2018年可以說是房企融資最艱難的一年，多個融資渠道被叫停，融資成本直線上升。臨近年關，房企為籌錢還債可謂絞盡腦汁，施展十八般武藝，利用借殼、發行新股等方式赴港上市、赴外融資、ABS融資、信託融資……
關閉已久的融資閘門似乎也有了開啟的跡象，2018年的最後一兩個月，房企發債融資的動作愈發增多。其中，首創置業公開發行2018年公司債券；龍湖企業拓展集團連續兩日提交了兩宗分別為55億和50億的專項債券申請；綠地控股發行2.8億美元定息債券；弘陽地產發行1.8億美元的優先票據。
同時，包括保利、時代中國、華夏幸福、陽光城、綠城、富力等房企也都公佈了融資計劃。
據不完全統計，11月已有超過30家房地產公司發佈了各類融資公告，包括髮行公司債、中期票據、優先票據、中短期融資券、信託等方式，擬融資規模總計超過1100億元。
據同策研究院監測，2018年11月，40家典型上市房企完成融資金額摺合共計505.92億元，環比上漲28.85%。
開發商面臨3800億償債高峰
有統計顯示，今年四季度以來，大量房企通過債市或票據市場融資。11月，房企紛紛通過債市或者票據融資，迎來年末的高峰。
而同時，從2018年四季度以來，房企信用債的到期兌付數量就開始增多，月均償還量都保持在30只以上。
億翰統計數據顯示，房企第一次償債小高峰集中在2018年9月—2019年10月，償還規模約3800億元。
據Wind統計數據顯示，2018年12月，共有32只房地產企業信用債到期，償還量266.25億元，而去年同期是82.66億元。
Wind數據顯示，2018年，房企到期需要償還的信用債規模為2095億元、2019年為3765億元，而2017年這個數字僅為736億元，也就是說，2019年企業到期要償還的信用債是2017年的近5倍。
其中，泰禾2019年到期的債券和中期票據有四隻，總的發行規模為80億元；富力地產於2018年12月以及2019年到期的債券主要是2018年發行的多期短期融資券，總的發行規模是51.7億元。
近14%利率融資為借舊換新
雖然近期房企的融資頻率增加，但並不代表著融資的放鬆。
尤其在年末收緊階段，銀行、金融機構資金從緊，房企獲取資金更加困難，值得注意的是，近期房企密集通過債市和票據市場融資解渴，融資利率持續上升，最高接近14%。
年底不少房企將融資用途直接描述為“債務再融資”“償還債務”，兌付壓力可見一斑。
梳理房企的融資方式可以發現，債權類融資方式為融資的主流。其中，在境內融資趨緊的情況下，不少上市房企轉戰海外融資，海外高息融資頻現，且用途多數為借新還舊。
今年以來，僅A股上市房企就有超過30家發佈了美元債券融資方案，不少公司融資成本超過10%，有的公司甚至達到13.25%。
從近期發佈的融資方案看，利率普遍較高，達到10%以上。例如，11月20日，時代中國發行於2020年到期的3億美元優先票據，年利率10.95%。
龍頭房企也不例外。11月19日中國恆大稱，其間接全資附屬公司也將發行10美元優先票據，利率為11%。同樣，綠地集團的2.8億美元票據的利率也達到了9.13%。
近期房企融資利率的水漲船高，最高年化利率接近14%，如此高的成本，如果回款不利，很容易給房企形成新的債務風險。
頻頻發新債為還舊債
只要能融到資，現階段房企是各種融資渠道都嘗試。在資金用途中，不少房企發新債專用於償還舊債。借新還舊雖然是房企融資的常用操作手段，但是如此集中且專門用於償還舊債，值得關注。
12月3日，富力地產2018年公司債券（第一期）發行，規模40億元。據瞭解，該筆債券募集資金扣除發行費用後，擬全部用於償付富力地產已發行公司債券於2019年內的到期回售部分。
11月28日，金地公告稱，已完成2018年度第三期超短期融資券30億元人民幣的發行，主要用於償還2018年3月7日發行的2018年第一期超短期融資券，該筆債券將於2018年12月到期。
11月20日，龍光地產公告稱，當日完成發行的24.9億元首期境內公司債券，將用作償還發行人債務。
中國恆大，11月19日公告稱，間接全資附屬公司景程有限公司增發10億美元於2020年到期的11%優先票據，所得款項主要為現有離岸債務再融資。
11月13日，華夏幸福向合格投資者公開發行面值總額不超過80億元的公司債券，擬全部用於償還到期或回售的公司債券。
“借新還舊”不能解決根本問題
在房企債券兌付壓力較大的時間段，房企通過借新還舊，用中長期債務置換掉短期債務，但，借新還舊的做法只能解決企業的燃眉之急，並不能解決房企資金壓力的根本問題。
品牌房企施展財技全力以赴抵禦“寒冬”的同時，對大房企來說，尤能通過規模優勢、融資渠道和成本優勢以及快速回款的方法來償還債務，降低槓桿；但對於中小房企的日子卻愈發艱難，債務兌付壓力更大。
同時，債務兌付迎來高峰期，企業債務違約也隨之增加。Wind統計數據顯示，2014-2017年，基本無房企債券兌付違約，但是，2018年以來，已經有4只債券到期兌付出現違約，涉及到中弘股份、華業資本等。
其中，中弘股份因為深陷債務違約，已經被強制退市，截至11月30日，中弘股份累計逾期債務本息升至94.36億元。
開發商最近這麼密集地融資，在這幾年還是比較少見的，背後反映資金需求缺口很大，一方面企業項目開發需要大量資金；另一方面，前期的債務到期，償還也需要大量資金。
目前資金成本壓力不斷加大，是很多房企的共識。房企一方面在放緩拿地節奏和積極促銷，另一方面也在積極尋找新的融資渠道，“雙管齊下，渡過難關”。
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