受新型冠狀病毒疫情影響，全國樓市有所降溫。在疫情不斷髮酵的情況下，哪些房企面臨著較高的償債風險？本文重點分析面臨待償壓力房企的經營和財務狀況，為金融公司合理投資、防範風險提供參考。
一波未平，一波又起。2019年下半年信貸政策收緊，眾多房企備受資金壓力，部分房企期望藉助開年的春節返鄉置業的浪潮回收現金，補充糧草。但突如其來的疫情不僅阻隔了人們出行的腳步，也打亂了人們的購房節奏，全國房市也有不同程度的降溫。疫情發展愈演愈烈，3月小陽春恐成泡影。
從宏觀層面來看，整體經濟受到重創，雖長期房價迴歸平穩態勢，但短期內下行壓力增大，對於現金流依賴程度高、負債水平普遍較高的房地產行業，短期的“缺血”會引起一些企業面臨“休克”風險。
2020年上半年待償債務數量不減，償債壓力較高。根據Wind數據庫統計，截至2020年6月30日，房企信用債到期金額為982億元，海外債到期金額約為1226.05億元（分別為174.24億美元、1.5億新加坡元、11億港元）。對於在上一財務季度就已呈現資金短缺、償債能力減弱情況的企業，開年不利更是雪上加霜，上半年到期債務將給房企帶來不小的償還壓力。
上半年信用債到期上市房企為32家，中指風險短期風險測評分數（2020年1月）7.5以上（綜合風險較低）的企業13家，6.5-7.5（綜合風險中等）的企業19家，暫無6.5以下（綜合風險較高）企業。疫情爆發之前的房企綜合風險整體可控。而疫情爆發之後房企受到的衝擊要在未來幾個月內顯現，因此需特別關注發債企業的短期流動性問題。據企業最新公佈的一期財務數據顯示，32家有債券短期內到期的企業中，15家經營性淨現金流為負；到期債券餘額/貨幣資金超過20%的有11家，其中最高達70.34%。如果企業佈局多在受疫情影響較大的三四線城市，短期內其資金情況將面臨很大挑戰。
表1 2020年2-6月信用債到期上市房企主要數據
數據來源：Wind數據庫，中指風險測評系統
注：加*為海外債
從經營風險指標—土儲佈局項數據來看，上半年信用債到期上市房企2019年新增土儲規劃建築面積約40%位於三四線城市（表中2.5線以下），項目銷售金額約25%來自於三四線城市。對於2020年一季度來說，三四線及以下城市本應成為返鄉置業的主力軍，但受疫情影響，即使多家企業積極開展網上售樓業務，短期內銷售情況恐不理想。此外，小城市經濟抗壓能力較弱，未來發展預期下降，居民置業能力短時間內難以恢復；因疫情滯留家鄉的務工人員上半年也面臨收入下降問題。返鄉置業黃金段已過、經濟放緩都將造成短時間內購房需求疲軟，這對重點佈局在三四線城市的企業將帶來較大影響。
表2 上半年信用債到期上市房企2019年新增土儲分佈
數據來源：中指數據庫，中指風險測評系統
注：城市等級根據中指城市投資吸引力指數分為7檔
由表2可見，上半年有到期債券的企業中，有7家在2019年新增土儲重點佈局在了三四線城市（>50%），平均新增土儲佔比為55.24%。這是由於房企在19年預期未來三四線城市仍為購房的主力軍，紛紛加大相應佈局。雖長期來看全國房價保持平穩運行，但三四線城市的城市投資吸引力較低，疫情過後，城市經濟恢復速度和能力不及一二線城市，此類佈局方式短期內恐將成為不利因素。此外工程開發進度被迫延遲，隨後的開盤只得順延，從而導致經營性現金流流入無法形成對資金的及時補充，因此企業短期償債風險及壓力巨大。
表3 上半年信用債到期上市房企2019年項目銷售分佈
數據來源：中指數據庫，中指風險測評系統
注：城市等級根據中指城市投資吸引力指數分為7檔
上半年有到期債券的企業中，大部分企業的銷售業績來自於國內一二線城市，少數企業在三四線城市佔比較高。其中，三四線銷售額佔比最高的企業近50%。短期來看，疫情所導致的在售項目被迫暫停，直接掐斷了房企預收賬款這一資金流入渠道；長期來看，銷售項目主要位於疫區三四城市的企業，由於當地居民購房能力較低，再加上疫情影響，項目後期回款恐成問題。對於預期現金流水平較低、到期債務償還緊迫的企業來說，短期內將面臨更為嚴峻的資金問題。
去年資金供應收緊、今年上半年迴流困難，都給急需償還債務的企業帶來了很高的挑戰。金融機構需密切關注償債能力弱、短期集中到期債務量大、且佈局城市受疫情影響較重的企業，避免出現黑天鵝事件。
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