華夏時報（chinatimes.net.cn）記者李未來 見習記者 李凱旋 北京報道
自2020年年初以來，地產債供需兩旺。當前，全球資本市場的巨大變動使得流動性寬鬆，地產債則因高收益低風險等原因備受資本市場熱捧。2020年下半年，房企將面臨超過1500億元的償債壓力，這也促使房企大幅發行美元債以便“過冬”。此外，優質房企以及具有國資背景的房企在融資方面則更具優勢，其融資成本較低。
短期債上漲1430%
3月16日凌晨，美聯儲公佈降息，7000億美元量化寬鬆也開始落地，重返零利率時代。隨後，降息潮開始，業內評價，資本市場開啟了“大水漫灌”的模式。全球的股票市場也出現了大幅調整，避險情緒極速升溫，美元債券成為了資本市場追逐的焦點。
受以上種種因素的影響，中國的房企正面臨融資寬鬆和銷售減速兩大局面，而這是否也造就了新一輪的融資窗口期呢？Wind數據顯示，自2019年2月份以來，國內房地產行業境內債券融資超過了621億元，相比較2018年同期的425億元，增長了46%。
境內債券融資處於上升期，但從整體的融資規模來看，金額同比還是出現了小幅的降低。
中指研究院發佈的數據顯示，2020年1-2月份，房企海外發債、信用債以及資產證券化融資金額為2713.4億元，同比小幅減少了5.7%。
細分到各融資渠道來看，公司債、短期融資券、中期票據、定向工具分別融資280.9億元、229.5億元、133.2億元和35億元，其同比增速則分別為-33.3%、1430%、-10.1%、-64.2%。短期融資債券渠道融資額的大幅上升抵消了其他渠道融資下滑的影響，其在疫情期間有效保障了房企償還債務。
某證券從業人士對《華夏時報》記者說：“短期債的大幅發行進一步補充了房企現金流的流動性，為即將到來的債務高峰儲下糧食。”Wind和華泰證券研究所統計的數據顯示，到2020年7月份，房企面臨超過1500億元的到期債償還量，壓力已經“迫在眉睫”。
龍頭房企加緊融資
近期，多家房企陸續發佈美元債，其中多數獲得了超額認購。觀點指數數據顯示，陽光城發行的3億美元、3.75年期、利率為8.25%的美元債獲得了13倍的超額認購；當代置業發行的2億美元、2年期、利率為11.8%的美元債獲得了14倍超額認購；正榮地產發行的2億美元、1年期、利率為5.6%的美元債獲得了15倍的超額認購。
如此大好的融資景象讓債市一度火熱，市場需求旺盛。《華夏時報》記者在梳理後發現，2020年1-2月份，在海外債方面，恆大、佳兆業融資額度分別為20億美元和12億美元，發行規模較大。
3月5日，泰禾集團發佈公告稱，擬面向專業投資者公開發行不超過120億元人民幣的公司債券。據悉，按照計劃，泰禾集團將在3月20日的股東大會上對這次融資予以過會。
中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林認為，現階段是房企的重要融資窗口期，但是受到疫情影響，房地產建設經營活動暫停，大大影響了房企資金回籠和週轉。而疊加本身就較為巨大的償債壓力，企業資金鍊仍舊承負重壓，尤其是資金實力本就不夠雄厚的企業。
優質房企發債成本降低
3月12日，濱江集團發佈公告稱，公司成功發行2020年度第三期短期融資券。《華夏時報》記者瞭解到，濱江集團發佈的第3期債券發行金額為3億元，票面利率為3.00%，發行期限為一年期。而在2月25日，濱江集團發佈了第二期金額為9億元的短期融資券，利率為3.24%。第一期短期融資券的實際發行總額為9億元，發行利率為4%。
從濱江集團的短期融資來看，房企的融資成本在降低，而這也有大部分原因是歸於短期融資券規模的提升。中指研究院發佈的數據顯示，2020年1-2月份，海外債平均融資成本為8.74%，與2019年整體融資成本基本持平。但值得注意的是，信用債平均利率則下降至了4.59%，其主要因為短期融資券利率較低且佔比大幅提升所致。
從發行主體來看，百強房企在規模、評級等方面均具有較好的資質，更加受到金融機構的青睞。從2020年1-2月份通過的海外債以及信用債來看，發行主體數量仍以百強房企為主，尤其是具有國資背景的企業優勢更加凸顯。此外，這類房企在融資成本上也更加具有優勢，以企業債為例，《華夏時報》記者發現，電子城和華髮股份兩家國企的融資成本較低，分別為3.35%和3.38%。
中指研究院方認為，從2020年1-2月份房企整體的融資情況來看，受疫情影響房企市場銷售壓力顯現，部分企業的資金鍊進一步收緊。未來，房企應繼續加大營銷與融資力度，保障企業現金流安全，平穩度過疫情。
另外，3月1日，新《證券法》正式實施，其核心事項是公司債、企業債發行需要全面實施註冊制。上述證券從業人士對《華夏時報》記者表示，債券註冊制使得發行債券的流程簡化，發債時長也會同步出現壓縮。
“債券市場註冊制發行機制的推行加快了房企等債券的發行速度。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進直言。其認為隨著融資規模擴大、融資成本降低、融資獲批時間壓縮等方面的推動，客觀上房企的資金到位情況依然是會有所改善的。華泰證券發佈的研報則指出，疫情衝擊打開了逆週期調節空間，流動性寬鬆、因城施策的支持、付諸實踐的融資改善則會助力地產板塊的估值從歷史低位逐漸恢復。
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