融資總體槓桿持續抬升 房企“風光時刻”不再出現

據克而瑞研究中心日前發佈數據顯示,10月,95家典型房企的融資總額為864.87億元,環比下降24.5%,同比上升17.3%。從前三季度總體房企籌資活動來分析,現金流入總額15408億元,同比增長3%;總體房企有息負債規模31707億元,較2018年末增長8%;總體房企淨負債率為102%,較2018年末上升6個百分點,龍頭、中型、小型房企分別+17、-6、+4個百分點。融資收緊疊加龍頭加大逆週期投資力度,總體房企槓桿率持續抬升,貨幣資金短債覆蓋倍數小幅回落,資金鍊依然承壓。其中龍頭房企雖然加大擴張投資導致經營現金流淨額轉負幅度擴大、短期負債率上行明顯,但槓桿率和現金覆蓋倍數依然保持梯隊最優。業內人士認為,房地產高週轉、高槓杆、高負債的商業模式已經走向終結,房地產企業的“風光時刻”不再出現。

融資成本持續高位

今年以來,融資渠道不斷收緊,房企資金鍊承壓不斷加大。克而瑞數據顯示,10月房企境內外融資均環比下降。具體來看,境內債權融資額442.25億元,環比下降19.0%,同比下降13.3%;境外債權融資額355億元,環比下降18.0%。此外,融資成本環比上升,10月融資成本為7.46%,環比上升0.97個百分點。其中,境外債券單月融資成本為9.20%,環比上升2.36個百分點。值得注意的是,部分境外發債成本較高的龍頭房企如融創、旭輝等10月境外優先票據發行成本均較年初有不同程度的下降,房企融資成本兩極分化。

克而瑞研究中心企業研究總監房玲認為,10月境內融資持續收緊一方面帶來境內融資額的同環比下降,另一方面也導致了房企轉戰海外融資,10月20日之後境外融資量佔據全月境外融資總量的72%。而10月融資成本持續高位則由於該月進行境外發債的企業歷來融資成本較高,部分中小型房企融資成本較年初上升,導致10月境外融資成本較高。

進入11月,已有佳兆業、綠城中國、寶龍地產等多家房企披露美元融資計劃。據記者不完全統計,僅11月5日單日,發行規模已達12億美元。

行業融資集中度提升

克而瑞研究中心企業研究總監房玲認為,當前房企融資調控收緊,融資成本上升,房企面臨較大的資金壓力。“部分中小房企已經宣佈破產,未來破產的情況還會持續發生。”據人民法院公告網顯示,截至11月20日,房地產開發商的破產數量已經高達446家,平均每天就有1.5家房地產企業倒地破產,創下歷史記錄。

截至目前破產的房企數量相對2018年工商局統計的全國9.7萬家房地產開發商而言,數量並不多,且名單以名不見經傳的中小房企為主,也存在空殼公司和沒有土儲或在售項目的殭屍公司,僅少數為激進擴張,不斷加大槓桿導致資金鍊斷裂的大型房企。整體而言,破產數量仍在情理之中,對於房地產市場影響甚微。

華泰證券地產首席分析師陳慎認為,隨著行業融資監管持續,規模房企的融資優勢正在進一步凸顯,預計未來行業融資集中度將進一步提升。同時,具備融資優勢的優質房企有望把握新一輪的行業供給側改革機遇,為集中度的持續提升奠定基礎。

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