控地價，放限價，成為主流。
對於土地新政的理解，朋友圈裡還是流傳著很多誤解，沒有那麼樂觀，也沒有那麼悲觀。
嚴格意義上來講，這其實算不上是新政，因為它沒有改變政策本身，它改變的是實施這個政策的程序而已。
解釋起來有點煩，先說我的觀點。
宅地在土地供應計劃中只佔一小部分，新政不會對宅地供應產生強烈的影響。
但是，土地新政會提高土地審批和使用的效率，從而會加快大城市的建設步伐，而大城市對房價的影響是貴的更貴，便宜也會更多但會更遠。
這周，杭州市出臺了《2020年度國有建設用地供應計劃》，杭州十區的商品住宅用地供應計劃從去年的545.66公頃增加到了今年的628.50公頃。
我們結合這個計劃來討論。
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國務院授權和委託部分省市政府用地審批權，簡單地說，就是「放權」而不「放鬆」，「增效」而不「增量」。
打個比方，你去看病，以前是由醫生幫你量體溫，檢查和記錄體徵。現在應該除了社區門診，都是提前由護士幫你測量好體溫了。當然，對你的病情與醫生的處方，沒有任何影響。
既然這樣，為什麼要做這樣的調整，因為可以增加效率，而效率的增加有時候會帶來革命性的變化。
再打個比方，你和你老闆只有一張100元的紙幣，老闆給你100元讓你幫他做口罩，如果貨幣的使用效率只有一次，那麼，這張100元的紙幣產生了100元的經濟總量。但是，如果我們提高紙幣的流轉效率，你又用這張100元的鈔票向老闆買了100元口罩，老闆又能夠給你100元讓你幫他做口罩。OK，現在，這張100元人民幣產生了200元的經濟總量。
理解了這兩個比方，就可以明白，那些認為《決定》「增加了各省及直轄市、省會城市等建設用地規模」、「三大核心城市群、成渝都市圈建設用地指標數量增加」、「土地供應將進入大寬鬆時代」這樣的觀點，都是誤讀。
但如果因此認為，《決定》不會促進大城市建設，也是錯誤的。
事實上，國務院這一次授權改革也是下促上的，對於省內土地指標的有償異地使用早已在多省實施，而對於加快省域大城市建設也已經在浙江等地推行。2019年2月，浙江就確定了全面實施大灣區大花園大通道大都市區建設的重大決策部署，將在全省形成杭州、寧波、溫州、金義四大都市圈。
衢州和麗水沒有劃入四大都市圈，也沒有單獨設個大都市，而是建設大花園。衢州的土地指標用到哪裡去了，其實大家想一下為什麼未來科技城有個大大的衢州園就明白了 。
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回到杭州，2020年，杭州十區的商品住宅用地供應計劃比去年增加了82.84公頃，如果按2.5的容積率計，增加供應計劃200萬平方米。
當然，這僅是供應計劃，跟實際出讓還是有差異的，但供應計劃的增加，是增加實際出讓的第一步。
來看兩張表：
說幾個變化：
1），2020年的供應計劃總量，雖然比2019年的3937公頃下降了214公頃，但是，無論商服用地，還是商品住宅用地，都比2019年有明顯增加。
2），拱墅、蕭山、錢塘新區、富陽的商品住宅用地供應計劃增加量都超過20公頃以上，
特別是拱墅區，商品住宅用地增加顯著。
3），西湖區的商品住宅用地供應計劃大幅下滑。
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那麼，新增了這麼多商品住宅用地的供應計劃，又遇到疫情，杭州的土地供應會不會放量，又會對房價造成怎樣的影響呢？
第一個問題，就像我們在昨天的文章中說的。因為疫情對經濟的影響，不僅影響政府稅收，而且為了扶持企業度過疫情難關，各地又推出了諸多惠企政策，地方政府的財政缺口正在加大。政府除了多收稅，多向上爭取政策性資金，加快發債融資節奏以外，肯定會加大做地出地力度，增加土地出讓金。（點擊參閱）
第二個問題，房價從兩個方面來看，新房限價有所放寬，近期蕭山新塘宅地，餘杭勾莊宅地，和臨安的多宗地塊就是例子，但是另一方面二手房價格近期除個別學區房以外也在下調。
目前來看，「控地價、放限價」會成為主流，一方面提高限價，增加開發商的預期利潤，維持土拍熱度，從而增加土地出讓金，另一方面，通過控制地價和加大供應，達到穩房價的目的。
今天說房價不會降，昨天和今天又都在說土地供應會加大，粗粗一聽是不是感覺有矛盾。其實不矛盾，因為對於嚴格限價的城市來說，適當上調限價恰恰成為了一個兩全其美的手段。
上調限價比放鬆限購好用多了。
這周，濟南一個產業區為限購鬆綁的擦邊球政策又一日遊了。3月15日，濟南新舊動能轉換先行區宣佈，在直管區範圍內，購買二星級及以上綠色建築商品住宅的，可以不受濟南市限購政策約束。3月17日，這一借綠色建築名義推出的創舉，已經被更正。
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