樓市要回暖，“造勢”是必須要的。
在這方面，深圳已經領先一步，深圳的灣璽項目分別在3月7日和13日開盤，兩次開盤都宣告售罄，分別攬金3.6億和6億。
另有一個剛需盤，寶安沙井萬科星城線上開盤，96-250萬的小公寓，7分鐘售罄，攬金近3億，後續還加推了5棟。
深圳的二手房同樣表現不錯。經常刷貝殼或者鏈家APP的朋友應該能感受到，不少房東開始上調掛牌價了，貝殼數據顯示60%業主選擇上調掛牌價。70城數據，也印證了這一點，2月份深圳二手房價格環比上漲0.5%，同比上漲8.8%，這個數據完全領先於一線城市其他三城，放在70個城市當中來比較，也是比較領先的。
那麼深圳的樓市真的火了嗎？抽絲剝繭才能獲得答案。
先來看灣璽吧，這個項目單價在2000-5000萬之間，屬於典型的豪宅項目，豪宅在樓市是一個獨立的存在，客戶群體相對較小，對整體樓市來說，參考價值很小。
而對於萬科星城來說，為了打響第一槍，選擇低總價不限購的商住公寓，可謂是精心挑選。雖然首付要5成，貸款年限10年，但優勢在於總價足夠低，客戶群體不算小。另外，本次成交的客戶，絕大部分都是老客戶，置業顧問早就開始維護了，包括購房資格，貸款事宜等等，屬於開盤即下單。
而且，從這兩個樓盤的備案情況來看，目前灣璽和萬科星城都還有房子。灣璽一共備案了225套房，這次只是賣了一半左右，萬科星城更多，一共備案了1801套房，這次也只是賣了288套。
所以，說它開盤售罄，日光，秒光，沒問題，但這是精心“製造”出來的。當然，這對於房地產營銷來說，並不奇怪，平常就是如此，疫情之後的更需要這種成交來刺激市場。
但作為購房者，應該清楚的是，現在還遠談不上“火”，只不過是“修復”。
深圳的二手房同樣也是如此。成交量也在緩慢爬升，帶看依然很不現實，現在買二手房的這些人，也都是經紀人維護了很長時間的，少量成交的客戶也都是直接線上成交的。
當然，更多人關注的是深圳二手房價的上漲。對於深圳，二手房價上漲其實早就開始了，從去年7月份就開始了。雖然2月份環比上漲0.5%，在70城橫向對比中排名第三，但從深圳縱向對比來看，這個漲幅並不算扎眼。2019年9月份，深圳二手房價環比漲幅一度達到了1.2%，遠高於北上廣三個城市。
那麼問題來了，為什麼業主普遍選擇上調掛牌價呢？
首先，疫情好轉自然是直接原因，對於業主來說，上調掛牌價更多是試探市場的反映，畢竟復工復產加速，來深圳的人更多了，需求在增加。
其次，對深圳來說，如果沒有疫情，也是會上調的。深圳在去年11年調整了增值稅標準，也就是“豪宅稅”，這部分紅利也自然被房東收下，二手房掛牌價本就處於上漲通道中。擔心房價上漲的購房者的確多了，他們的入市，讓房東上漲的信心更足。現在的掛牌價上漲依然是那一波行情的延續。
第三，對於深圳來說，連環單太多了。賣房的人同時在買房，自己的房子賣便宜了，再買房就相對不划算。
第四，金融層面的利好，市場上錢更多了，利率也在下行，購房門檻在降低。
以上四點因素疊加在一起，就能理解為什麼疫情導致成交量暴跌，而掛牌價和成交價依然能看漲。
現在國內疫情社區傳播基本沒有了，境外輸入型病例受到嚴格管理，復工復產加速，房地產線下售樓逐步展開，接下來，各類環比數據會很“喜人”，對房企來說，加速賣房，彌補過去兩個多月以來的慘淡業績是最重要的事，而對於房東來說，散戶的心態是跟著行情走，一個電話給經紀人，就能調整掛牌價。
判斷深圳二手房是否真的回暖，成交量依然是關鍵，3月份第二週，深圳網籤1921套，環比增長17.6%，如果排除網籤因素，目前成交量約是去年高點的50%。所以，對於深圳來說，深圳樓市並未“火”，只不過是在迴歸。
現在表現出來的，更多是一種“躁動博弈”，購房者更關注的是政策定調，房住不炒，房東更關注短期利好因素，市場需要時間來消化這種躁動博弈。
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