前 言
做城市更新有兩大難點，一個是政策，另一個是流程。
政策的改變也會帶來流程上的改變，比如新政的頒佈，流程上也會有所刪減。對於做城市更新的人來說，是一件非常頭大的事。一方面極少會有官方的流程，另一方面，網絡上流傳的大多數都是就流程，這就許多人造成了極大的困擾。
比如深圳去年就取消了“雙百”的規定，廣州已經撤下了城市更新局......在很多版本的流程上，仍舊有這些字眼。於是，為了方便大家的學習交流，我們幾個同事爆肝整理了大灣區幾個城市的舊改流程。
一.深圳
深圳的城市更新模式一直都是被認為是走在最前的，在“市場主導“的模式一下，也是獨樹一幟。深圳的城市更新主要有四個關鍵階段：計劃立項，專項規劃，確認實施主體，獲取土地證。
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深圳對於立項審核非常嚴格，需要滿足六個方面：
1. 滿足規模，拆除範圍的用地面積不少於10000平方米（特區除外）2. 做出貢獻，單元內可供無償移交給政府，用於建設城市更新基礎設施，公共服務設施或者城市公共利益項目等獨立用地不少於3000平方米，且不小於拆除範圍用地面積的15%（實務中至少30%）3. 足夠的合法用地，五類合法用地佔地面積不低於項目拆除重建用地面積的60%，不足60%但不低於50%的，拆除範圍內的歷史違建可按照規定申請簡易處理。位於《城市更新“十三五“規劃》劃定的優先拆除重建區，且拆遷範圍用地面積滿足要求，則應當不低於30%4. 符合規劃，符合城規，土規，法定圖則，工業區塊線，十三五規劃等5. 不踩禁區，未建設用地不劃入城市更新單元
二．廣州
廣州的城市更新模式區別於深圳，以“政府為主導“的廣州舊改，是開發商兵家必爭之地。在整個項目的生命週期，政府始終承擔著裁判，監督等角色。對項目的推進，起著非常重要的作用。另外，”村企合作“是最常見的合作模式。
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廣州舊改主要有四個關鍵階段：
1. 計劃申報階段2. 實施方案編制階段3. 實施方案審定，批覆階段4. 方案批覆後實施階段
據相關人士透露，在未來廣州舊改的流程當中，會引入“項目庫“的概念，具體的相關信息，得等到相關的政策出臺之後才能得知，
三．東莞
東莞經過多年的探索和經驗總結，結合了深圳和廣州兩種模式，走出了一條獨具東莞特色的城市更新之路。
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在去年的東莞市政府頒佈的《關於進一步鼓勵城市更新促進固定資產投資的若干政策》，簡稱“18條”，讓不少誠更人開始關注東莞市場。自東莞政府從18年對城市更新改革模式以來，東莞的模式已經發生了巨大的改變。
要認識東莞城市更新，就必須要看東莞市政府在2018年出臺的《關於深化改革全面推進城市更新提升城市品質的意見》的通知（東府[2018]102號，以下簡稱“《推進城市更新意見》，這個文件標誌這東莞從“三舊”模式進入了“城市更新”模式。
經過了改革，東莞城市更新主要有三種模式：
1.單一主體掛牌招商 2.權利人自改 3.政府主導
四．佛山
佛山市城市更新規劃分為三個層次：一是宏觀層面由政府主導的城市更新專項規劃與城市更新五年規劃，二是中觀統籌協調的城市更新單元計劃，三為微觀開發控制的城市更新單元規劃。其中城市更新單元計劃和城市更新單元規劃是申報主體參與階段。
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佛山市更新工作，以“市城市更新專項規劃、城市更新五年規劃→更新單元計劃→更新單元規劃→實施方案→實施監管”的流程進行，在過程中要求有政府部門審批並由申請主體提交文件。
佛山的舊村莊改造方式主要有兩種：
1. 公開出讓（收儲）
2. 協議出讓（免儲）
其中協議出讓有三種路徑：
1. 集體經濟組織（或其全資子公司）
2. 集體經濟組織與公開選取的市場主體成立的合作公司
3. 開發建設單位（公開選取的市場主體）
五．珠海
珠海城中舊村改造主要包括前期工作（更新意願、土地及房屋現狀調查）、申報主體資格認定、更新單元規劃及安置補償方案申批、組織實施等環節。
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珠海城市更新項目主要有以下特徵：
1.村集體主導，單一且唯一的主體進行，拆遷補償方案前置審批。2.容積率分區測算，政府按房價和成本利潤率25%推算開發量。3.優先保障村民利益，回遷物業與集體經濟發展物業體量規定明確。4.地價計收標準嚴格，實際不可預估的隱性支出多，限制利潤空間。
六．惠州
由於惠州臨近深圳，故而其三舊改造在模式上受深圳影響較多。
據《惠州市惠城區土地整治規劃(2016- 2020)年》(徵求意見稿)指出，2020年，惠州閒置土地盤整規模為39.7萬㎡。規劃期內，全市將規劃三舊改造項目將達12個，改造規模120.9萬㎡，預計總投資18.14億。
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惠州市自然資源局局組織編制的《惠州市“三舊”改造實施辦法(第二次徵求意見稿)》(下稱《改造辦法》)完成修訂正式對外公示。《改造辦法》明確了“政府主導、規劃統籌、產業優先、公益保障、規範有序、多元共贏”的改造原則，將摒棄以往零散、點狀的改造形式，劃定改造單元推動成片連片、成規模改造的實施。在改造技法上將實施以拆建更新和微改造兩種方式相結合。
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