一季度已經結束，受疫情影響，二手房和新房市場上交的答卷都比較慘淡。
根據貝殼研究院發佈的數據，受疫情與小區封閉影響，2020年一季度二手房市場成交量同比減少44.6%，為近五年季度成交最低水平。
2019年12月以來重點18城市鏈家成交量周度走勢
新房市場，由於售樓處關閉、停工等動作影響，2020年一季度66座大中城市合計成交規模降幅近三成。
憂中有喜，根據貝殼研究院首席分析師許小樂介紹，從鏈家3月下旬的成交數據來看，目前的市場已經跟去年12月底是市場相接近，行業在逐漸復甦。實際上，房地產相對於更加低迷的交通、餐飲和旅遊等服務行業來說，復甦相對較快。
2019年12月以來重點18城市鏈家成交量周度走勢
後疫情時代，房價的趨勢是什麼，外部的寬鬆會傳導的國內房地產市場上嗎？房企會大規模降價嗎？以下為貝殼研究院一季度市場觀點精選和摘取。
1、市場仍是買方市場：四個月才能把一套二手房賣掉
在調控政策影響下，近兩三年來，業主的預期越來越弱，表現在掛牌價越來越往下探，在調價之中降價的佔比較高，儘管市場現在有一些恢復，但80%、90%城市的業主仍然在降價賣房子。
從市場交易的節奏來看，不論是客戶的成交週期還是房源的成交週期，都在100多天以上。2月份就沒什麼成交的，3月份起來一點，絕大部分城市的成交週期都在120天以上，大概要四個月的時間才能把一套二手房賣掉，這樣一個市場狀況是很難出現漲價搶房子。
一季度市場出現了快速回溫，但這個回溫目前仍然是在一個較低的位置上，這種回溫很難對市場，特別是對價格變化造成大的影響，也很難根本性地扭轉市場目前的供需結構。
2、房企負債壓力：短債比極不健康
短債比為“貨幣資金和短期負債之間的比例”的簡稱。如果房企貨幣資金跟短期負債的比例小於1，這個資金是肯定是極不健康的。因為它一年之內要償還的負債，已經沒法用帳面的貨幣資金去覆蓋了。2以上是相對比較健康的一個水平。
從對已經發布年報的25家百強上市房企的統計數據來看，房企整體的資金水平的健康程度正在下降，已經低於2這個健康值的水平了。
25家百強上市房企年度債務規模達到8000億，2016年這個數據是3000億。簡單推算，2019年百強房企年度整體債務規模可能要超過3萬億。
3、疫情放大居民債務風險
2016、2017年，我國居民購房槓桿快速上升。如今，市場不好，特別是疫情導致的就業和收入出現問題，對居民還貸造成了不小壓力。部分業主因為還貸壓力大，或者其他方面的現金需求比較大，把房子降價賣，這類案例是有的。不排除未來也會有更多業主因為其他方面的原因而去降價賣房，導致整個市場出現價格下跌的連帶反應，這是我們所擔心的一個市場的情況，這取決於疫情能持續到什麼時間。
4、商辦類產品風險加大
過去幾年，商辦類產品本身存在供大於求的狀況。眼下，由於經濟增長的需求比較弱，各個城市的商業或者服務業的需求也比較弱，這次疫情之後，去化銷售更是雪上加霜，價格也在下跌。
5、政策救市？金融邊際效應在遞減，降準降息作用不大
一季度出臺的政策都是在企業端、在供給端，幫助企業穩定資產。需求端的政策，如降低首付比或者是去結構性地進行一些鬆綁、限購方面的調整，中央和地方博弈較大。
金融寬鬆對市場的影響是在邊際遞減的。首先，住房貸款和負債已經太高，不能再用金融槓桿的方式刺激了。其次，2018年央行降準4次，2019年降準3次，對於房價的影響，都是在不斷減弱，最近一次LPR的利率下調，房價也就影響了1.1%。
如果信貸政策、房貸政策保持穩定，比如實行了認房認貸，對於特定的購房人群進行了特定的房貸的限制，這種情況之下，即便是外部採取了一些降息降準的政策，也不大容易傳導到房地產市場來。只要今天在信貸政策上面有所控制，那麼降息降準的政策其實對市場的影響不會像我們預期得那麼大。
6、土地供應下降三成，交易價格回升明顯
貝殼研究院統計了300多個城市的數據，整體土地的供應和交易規模跟去年同比下降大概有三成。
一線城市土地溢價率上升，主要是因為北京市的優質土地的供應。在二三線城市，也有一部分城市供應了一些相對價值比較高的土地，導致了儘管供應量下來了，但是土地的交易價格在一季度，是有比較明顯的回升。
2017年至今住宅用地成交面積季度規模及累計同比
7、線上交易不會成為主流，房產直播會消失
線上的營銷模式一定會長期存在，甚至有可能在未來的某一天，會佔到大頭，會甚至取代。但房子的特異性強，一方面總價高，另一方面每一套房子都不一樣，沒去體驗過，很難形成最終的購買決策。線上一定會形成線下的有力的補充，但是不去看一看，不去走一走，就直接形成交易的，除了一些旅遊地產項目，很難真正成為一個主流的交易方式。
房產直播，沒有批量交易的可能性，也許會單套房子的推出，但實際上解決不了任何房企任何項目的批量交易的問題，所以直播模式，未來會消失掉，或者很少出現。大量交易還是要基於線上售樓處，或者其他線上的平臺，把一些可以在線下體驗的東西如一些感受、交流放在線上，其他的環節，有可能未來簽約也會到線上，但現在還解決不了。未來一定會是線上線下相結合的，線下的環節短期之內不會被替代。
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