_記憶中窺見
司法房產拍賣並非我們想的那麼複雜，也沒那麼簡單。百度貼吧的文章基本是站在門外霧裡看花的言論，過於偏激。沒那麼複雜的理由是它是法院強制執行拍賣的房產，其性質是受法律保護的；沒那麼簡單的原因是強制執行的法拍房其中多多少少存在如遺產糾紛、長期租賃和強行佔用等問題，而這些問題單單隻靠買家個人是無法調查清楚的，最好委託專業的法拍機構進行房源盡調、風險評估、稅費核算、輔助過戶以及後續清場等。
很多人都在疑惑一個問題 ：為什麼法院拍賣的房子不限購？首先老法師來解答這個問題：根據各個地區的情況和政策不等，北京和深圳的拍賣房已經限購了，而外地人如果沒有滿足條件只能望樓興嘆了。但是目前上海的司法拍賣房還沒有被限購，各個地方政府的政策都是不一樣的，也就是說政策是地方政府出臺的。法拍房不限購的原因有：銀行有大量的抵押房產需要變現，需要資金週轉，所以最高人民法院規定部分地區法拍房不限購。但！上海的法拍房不排除不久的將來也會被限購。所以如果您有購房、婚前資產配置計劃，且被限購，還是抓緊時間在政策變動之前購得自己的房子吧。
籌備：準備資金充足（法院規定，拍賣房需要一次性付清全款，通過我們公司可以做按揭貸款，年利率4.9釐，四大銀行長期合作，3天到5天放款）提交押金，押金一般是 房子起拍價的10%－20%左右，報名參與拍賣。
競拍：參與競標，價高者得。
付款：在規定的時間內支付全款，上海的法拍房本公司可以做按揭貸款，3到5天內放款，貸款需要支付貸款額1.5%的銀行擔保費。這裡的擔保費是指在法院規定時間內銀行需要放款，可是法拍房的產證需要2到3個月才能辦出來（和二手房不同，先拿到產證去銀行可以貸款，但是法拍房產證未出來之前就需要付清全款）所以銀行需要找與它合作的擔保公司做擔保，保證自己放款的額度不會因任何自然災難狀況而受到損失，所以銀行可以在3-5天內放款，貸款銀行是國有四大銀行長期合作。
材料：拍下後聯繫法院拿到司法拍賣所需的材料文件，也就是判決書。如果自己去跑的話最少4-6個月甚至一年都有，排隊不用說，那是必須的，每一個法院的法官手上的案子實在是太多。所以如果委託給我們專業法拍房中介就會方便的多。1－3個月從選房、拍賣、貸款、審稅、交易、過戶全部搞定。
更正：跑房管局、檔案局、洗白房產、交易過戶、完成過戶、繳納費用、拿到房產證等等等等，由於法拍房的手續眾多且不是一個窗口受理全部，需要跑很多次，這也是我們專業法拍房中介的價值所在之一。
很多人都說司法拍賣水很深，那是沒有拍賣過的人自己嚇唬自己，也是螃蟹行為，我爬不出去你也別爬出去，我買不起你也別買的仇富心理，可以說這樣的人大把。當然是投資就有風險，風險都是存在的，而且風險也是大於普通的二手房交易的。但是隻要準備充分，通過專業中介也是可以規避或者降低的。
國家司法拍賣的房產最大的風險有三個：
1：產權是否清晰、有沒有大額的稅費，比如20%到最高60%的稅費，是否有公司產權，是否遺贈，是否有糾紛有多少糾紛，有沒有債權人有幾個等等。
2：房屋業主或者住客的居住、出租情況，自己是否願意搬走，出租租期多久。有很多房子租約是20到30年的在法院公告上出來的同時原業主將房子出租給自己的朋友30年，每個月1萬，30年就是360萬，這樣的話你需要賠償360萬的租金才能拿到房子。
3：戶口問題，有幾個戶口，是否有意願遷出等。目前上海的政策已經出臺，買賣後房子裡的戶口如果業主不遷走，買受人可以申請將其戶口遷出到公共社區落戶。
下面逐步講一下各個環節的經驗：
首先最最重要的是對於區域的要求和了解。自己需要對房屋的價格，價值有一個足夠的瞭解。交通和學區，畢竟很多人需要準備子女就讀的問題，所有情況自己需要了解清楚，後面參與競拍過程中心裡才有底。
鎖定目標之後，就可以通過我們中介公司開始打探房子的產權問題，以及住戶問題了。查詢拍賣的法院，查詢和這套房產有關的判決信息。個人和銀行債務關係這種拍賣比較乾淨，個人和個人糾紛這種就很麻煩。很多房子是找不到對應的判決信息。因為法院的案子太多了，他們不會把每一套的房子個人想了解的信息一一清楚的公佈，畢竟法院的案子太多，沒有那麼多人去做詳細調查，這個時候就是法拍房專業中介的價值體現。
然後可以去小區找物業打探一下，可以通過物業打聽到住戶的物業費，水費繳納情況（瞭解住戶當前的經濟情況，和居住情況），住戶是否有購買車位（一般一手買房的人，購買的車位都是挨著單元電梯口的，這個可以購買決策加分）。通過上面的調研，基本上可以排除產權糾紛隱患，住戶不配合遷出問題，以及戶口糾紛維護了。稅費問題我們需要花人力物力財力去查詢，所以需要簽訂一個協議。這裡可以放你，拍不到房子是不收任何費用的 ，此項以寫進合同。這幾個最大的風險排除之後，就是準備競拍了。之前，淘寶的司法拍賣必須提交押金報名，每個房產報名押金金額不一樣，並且必須有2人或者2人以上提交押金報名參與，拍賣才會有效。如果沒有人報名，你需要找一個托兒，讓他們也交了押金報名參與。現在已更改為一人報名無競爭且出價不低於起拍價即可成交（預防萬一沒有人喜歡這套房子，出現拍賣無效的情況）拍賣過程就是一個標準的拍賣博弈，每個人都有自己的底線，但是每個人都希望用最少的錢拿下。推薦的策略是，一方面通過報價表示自己勢在必得（例如前期大幅度加價），一邊不斷觀察對方報價（觀察對手報價的漲幅，時間間隔），猜測對方的底價。
飛狐客
這裡面有幾個關鍵詞，“不限購”、“可貸款”、“法拍“。
“不限購”，對於很多限購城市來說，有一定優勢。無論是對自住客還是對投資客來說，當自己購房名額已經滿了之後，或者沒有購房資格的時候，法拍房就是一個很好的選擇。
“可貸款”，降低了購買門檻。全款的要求太高，部分購房者手上資金受限。
“法拍”，是指這些房源是途徑法院來的。這些房源，有些大多是抵押給銀行的資產，最後還不出錢後，將資產拍賣抵債。
這個房源，適合一些投資客。但是對於剛需來說，還是需要謹慎。雖然是經過法院來的資產，但資產自身狀態如何，法院是不管的。比如是否有物業、水電欠費，是否有業主居住，業主是否願意搬走，房子是否有出租，或者是否能落戶，學區名額是否已經被使用等，這些都是未知數。
如果要買這一類房源，建議提前具體瞭解房源情況，千萬要謹慎。
最好還能去和二手房價格進行對比，如果最後競拍價已經超出二手房價格太多，也建議果斷放棄。哪怕是投資，好的、適合的房源也會不定期出現，不必急於一時。
初聊樓市
不限購的意思是：
沒有明確的指向範圍和所購的種類與數量。可以理解為不限制購買對象（包括自然人、法人、其它機關或社會組織）；不限制購買數量，一種（件）可以，數種（件）也行，全部包園還行；不限制支付方式（現金、支票都可以）。其實簡單點說就是誰都可以買。沒有明確的範圍。
司法拍賣房不需要網籤，購房者是否有購房資質也不需要審查，購房者也可以正常落戶，正常途徑購房交易所有環節都在住房建設管理部門的控制下；而司法拍賣過程中，房管部門卻只負責較後一步，辦理過戶手續及新的房產證。
