一季度已经结束，受疫情影响，二手房和新房市场上交的答卷都比较惨淡。
根据贝壳研究院发布的数据，受疫情与小区封闭影响，2020年一季度二手房市场成交量同比减少44.6%，为近五年季度成交最低水平。
2019年12月以来重点18城市链家成交量周度走势
新房市场，由于售楼处关闭、停工等动作影响，2020年一季度66座大中城市合计成交规模降幅近三成。
忧中有喜，根据贝壳研究院首席分析师许小乐介绍，从链家3月下旬的成交数据来看，目前的市场已经跟去年12月底是市场相接近，行业在逐渐复苏。实际上，房地产相对于更加低迷的交通、餐饮和旅游等服务行业来说，复苏相对较快。
2019年12月以来重点18城市链家成交量周度走势
后疫情时代，房价的趋势是什么，外部的宽松会传导的国内房地产市场上吗？房企会大规模降价吗？以下为贝壳研究院一季度市场观点精选和摘取。
1、市场仍是买方市场：四个月才能把一套二手房卖掉
在调控政策影响下，近两三年来，业主的预期越来越弱，表现在挂牌价越来越往下探，在调价之中降价的占比较高，尽管市场现在有一些恢复，但80%、90%城市的业主仍然在降价卖房子。
从市场交易的节奏来看，不论是客户的成交周期还是房源的成交周期，都在100多天以上。2月份就没什么成交的，3月份起来一点，绝大部分城市的成交周期都在120天以上，大概要四个月的时间才能把一套二手房卖掉，这样一个市场状况是很难出现涨价抢房子。
一季度市场出现了快速回温，但这个回温目前仍然是在一个较低的位置上，这种回温很难对市场，特别是对价格变化造成大的影响，也很难根本性地扭转市场目前的供需结构。
2、房企负债压力：短债比极不健康
短债比为“货币资金和短期负债之间的比例”的简称。如果房企货币资金跟短期负债的比例小于1，这个资金是肯定是极不健康的。因为它一年之内要偿还的负债，已经没法用帐面的货币资金去覆盖了。2以上是相对比较健康的一个水平。
从对已经发布年报的25家百强上市房企的统计数据来看，房企整体的资金水平的健康程度正在下降，已经低于2这个健康值的水平了。
25家百强上市房企年度债务规模达到8000亿，2016年这个数据是3000亿。简单推算，2019年百强房企年度整体债务规模可能要超过3万亿。
3、疫情放大居民债务风险
2016、2017年，我国居民购房杠杆快速上升。如今，市场不好，特别是疫情导致的就业和收入出现问题，对居民还贷造成了不小压力。部分业主因为还贷压力大，或者其他方面的现金需求比较大，把房子降价卖，这类案例是有的。不排除未来也会有更多业主因为其他方面的原因而去降价卖房，导致整个市场出现价格下跌的连带反应，这是我们所担心的一个市场的情况，这取决于疫情能持续到什么时间。
4、商办类产品风险加大
过去几年，商办类产品本身存在供大于求的状况。眼下，由于经济增长的需求比较弱，各个城市的商业或者服务业的需求也比较弱，这次疫情之后，去化销售更是雪上加霜，价格也在下跌。
5、政策救市？金融边际效应在递减，降准降息作用不大
一季度出台的政策都是在企业端、在供给端，帮助企业稳定资产。需求端的政策，如降低首付比或者是去结构性地进行一些松绑、限购方面的调整，中央和地方博弈较大。
金融宽松对市场的影响是在边际递减的。首先，住房贷款和负债已经太高，不能再用金融杠杆的方式刺激了。其次，2018年央行降准4次，2019年降准3次，对于房价的影响，都是在不断减弱，最近一次LPR的利率下调，房价也就影响了1.1%。
如果信贷政策、房贷政策保持稳定，比如实行了认房认贷，对于特定的购房人群进行了特定的房贷的限制，这种情况之下，即便是外部采取了一些降息降准的政策，也不大容易传导到房地产市场来。只要今天在信贷政策上面有所控制，那么降息降准的政策其实对市场的影响不会像我们预期得那么大。
6、土地供应下降三成，交易价格回升明显
贝壳研究院统计了300多个城市的数据，整体土地的供应和交易规模跟去年同比下降大概有三成。
一线城市土地溢价率上升，主要是因为北京市的优质土地的供应。在二三线城市，也有一部分城市供应了一些相对价值比较高的土地，导致了尽管供应量下来了，但是土地的交易价格在一季度，是有比较明显的回升。
2017年至今住宅用地成交面积季度规模及累计同比
7、线上交易不会成为主流，房产直播会消失
线上的营销模式一定会长期存在，甚至有可能在未来的某一天，会占到大头，会甚至取代。但房子的特异性强，一方面总价高，另一方面每一套房子都不一样，没去体验过，很难形成最终的购买决策。线上一定会形成线下的有力的补充，但是不去看一看，不去走一走，就直接形成交易的，除了一些旅游地产项目，很难真正成为一个主流的交易方式。
房产直播，没有批量交易的可能性，也许会单套房子的推出，但实际上解决不了任何房企任何项目的批量交易的问题，所以直播模式，未来会消失掉，或者很少出现。大量交易还是要基于线上售楼处，或者其他线上的平台，把一些可以在线下体验的东西如一些感受、交流放在线上，其他的环节，有可能未来签约也会到线上，但现在还解决不了。未来一定会是线上线下相结合的，线下的环节短期之内不会被替代。
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