產開發企業可以向監管銀行申請轉出使用。
關鍵詞：監管賬戶
商品房預售資金應全部存入專用監管賬戶，由監管銀行進行監管，房地產開發企業不得直接收取或另設賬戶收存購房人的購房款。
商品房預售資金監管期限，自核發商品房預售許可證開始，至開發項目監管樓幢辦理不動產首次登記後止。
商品房預售資金監管專用賬戶由西安市置誠資產管理有限公司統一設立，並在監管銀行分行指定的支行分別開設唯一的預售資金監管賬戶，專項用於歸集購房人支付給房地產開發企業的購房款。各監管銀行實施監管的所有商品房開發項目，其預售資金統一在該賬戶歸集。
監管賬戶不得支取現金、不得開設網銀轉賬等非櫃檯支付功能、嚴禁歸集其他性質的資金。
關鍵詞：監管銀行
房地產開發企業申請商品房開發項目預售許可前，應按照申請預售許可批次及開發項目樓幢範圍，與西安市置誠資產管理有限公司、監管銀行簽訂三方《商品房預售資金監管協議書》，在申請商品房預售許可，進行《商品房預售方案》備案時，作為《商品房預售方案》的附件一併提交。
房地產開發企業申請商品房預售許可前，如有項目開發貸款，原則上應選擇開發貸款銀行作為該預售項目的監管銀行。一次商品房預售許可申請只能選擇一家監管銀行進行監管，確定後原則上不得變更。
商品房開發項目未銷售前，房地產開發企業可以申請變更監管銀行。變更監管銀行的，開發企業應與監管銀行、西安市置誠資產管理有限公司協商解除原監管協議後，另行選定監管銀行簽訂監管協議並提交。變更期間，開發企業應暫停監管項目銷售活動。
商品房預售資金由購房人按照商品房認購協議及商品房買賣合同約定，憑商品房預售資金交存指引平臺打印的預售資金交存單，通過監管銀行營業網點櫃面等方式直接交存至監管賬戶。
購房人貸款購買商品房的，其貸款資金由貸款銀行或住房公積金管理部門委託銀行在貸款發放後直接劃轉至監管賬戶，嚴禁私自留存或劃轉至其他賬戶。
房地產開發企業申請《商品房買賣合同（預售）》備案時，商品房預售資金（不含待發放的按揭貸款或分期付款首期款以外的購房款）應已交存至監管賬戶。
監管銀行要根據貸款發放的一般週期，密切監控購房貸款入賬情況。對明顯超出一般貸款發放期限的，要及時反饋。
關鍵詞：資金使用
商品房預售資金使用計劃應根據工程施工計劃及施工合同所約定的付款時點制定，並按照主體結構驗收、竣工驗收、竣工驗收備案、完成不動產首次登記等節點設定。
商品房預售資金按照商品房開發項目建設進度核撥。完成主體結構驗收時，累計申請使用資金額度不得超過重點監管資金總額的50%；完成竣工驗收時，累計申請使用資金額度不得超過重點監管資金總額的95%；完成竣工驗收備案時，累計申請使用資金額度不得超過重點監管資金總額的99%。完成不動產首次登記後，可以申請提取剩餘的重點監管資金。
7層以上（含7層）的建築，增加建設層數達三分之一節點、建設層數達三分之二節點，累計申請使用資金額度分別不得超過重點監管資金總額的20%和35%。
房地產開發企業申請使用商品房預售資金，原則上應按照預售資金使用計劃所確定的資金使用時點向監管銀行提交申請。首次撥款後，再次申請用款，應當提交上次申請用款事項的收款票據。
監管銀行受理房地產開發企業使用商品房預售資金申請後，應現場複核開發項目建設進度，結合工程施工等實際情況嚴格審核。符合要求的，自申請之日起2個工作日內予以撥付。
監管銀行根據房地產開發企業申請，審核同意撥付的商品房預售資金，應直接劃轉給與開發企業簽訂合同的相關當事人。
房地產開發企業與購房人解除商品房買賣合同，需退還已交納預售資金的，若監管賬戶累計進賬金額未達到重點監管資金額度，由房地產開發企業先行結算退款，再由監管銀行審核後從監管賬戶中退回相應購房款至開發企業賬戶；若監管賬戶累計進賬金額超過重點監管資金額度，由開發企業自行結算退款，不在監管賬戶中另行列支。
關鍵詞：解除監管
商品房開發項目監管樓幢完成不動產首次登記後，房地產開發企業向監管銀行申請解除商品房預售資金監管，監管銀行核實後，開發企業與監管銀行、西安市置誠資產管理有限公司解除三方監管協議及預售資金監管。
房地產開發企業未按規定收取、使用商品房預售資金的，由住建部門嚴肅查處，責令限期整改，暫停網籤銷售及監管資金撥付，並將其違規行為記入企業誠信檔案。
監管銀行違反規定或未按照商品房預售資金監管協議約定，測算工程造價過低，擅自撥付資金，或存在其它違規行為的，撤銷其監管資格；造成監管項目不能順利交付的，依照監管協議依法承擔連帶賠償責任。
購房貸款發放銀行、住房公積金委託貸款銀行未按規定將發放的貸款資金直接劃轉至監管賬戶的，承擔商品房預售資金監管業務的，撤銷監管資格；未開展商品房預售資金監管業務的，三年內不得開展。
對存在違規行為的監管銀行、貸款發放銀行，住房公積金管理部門可暫停其公積金委託貸款業務，住建部門可暫停其它相關業務，並由住建部門通報金融主管部門予以嚴肅查處；造成損失的，還應承擔其他法律責任。
工程監理機構提供虛假工程施工進度證明的，除承擔相應法律責任外，不得再從事工程監理業務。
長安、臨潼、閻良、高陵、鄠邑區，航空基地，周至、藍田縣住建部門，應按本辦法制定細則予以落實，可根據轄區實際設立監管賬戶，完善監管措施，進一步強化商品房預售資金監管工作。
《辦法》擬用，有何好處？
熟悉房地產市場的人都知道，“快週轉、高週轉”一直是房地產企業的所推崇的操作手法。好處也是眾所周知，加快資金週轉，提高資金使用率和利潤率。
對於房企開發商來說，拿地，施工，銷售，再拿地是一個循環的過程。通過高速度的開發建設銷售，可以減少成本支出，獲取最大利潤，並投入到下一個項目的開發盈利中。
這種“高週轉模式”可以實現快速佔領市場，進一步擴大市場份額，同時開發更多的項目，形成品牌效應。
但在這種模式下，資金週轉所引發的停工維權、工程質量甚至是爛尾的現象時有發生，既給購房者造成恐慌和損失，也給城市帶來影響。《辦法》中明確，購房者的商品房預售資金應全部存入專用監管賬戶，由監管銀行進行監管，開發商不得直接收取或另設賬戶收存購房人的購房款。
商品房預售資金監管期限，自核發商品房預售許可證開始，至開發項目監管樓幢辦理不動產首次登記後止。
若擬用該《辦法》，預售資金專項使用，工程進度將有保障，可以有效防止爛尾的發生。
去房地產的“高週轉化”，將充足的資金和精力用來做好一個項目，減少房產行業維權/爛尾事件的發生，還給買房人更加良性的購房市場。
可以見得，房地產市場逐漸傾向買方市場，從控價零漲幅，到買房全週期中的投訴和評價，再到如今預售資金的監管，在西安，房地產市場更加透明和穩健，買房人“無憂”住上好房，不再是奢望。—END—
信息源自：西安晚報、西安樓市及網絡
三秦房產網綜合整理
法律顧問：徐新逸
北京市盈科（西安）律師事務所
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